Brezplačno bi jim potresno sanirali blok, če bi dovolili njegovo nadzidavo

Bralka nas je opozorila na po njenem mnenju sporno prakso, ki jo izvaja ljubljanski SPL, eden največjih upravnikov večstanovanjskih objektov v državi. Kot pravi, njena mama stanuje v starejšem štirinadstropnem bloku na Prulah, kjer živijo večinoma upokojenci. Pred časom jim je SPL na seji etažnih lastnikov omenil, da bo treba blok potresno preveriti, obenem pa jim je predstavil ''poslovno priložnost''.

Obstoječe stanje enega izmed blokov na Prulah, ki bi ga bilo treba celostno obnoviti. Foto: Studio Krištof arhitekti

Na podstrešju bloka bi želel eden izmed njihovih izvajalcev urediti stanovanja in jih nato prodati. V zameno za pridobljena soglasja bi blok potresno saniral, obnovil fasado in postavil dvigala, navaja bralka. Upokojenci so bili po njenih besedah seveda navdušeni in so že pristopili k zbiranju podpisov za potrebna soglasja. A kot meni bralka, ponudba za stanovalce "ne pije vode" z več vidikov:

• na opozorilo stanovalcev, da dobiček od prodaje stanovanja niti približno ne zadošča za izvedbo vseh napovedanih del, so v SPL odgovorili, da se bo pač naredilo, kar se bo lahko,
• na podstrešju je zaradi nizke višine nemogoče izdelati stanovanje brez dviga strehe bloka, kar zopet predstavlja ogromen strošek,
• SPL je zelo skrivnosten o tem, kdo je njihov izvajalec.

Preverili smo, kdo stoji za projektom, kakšna je vloga SPL in kaj se v resnici dogaja.

V podjetju SPL so nam pojasnili, da so skupaj z družbo Studio Krištof arhitekti, ki je razvila koncept projekta, res sodelovali pri predstavitvi možnosti protipotresne utrditve objekta na Prulah in njegove istočasne energetske prenove.

Razkrivajo tudi ime izvajalca projekta, to je družba Dominum, d.o.o. Prav z namenom ponujanja tovrstnih prenov na trgu so jo leta 2016 skupaj ustanovili Studio Krištof arhitekti, nepremičninsko podjetje Delta union in gradbeno podjetje Kostak.

Brezplačna protipotresna utrditev, fasada ne

V SPL poudarjajo, da je projekt še v razvoju pri investitorju oziroma izvajalcu. V osnovi pa bi se objekt protipotresno utrdil z obodno dozidavo, znotraj katere bi se izvedli tudi balkoni in dvigala. V eni izmed predvidenih variant bi po obnovi vsako obstoječe stanovanje pridobilo tudi dodatno sobo.

Obstoječemu štirinadstropnemu bloku bi med drugim nadzidali eno ali dve dodatni etaži. Foto: Studio Krištof arhitekti "Cilj je, da z realizacijo projekta etažni lastniki ne bi imeli nikakršnih dodatnih stroškov. V zameno bi morali lastniki podati 100-odstotno soglasje za izvedbo projekta. Izvajalec projekta bi svoj ekonomski interes uresničil s prodajo novih stanovanj. Če bi etažni lastniki ob protipotresni obnovi objekta slednjega tudi še kako dodatno energetsko adaptirali oziroma nadgradili, pa bi bilo to mogoče sicer z dodatnimi stroški izvesti pod ugodnejšimi pogoji, kot v primeru zgolj energetske sanacije objekta," so nam odgovorili iz SPL.

Nad blokom je predvidenih od tri do sedem stanovanj, odvisno od števila etaž, ki bi se nadgradile. V preverjanju je nadgradnja ene oziroma dveh etaž. Z vsemi temi ukrepi bi se povečalo premoženje etažnih lastnikov, poudarjajo v SPL.

Predlog je bil stanovalcem prvič predstavljen že pred štirimi leti

Idejni oče omenjenega projekta je sicer arhitekt Tomaž Krištof, lastnik enega izmed stanovanj v potresno nevarnih blokih na Prulah in ustanovitelj Studia Krištof arhitekti. Do ideje je prišel že leta 2011, ko je na svojem bloku opazil diagonalne konstrukcijske razpoke na fasadnih stenah. Zanj je popolna norost, da bi jih skrili s toplotno izolacijo, sam objekt pa ne bi bil protipotresno utrjen.

Zato je prvi predlog projekta, ki poleg energetske prinaša tudi protipotresno, statično, prostorsko in funkcionalno obnovo starejših blokov, okoliškim stanovalcem predstavil že leta 2015. A potrebnega 100-odstotnega soglasja takrat niso zbrali.

Številni birokratski zapleti zavlekli začetek projekta

Zapletlo se je tudi zaradi skupnih okoliških zemljišč, ki niso bila v lasti stanovalcev, temveč v lasti Mestne občine Ljubljana (MOL). Te jim je po sodni poti po treh letih vendarle uspelo pridobiti v svojo last.

