Kako je mogoče preprečiti zlorabe sredstev rezervnega sklada?

Največje podjetje na področju upravljanja stavb v Sloveniji SPL Ljubljana je predstavilo pobudo za redno revidiranje računovodskih izkazov poslovanja s sredstvi rezervnega sklada etažnih lastnikov.

V družbi namreč že več let opažajo nepoštene, tudi nezakonite poslovne prakse nekaterih upravnikov stavb. To kažejo nekateri primeri stečajev upravnikov, v katerih so lastniki stanovanj ostali brez vloženega denarja v rezervni sklad.

Nekateri primeri mečejo slabo luč na vse upravnike V podjetju s 50-letno tradicijo so se prvi izmed slovenskih upravnikov po 12 letih, odkar je zakonsko predpisan rezervni sklad etažnih lastnikov, samoiniciativno odločili, da štirikrat letno z neodvisnim revizorjem pregledajo upravljanje s sredstvi rezervnega sklada. Revizor preveri, kaj upravnik poroča lastnikom stanovanj in ali ima zbrana sredstva res deponirana na bankah oziroma v dovoljenih naložbah.

Prvi dve revizijski poročili sta po besedah generalnega direktorje SPL pokazali, da z njimi upravljajo transparentno in odgovorno.

"Pozivamo vse upravnike, naj storijo enako in s tem pokažejo, da sredstva rezervnega sklada vodijo pošteno ter tako ne mečejo slabe luči na vse upravnike v državi," je dejal generalni direktor SPL Franc Props, ki v Ljubljani zavzema tretjinski tržni delež pri upravljanju nepremičnin, v Sloveniji pa 10-odstotnega. Ocenjuje, da za resnega upravnika strošek revizije ne predstavlja pretirane finančne obremenitve.

SPL: Področja ne bo mogoče nikoli povsem urediti Dodal je, da se je v teh letih izkazalo, da so zlorabe sredstev rezervnega sklada mogoče in da je nadzor nad nepoštenimi upravniki prešibek. Posledice pa vodijo v oškodovanje lastnikov stanovanj.

"Področja upravljanja nepremičnin v celoti s predpisi ne bo mogoče nikoli povsem urediti. Vedno se bodo pojavljali primeri slabih in nepoštenih praks. Se pa lahko brez dodatnih stroškov za lastnike skozi uveljavljanje dobrih praks, tovrstne nepravilnosti omejijo," priznava.

Pobudo so naslovili na združenje upravnikov pri zbornici za poslovanje z nepremičninami. Predlagajo vzpostavitev standardov, po katerih deluje zaupanja vreden upravnik. "S tem bi se upravniki začeli ločevati na resne in ljubiteljske. Ti se pogosto izkažejo za slabe, v škodo etažnim lastnikom," je opozoril Props.

Zanika, da bi jim mali oziroma ljubiteljski upravniki prevzemali upravljanje njihovih objektov. Po njihovi oceni znaša vrednost večstanovanjskih stavb v Sloveniji okoli 25 milijard evrov, kar označujejo kot narodno bogastvo, zato jo morajo upravljati strokovnjaki.

Bučinel: Kako lahko upravniki sploh najemajo revizorje za svoje delo Bojan Bučinel, ki svetuje več nadzornim odborom stanovanjskih stavb, nad njihovo pobudo ni navdušen.

"Inšpekcijske službe ob prijavi lastnikov stanovanj o nepravilnostih upravljanja rezervnega sklada najprej pokličejo dotičnega upravnika in se skupaj dogovorijo, kako se bodo odzvali. To je zadnji hit večjih upravnikov.

Zakonodajalec je ob uveljavitvi zakona zahteval, da upravniki za vodenje rezervnega sklada odprejo poseben račun, ločeno od preostalih računov v podjetju, kar v primeru stečaja upravnika pomeni, da je ta denar nedotakljiv. Prvotno sta bila ob vsakem dvigu denarja prisotna dva člana nadzornega odbora etažnih lastnikov. To se je zaradi neukrepanja inšpekcije izjalovilo, upravniki pa so začeli na glavnih računih odpirati podračune in z zakonom določili, da morajo najpozneje v desetih dneh sredstva prenakazati na račun rezervnega sklada. Če lastniki zahtevajo potrdilo, kdaj so opravili prenakazilo denarja, pa se upravniki sklicujejo na poslovno skrivnost. Tu so postali pravi mojstri," na nepravilnosti upravnikov opozarja Bučinel.

Odločitev o porabi denarja rezervnega sklada naj bo v domeni etažnih lastnikov Pri svojem delu se Bučinel srečuje s primeri, ko nekateri upravniki ob njihovi zamenjavi lastnikom stanovanj več mesecev ne želijo nakazati sredstev rezervnega sklada. Po njegovem prepričanju država oziroma upravniki s tem ne spoštujejo volje etažnih lastnikov.

Bučinel se še sprašuje o smiselnosti najemanja revizorjev s strani upravnikov za nadzor svojega dela. "Revizorje bi morali najemati nadzorni odbori stavb in ne upravnik. Revizor ne more ugotoviti, da zamenjani upravnik ne želi izročiti sredstev novemu upravniku," pojasnjuje Bučinel.

Zato Bučinel odpravo nepravilnosti pri upravljanju rezervnega sklada vidi le v takojšnjem reagiranju sodišča, če sredstva rezervnega sklada niso na ločenem računu, kot je bila praksa na začetku izvajanja zakona. Prav tako mora biti odločitev o porabi denarja rezervnega sklada zgolj v domeni etažnih lastnikov.

Dogaja se celo, da upravniki za vodenje rezervnega sklada stanovalcem zaračunavajo en evro stroškov mesečno na stanovanje, kar ni opredeljeno v nobenem zakonu. "Ko je to začel zaračunavati eden izmed velikih upravnikov, so mu sledili tudi drugi," še pove Bučinel.

Upravljanje sredstev na ločenem računu še ne preprečuje zlorab V SPL stanovalcem tudi ne priporočajo vodenja rezervnega sklada ločeno za vsak objekt posebej, saj s finančnega vidika to ni smiselno. Jim pa v primeru zahteve to vedno uresničijo.

Transparentnost se sicer nekoliko poveča, a še vedno ne zagotavlja varnosti za lastnike. Ob aktualnih obrestnih merah za depozite, stroških odpiranja in vodenja računa se lastnikom z ločenim računom rezervnega sklada namreč znatno povečajo stroški, od obresti pa jim ne ostane skoraj nič, so še dejali.