S.Nepremičnine
nepremičnine
Ponedeljek, 14. 4. 2025, 4.00
3 tedne
Družina išče dom v Ljubljani
Analiza: trisobno stanovanje tik ob Kodeljevem. Je Siolova družina našla sanjsko stanovanje?
V centru Ljubljane na Glonarjevi ulici 2 je naprodaj trisobno stanovanje v novejšem bloku iz leta 2004. Stanovanje ima 62,8 kvadratnega metra neto tlorisne površine, prodajalec pa zanj pričakuje 365 tisoč evrov. Kupec lahko dokupi tudi dve parkirni mesti v garaži pod zgradbo, prodajalec za vsako mesto pričakuje 20 tisoč evrov. V okolici bloka je vsa potrebna infrastruktura, zelene in športne površine ter kulturne ustanove, sprehod do Prešernovega trga pa traja dobrih 20 minut. Je Siolova štiričlanska družina našla nov dom?
Vse od prenove Roga sta Poljane in Kodeljevo v Ljubljani postala zelo zaželena lokacija za nakup stanovanja. Čez cesto od stanovanja bo (po načrtih) do leta 2027 zrasla nova soseska s 360 neprofitnimi stanovanji. Stanovanje je na eni izmed najboljših lokacij za družino. V bližini so parki, športne dvorane, Golovec, trgovine, UKC Ljubljana, šole, vrtci ... Vse, kar družina potrebuje. Lokacija je tudi primerna za vse, ki prisegajo na ljubljanski slog življenja in se po mestu radi gibljejo s kolesi ali peš. Do Prešernovega trga boste potrebovali dobrih 20 minut peš ali pa deset minut s kolesom, pot pa vas bo vodila po večinoma za splošni promet zaprtih ulicah neposredno ob Ljubljanici.
V zgradbi je sicer skupaj 141 stanovanj. Pod zgradbo so garaže, v katere vodijo dvigalo in stopnišče. Lastniki še živijo v stanovanju in se nameravajo odseliti oktobra letos. V stanovanju živijo štiri osebe, starša in dva mladoletna otroka.
Analiza stanovanja je sestavljena iz sledečih delov:
Stanovanje se nahaja v bližini centra Ljubljane naslovu Glonarjeva ulica 2.
Oglas za stanovanje
In kakšna je fiktivna Siolova družina? Starša imata prihranjenih 50 tisoč evrov in oba imata redno zaposlitev za nedoločen čas. Oba vsak mesec dobita izplačilo od delodajalca v višini 1.700 evrov, v zadnjih 12 mesecih sta oba dobila tudi regres v višini 2.500 evrov in božičnico v višini petsto evrov. Drugih prihodkov nimata.
Kaj je pomembno pri novem stanovanju za štiričlansko družino:
- Družina si stanovanje lahko privošči
- Vsak otrok mora imeti svojo sobo
- Stanovanje mora imeti lastniško ali vsaj brezplačno parkirno mesto v bližini zgradbe
- Stanovanje mora biti dostopno starejšim ljudem
- V bližini nepremičnine morajo biti otroška igrišča
- V bližini nepremičnine morajo biti večje trgovine
- Zgradba mora biti potresno varna
-
Bivalne površine (vir: GURS): 58,6 kvadratnega metra - Neto tlorisna površina dela stavbe (vir: GURS): 62,8 kvadratnega metra
- Parkirno mesto: stanovanju pripadata dve parkirni mesti v garaži pod zgradbo, vendar nista všteti v ceno stanovanja. Vsako parkirno mesto je na voljo za dodatnih 20 tisoč evrov.
- Dvigalo: stanovanje se nahaja v petem nadstropju, zgradba ima eno dvigalo
- Prenova: stanovanje ni bilo prenovljeno, je pa bilo redno vzdrževano
- Balkon: da, odprt
Razporeditev sob
- Predsoba
- Dnevna soba in kuhinja
- Spalnica
- Otroška soba
- Utiliti
- Balkon
Oprema
- V stanovanju ostane vsa oprema oziroma po željah kupca.