Arhitekt Tomaž Krištof je do ideje prišel že leta 2011, ko je na svojem bloku opazil diagonalne konstrukcijske razpoke na fasadnih stenah. Foto: Osebni arhiv Hkrati jim veljavni Občinski prostorski načrt (OPN) ne omogoča realizacije takšnega projekta, temveč zahteva izdelavo dragega projekta Občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN). Ker trenutno v MOL poteka sprejemanje novega OPN, bodo podali pobudo za dvig in razširitev njihovih objektov. Predvidevajo, da bo ta postopek začetek morebitne gradnje zamaknil za vsaj nadaljnji dve leti. Nadejajo se tudi, da bo z novo zakonodajo za potresno utrditev zadoščalo 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov.

Stroški za stanovalce odvisni od števila dovoljenih etaž

Po Krištofovih besedah sta možni tako notranja kot zunanja protipotresna utrditev objektov, a na Prulah bi izvedli zunanjo. "Moja ideja celovite prenove je, da obstoječo stavbo razširimo na vseh štirih straneh za do tri metre in tako dobimo večjo površino obstoječih stanovanj, hkrati pa s tem plaščem objekt protipotresno zavarujemo. Stanovanja se povečajo s slabih 50 na skoraj 80 kvadratnih metrov, dvosobno stanovanje lahko postane štirisobno, stavbi dodamo dvigala, ki jih prej ni imela. Zaradi povečane konstrukcijske trdnosti lahko na vrhu zgradimo nove etaže in s prodajo stanovanj v njih skoraj v celoti financiramo projekt. Stanovalci bodo plačali samo energetsko sanacijo fasade, povečanje stanovanj in nova dvigala pa bodo dobili zastonj," napoveduje.

Če jim bo novi OPN omogočal nadzidavo za dve etaži, bi se jim izračun izšel. V primeru nadzidave za eno etažo pa bi stanovalci morali sofinancirati protipotresno utrditev, priznava Krištof.

Dodatne etaže izvedene z leseno konstrukcijo

V podaljšku zunanjih nosilnih sten bi tako dozidali nove armiranobetonske stene, ki bi v primeru potresa prevzele potresne sile. Nadzidava za eno ali dve etaži bi bila izvedena z lahko leseno konstrukcijo. Vsak lastnik stanovanja se bo lahko sam odločil, ali bo razširjeno površino uporabljal kot dodaten notranji prostor, kot ložo ali kot zunanjo teraso.

Trenutno se za tovrstno sanacijo zanimajo stanovalci petih blokov v Ljubljani, še pove Krištof.

Etažni lastniki naj se z upravnikom o plačilu dogovorijo še pred začetkom projekta

S ponudbo je seznanjen tudi Bojan Bučinel, ki svetuje več nadzornim odborom stanovanjskih stavb. Za obstoječe stanovalce se mu zdi dobra rešitev. Uvodoma poudari, da so nekateri večstanovanjski objekti na Prulah res potresno nevarni. Zgrajeni so bili namreč še pred letom 1963, ko so bili v Sloveniji sprejeti prvi protipotresni standardi gradnje.

Hkrati je prepričan, da gre za izjemen inženirski podvig, ki ga ni sposoben izvesti vsakdo.

Etažni lastniki naj se še pred izvedbo celovite obnove z upravnikom dogovorijo o znesku, ki jim ga bo zaračunal, opozarja Bojan Bučinel. Foto: Ana Kovač A kljub odlični zamisli Bučinel etažne lastnike opozarja, naj projekt zaupajo izvajalcu in v nobenem primeru upravniku.

"Upravnik ne sme postati nosilec projekta, ki bo gradil in prodajal stanovanja. Stanovanjski zakon upravnikom namreč prepoveduje sklepanje pogodb v svojem imenu za svoj račun. Lahko pa vodi postopek, sklicuje sestanke, piše zapisnike, vplete svojo pravno službo, zbira podpise in na koncu s pogodbami pravno zaščiti etažne lastnike z vpisom v zemljiško knjigo. Za vse to je seveda tudi upravičen do primernega plačila, za znesek pa naj se etažni lastniki z njim dogovorijo še pred izvedbo investicije," je jasen Bučinel.

Da je vloga SPL pri projektu pogojena le z vlogo upravnika, in sicer v koordinaciji in pridobivanju soglasij lastnikov ter kot pomoč pri pripravi ustreznih pogodb, so nam zatrdili tudi v SPL.

Energetska sanacija je ničvredna, če je blok potresno nevaren

Krištof vsem etažnim lastnikom v večstanovanjskih blokih priporoča, naj pred odločitvijo za energetsko sanacijo objekta prej naredijo analizo potresne ogroženosti objekta. S tem bodo še pred polaganjem toplotne izolacije pridobili informacijo, v kakšnem stanju je objekt, hkrati pa se izognili nepotrebnim oziroma dvojnim stroškom energetske sanacije.