Četrtek, 17. 10. 2019, 4.05
5 let, 2 meseca
Stroški za vodo se bodo delili na kvadraturo, ne več na osebo
Upravnikom stanovanj bodo pristrigli peruti
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
10
31
Če bo sprejet nov zakon, bo mandat upravnika omejen na pet let, lastniki pa bodo o podaljšanju mandata ali novem upravniku odločali s 50-odstotno večino.
Ministrstvo za okolje in prostor je objavilo osnutek novega stanovanjskega zakona. Eden od ciljev zakona je tudi varstvo etažnih lastnikov pred zlorabami upravnikov. Velika sprememba se obeta pri deljenju stanovanjskih stroškov.
Predlog zakona, ki ga lahko v celoti preberete tukaj, med drugim na novo ureja nekatere odnose med upravniki večstanovanjskih stavb in etažnimi lastniki. Zakon naj bi tako omogočil učinkovitejše upravljanje stavb.
Mediji so bili v preteklosti polni zgodb o težavah etažnih lastnikov z upravljavci stavb. Največkrat je šlo za krajo denarja iz rezervnega sklada ali pa za nagajanje upravnikov, ko so jih etažni lastniki želeli zamenjati.
Po petih letih bodo znova glasovali o upravnikih
Če bo sprejet nov zakon, bo mandat upravnika omejen na pet let, lastniki pa bodo o podaljšanju mandata ali novem upravniku odločali s 50-odstotno večino. Po predlogu zakona se bodo zdajšnje pogodbe za nedoločen čas avtomatično spremenile v pogodbe za pet let.
V Združenju etažnih lastnikov, kjer poudarjajo, da predloga zakona še niso podrobneje analizirali, omejitev mandata upravnikom pozdravljajo. Predsednik združenja Iko Majer nam je povedal, da so sami sicer zahtevali omejitev na tri leta, a da je tudi omejitev na pet let boljša rešitev kot zdaj, ko imajo upravniki mandat za nedoločen čas. Po obstoječi zakonodaji je namreč upravnika skoraj nemogoče menjati, dodaja Majer.
Makarovič: Veliki upravniki se bodo uprli
Z omejitvijo mandata se strinjajo tudi v družbi Mag Dom, ki upravlja okoli 50 stavb v Ljubljani. A kot opozarja direktor družbe Gorazd Makarovič, se lahko zgodi, da bo po preteku petih let zavladala velika panika, ker bodo vse stavbe naenkrat v postopku menjave ali podaljšanja pogodbe z upravniki. Tako se lahko zgodi tudi, da bo celo do 60 tisoč menjav upravnikov naenkrat, stvar pa bo ušla izpod nadzora, pravi Makarovič. V tej zmedi bodo etažni lastniki lahko izbrali še slabšega nadzornika, kot so ga imeli do zdaj, meni.
Makarovič sicer dodaja, da bo ta ureditev zagotovo naletela na odpor velikih upravnikov, ki si ne želijo, da bi jih zamenjali. Meni tudi, da bodo z različnimi ugodnostmi in bonitetami poskrbeli, da jih bodo nadzorni odbori etažnih lastnikov podprli pri še enem mandatu.
Ločen račun za rezervni sklad, sopodpisnik za vsako nakazilo
Osnutek zakona predvideva tudi, da bodo morali upravniki za rezervne sklade vsake posamezne stavbe, ki jo upravljajo, odpreti ločen fiduciarni račun, ki ga bodo lahko upravljali le skupaj z lastniki stanovanj. Možnosti za zlorabe bo tako precej manj.
Takšno rešitev je predlagal tudi naš sogovornik Gorazd Makarovič. V njihovem podjetju imajo že zdaj posebne račune za rezervne sklade za vsako posamezno stavbo. Pri tem Makarovič poudarja, da se lahko zaplete pri sopodpisnikih, ki jih pri vsakem odlivu sredstev z računa predvideva zakon. Upravnik tako sam ne bo mogel nakazovati sredstev z računa brez podpisa pooblaščenca lastnikov.