Priključki
- Internet: optika
- Ogrevanje: daljinsko ogrevanje (vročevod – toplarna)
Lega
- VZHOD: otroška soba, balkon, kuhinja in dnevna soba, spalnica
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate dnevno sobo, kuhinjo in balkon.
V stanovanju živi štiričlanska družina. Glede na njihove izkušnje so stroški sledeči:
- Približno dvesto evrov za stroške v poletnih mesecih in dodatnih 50 evrov za rezervni sklad
- Približno 250 evrov v času ogrevalne sezone in dodatnih 50 evrov za rezervni sklad
Stanovanje je v popolni lasti prodajalcev. Stanovanje nima nobenih plomb v zemljiški knjigi in je prosto bremen. Zgradba ima uporabno in gradbeno dovoljenje.
Stanovanje ni bilo prenovljeno od izgradnje, torej 20 let. Je pa bilo ves čas vzdrževano in nov lastnik ne bo primoran – razen pleskanja sten – prenoviti nobenega dela. Stanovanje ima dve klimatski napravi. Nekateri kosi bele tehnike (pralni stroj, pomivalni stroj, pečica, hladilnik) so bili zamenjani v zadnjih treh letih.
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate klet, parkirno garažo in kolesarnico bloka.
Energetska izkaznica bloka
Zgradba je bila zgrajena leta 2004 in med poznavalci velja za relativno dobro gradnjo. To se odraža tudi na sami zgradbi, saj po 20 letih večjih vizualnih pomanjklivosti ni zaznati.
Kot je razvidno iz javno dostopnih podatkov, je bila na bloku leta 2019 zamenjana streha. Večje renovacije zgradbe trenutno niso predvidene.
Za pomoč pri ocenjevanju različnih tveganj – kot sta potresna in poplavna varnost – smo se obrnili na Zavarovalnico Triglav. Kako pri zavarovalnici ocenjujejo varnost lokacije in zgradbe, si lahko ogledate v spodnji grafiki.
"Za zmanjšanje izpostavljenosti zavarovancev finančnim tveganjem, povezanih s podnebnimi tveganji, v Zavarovalnici Triglav poudarjamo tudi pomen preventivnega ravnanja. Na podlagi uradnih podatkovnih zbirk in dolgoletne statistike lastnih škodnih primerov je na naslovu Glonarjeve ulice 2 v Ljubljani relativno nizko tveganje za točo, poplave in udar strele, medtem ko je tveganje za potres relativno visoko," pojasnjuje Davor Krušvar, prevzemnik rizika požarnih in tehničnih zavarovanj v Zavarovalnici Triglav.
V spodnji fotografiji si lahko ogledate blok od zunaj in znotraj.
Lastnica za stanovanje pričakuje 365 tisoč evrov oziroma 6.228 evrov za kvadratni meter. Dodatnih stroškov pri nakupu ni.
V ceno stanovanja pa nista vključeni dve parkirni mesti. Lastnica za vsako pričakujejo 20 tisoč evrov. Če bi se kupec odločil za nakup vseh nepremičnin, bi moral torej odšteti 405 tisoč evrov.
Je cena, ki jo pričakujejo lastnica, primerna dogajanju na trgu? Na začetku poglejmo, kako vrednost stanovanja in garaže ocenjujejo na GURS in pri analitičnem podjetju Arvio.
Ocena vrednosti stanovanja Arvio: 271.883 evrov (4.639 €/m² bivalne površine)
Iskanje odgovora nadaljujmo pri pregledu transakcij s stanovanji na tem naslovu. S pomočjo aplikacije Trgoskop 3 smo preverili, koliko stanovanj in za kakšen denar so menjala lastnike v zadnjih dveh letih. Ker transakcij na naslovu stanovanja ni bilo veliko, smo vključili še transakcije s stanovanji iz primerljivih blokov na Mesarski cesti.
Kot smo že omenili na začetku članka, imata starša naše fiktivne družine prihranjenih 50 tisoč evrov in oba imata redno zaposlitev za nedoločen čas. Za stanovanje bi morala z vsemi stroški odšteti 365.600 evrov.
Si družina lahko privošči stanovanje na Glonarjevi ulici 2?
Za primer izračuna kredita za Siolovo družino smo povprašali Inteso Sanpaolo Bank. Ker imata starša prihranjenih lastnih sredstev v višini 50 tisoč evrov, staršema svetujejo najem dveh kreditov. Če bi na primer imela lastna sredstva v višini 73 tisoč evrov (tj. 20 odstotkov vrednosti nepremičnine), bi lahko izvedla nakup samo z enim kreditom, in sicer hipotekarnim.
Kot pravijo, se pri izvedbi kredita izvede cenitev nepremičnine. Izračuni so narejeni ob predpostavki, da je cenitev nepremičnine enaka kupoprodajni (oglaševani) vrednosti. Pri izračunu kreditne sposobnosti se upošteva, da starša nimata obstoječih obveznosti iz naslova kreditov ali lizingov in imata dva otroka. Izračuni so pripravljeni za obstoječe komitente Intese Sanpaolo Bank oziroma nove komitente, ki pri njih odprejo transakcijski račun in prenesejo poslovanje na njihovo banko (v tem primeru lahko starša pridobita še ugodne bančne pakete).
1. Skupni hipotekarni kredit v višini 292 tisoč evrov z dobo odplačevanja 30 let (odplačilno dobo banka izpostavlja kot prednost). Oba starša sta kreditojemalca in vsak odplačuje 639,41 evra mesečno (skupaj 1.278,83 evra mesečno).*
2. Stanovanjski kredit, zavarovan pri zavarovalnici v višini 23 tisoč evrov z dobo odplačevanja desetih let. Eden od staršev je kreditojemalec, drugi porok. Obrok kredita bi znašal 221,03 evra mesečno in bi ga odplačeval le eden izmed staršev.**
Stanovanje se nahaja bolj ali manj v centru Ljubljane. V bližini je pravzaprav vse: od zdravstvenih ustanov, šol in vrtcev ter trgovin do kulturnih ustanov. V bližini je veliko zelenih površin (Golovec in park pri Gradu Kodeljevo) ter športnih površin (Stadion Kodeljevo in Fakulteta za šport). Do Prešernovega trga je dobrih 20 minut hoje.
Prednosti stanovanja
- Družina si lahko privošči stanovanje
- V bližini – največ deset minut hoje – je vsa potreba infrastruktura (vrtci, trgovine, zdravniki)
- Zgradba je relativno potresno varna
- Lokacija stanovanja je odlična za družine
- Stanovanje je dostopno starejšim osebam – dedki in babice lahko pridejo na obisk
- Na voljo so parkirna mesta v garaži pod zgradbo
Slabosti stanovanja
- Stanovanje je trisobno – vsak otrok ne bi imel svoje sobe
- Parkirna mesta so na voljo proti doplačilu
- Stanovanje bo prosto šele oktobra letos
Stanovanje bolj ali manj ustreza vsem pričakovanjem Siolove družine. Zgradba je za ljubljanske razmere relativno nova in je lepo ohranjena. Lokacija je odlična za družine, ki še vedno želijo živeti v bližini strogega centra slovenske prestolnice. Parkirni mesti sta sicer na voljo proti plačilu, kar zagotovo spada med redke minuse stanovanja. Vendar bi si ju družina najverjetneje lahko privoščila, če bi se odločili, da ne bodo stanovanja takoj prenavljali.
Čeprav ima stanovanje veliko plusov, pa bo Siolova družina svoj sanjski dom iskala naprej, saj res želijo, da ima vsak otrok svojo sobo – kar pa v tem stanovanju na žalost ni mogoče.