To možnost prav tako že zdaj ponujajo v podjetju Mag Dom. Izkazalo pa se je, da sopodpisnik ni vedno dosegljiv, hkrati pa je ponekod tudi v sporu z upravnikom in zato zaradi lastnih zamer noče podpisati odliva sredstev z računa. Makarovič se zato zavzema za varovalko, kjer bi bil sopodpisnik tudi materialno odgovoren v primeru, da obstaja sklep za izplačilo, on pa ne želi podpisati.
Posebne fiduciarne račune za rezervne sklade pozdravljajo tudi v združenju etažnih lastnikov.
"Z vodo bodo ravnali kot svinja z mehom"
Velika sprememba se predvideva tudi pri deljenju stanovanjskih stroškov. Po novem se stroški ne bodo več delili po številu uporabnikov stanovanja, ampak glede na površino stanovanj, razen če se bodo lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorili drugače.
Takšna ureditev se je v osnutku znašla zato, ker se zdaj pojavlja goljufanje pri številu prijavljenih oseb v stanovanjih. Tudi Makarovič poudarja, da upravnik zdaj pravzaprav nima nobenega mehanizma, s katerim bi lahko prisilil etažnega lastnika, da prijavi natančno število prebivalcev v stanovanju.
Če bo zakon sprejet, se bodo stroški za čiščenje stavbe, odvoza smeti (kjer ni podzemnih zbiralnikov), skupne elektrike in tudi stroški za vodo - tam kjer ni vodomerov v stanovanjih - delili po kvadraturi stanovanj, ne več po številu oseb. Makarovič meni, da bodo, če bo ta ureditev obstala, ljudje "z vodo spet delali kot svinja z mehom".
Tako bo posameznik, ki živi v večjem stanovanju, za te stroške plačal bistveno več kot na primer pet študentov, ki živijo v manjšem stanovanju.
- porabe vode in kanalščina, če ni individualnih merilnih naprav,
- skupna poraba elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov ipd.),
- odvoz odpadkov, najem zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški,
- čiščenje skupnih prostorov,
- stroški čiščenja kanalizacije ter odmašitve kanalizacijskih cevi in praznjenja septičnih jam.
Pri nemotečih dejavnostih soglasje ni potrebno
Osnutek zakona spreminja tudi potrebna soglasja. Če bo posamezni lastnik v delu svojega stanovanja želel opravljati nemotečo dejavnost, mu tako ne bo treba pridobivati soglasij drugih etažnih lastnikov (nemoteče dejavnosti so tiste, ki ne povzročajo hrupa, smradu ali tresljajev in ne povzročajo čezmerne obremenitve skupnih delov stanovanjske stavbe, na primer s strankami, ki prihajajo in odhajajo po skupnih prostorih).
Za opravljanje dejavnosti, ki pa stanovalce moti pri mirni uporabi stanovanjskih enot ali povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov stavbe, pa bo moral posameznik pridobiti 75-odstotno soglasje in soglasje vseh neposrednih sosedov.
Za Airbnb soglasje vseh lastnikov
Za opravljanje dejavnosti v vsem stanovanju bo moral posameznik pridobiti 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov, gre namreč za spremembo namembnosti. Pod to kategorijo spada tudi oddajanje stanovanja prek Airbnb, ker gre za komercialno dejavnost, je ob predstavitvi osnutka zakona povedal državni sekretar na ministrstvu Aleš Prijon.
Za dvigalo le 50-odstotno soglasje
Hkrati bo za gradbena dela, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje in pogodbo o medsebojnih razmerjih, namesto 100-odstotnega potrebno 75-odstotno soglasje. Za posle rednega upravljanja, med katere po Prijonovih besedah spada tudi vgraditev dvigala, če ne posega v konstrukcijo stavbe, pa 50-odstotno.
Zakon, ki je trenutno v javni obravnavi - ministrstvo sprejema komentarje do 28. novembra 2019 - predvideva tudi obvezen register upravnikov, ki bo objavljen na spletni strani ministrstva.
31