*Izračun je informativne narave in za banko ni zavezujoč. Stanovanjski kredit je zavarovan s hipoteko na zastavljeni nepremičnini.
V kolikor bi se pogoji spremenili oziroma bi se ugotovile drugačne okoliščine na strani kreditojemalca, se lahko pogoji, ki so vključeni v informativni izračun, prilagodijo oziroma spremenijo. Odobritev kredita je odvisna od kreditne sposobnosti kreditojemalca, ki jo mora Banka predhodno preveriti. Banka si pridržuje pravico, da brez obrazložitve zavrne sklenitev kreditne pogodbe.Reprezentativni primer oglaševane ponudbe, ki za banko ni zavezujoč, je pripravljen na podlagi v naprej določenih lastnostih kredita (znesek kredita, odplačilna doba, vrsta obrestne mere itd).V izračunu EOM so vključeni skupni stroški kredita, ki zajemajo obresti, nadomestilo za vodenje kredita (4,00 EUR/mesec), stroške cenitve (v povprečju 300 EUR) ter stroške vodenja transakcijskega e-računa (2,60 EUR/mesec) in kartičnega računa (0,20 EUR/mesec), če je izbran izračun s prenosom plače. V EOM niso vključeni notarski stroški in stroški vknjižbe hipoteke v zemljiško knjigo. EOM se spreminja, če se spremeni kakršenkoli podatek, ki je bil uporabljen pri izračunu. EOM je izračunan pod predpostavko, da se kredit koristi na dan prenosa v odplačilo.
Informativni izračun je narejen za pridobitev ponudbe po pogojih za izračun za obstoječe komitente banke ali nove komitente s prenosom plače pri čemer je potrebno pri Banki Intesa Sanpaolo d. d. odpreti transakcijski račun in prenesti redne dohodke. Kredit je na voljo tudi brez odprtja transakcijskega računa in prenosa rednih dohodkov, vendar je v tem primeru kreditna obrestna mera lahko višja, kot navedeno v izračunu brez prenosa plače.
**Izračun je informativne narave in za banko ni zavezujoč ter upošteva fiksno obrestno mero. Stanovanjski kredit je zavarovan s plačilom zavarovalne premije.
V kolikor bi se pogoji spremenili oziroma bi se ugotovile drugačne okoliščine na strani kreditojemalca, se lahko pogoji, ki so vključeni v informativni izračun, prilagodijo oziroma spremenijo. Odobritev kredita je odvisna od kreditne sposobnosti kreditojemalca, ki jo mora Banka predhodno preveriti. Banka si pridržuje pravico, da brez obrazložitve zavrne sklenitev kreditne pogodbe.Reprezentativni primer oglaševane ponudbe, ki za banko ni zavezujoč, je pripravljen na podlagi v naprej določenih lastnostih kredita (znesek kredita, odplačilna doba, vrsta obrestne mere itd).V izračunu EOM so vključeni skupni stroški kredita, ki zajemajo obresti, nadomestilo za vodenje kredita (4,00 EUR/mesec), zavarovalno premijo ter stroške vodenja transakcijskega e-računa (2,60 EUR/mesec) in kartičnega računa (0,20 EUR/mesec), če je izbran izračun s prenosom plače. EOM se spreminja, če se spremeni kakršenkoli podatek, ki je bil uporabljen pri izračunu. EOM je izračunan pod predpostavko, da se kredit koristi na dan prenosa v odplačilo.
Informativni izračun je narejen za pridobitev ponudbe po pogojih za izračun za obstoječe komitente banke ali nove komitente s prenosom plače pri čemer je potrebno pri Banki Intesa Sanpaolo d. d. odpreti transakcijski račun in prenesti redne dohodke. Kredit je na voljo tudi brez odprtja transakcijskega računa in prenosa rednih dohodkov, vendar je v tem primeru kreditna obrestna mera lahko višja, kot navedeno v izračunu brez prenosa plače.
