Je nakup nepremičnine kot naložbe še smiseln?

Cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji so se lani še zvišale in se približale predkriznemu vrhu iz leta 2008. V Ljubljani so ta cenovni vrh že v drugem četrtletju 2018 presegle, medletna rast cen rabljenih stanovanj je bila 16-odstotna. Po oceni Banke Slovenije (BS) so stanovanja že nekoliko precenjena.

"V prihodnje se lahko neravnovesja na nepremičninskem trgu ob zdajšnjih gibanjih cen ter zaostajanju ponudbe za povpraševanjem, cenovno elastičnem povpraševanju in vse manjši dostopnosti stanovanj še povečajo," v decembrskem poročilu o finančni stabilnosti napoveduje centralna banka.

Novice Drzni so s stanovanji zaslužili več deset tisoč evrov

Po letu 2017 se je namreč visoka rast cen nadaljevala tudi v prvi polovici leta 2018 in bila v Sloveniji najvišja med državami evroobmočja. Rast cen je kljub že visokim cenam izrazita predvsem v Ljubljani in Kopru zaradi neusklajenosti med ponudbo nepremičnin in povpraševanjem, ki je visoko tudi zaradi privlačnosti teh mest za bivanje in turizem, poudarjajo v BS.

V primerjavi z letom 2017, ko je bilo evidentiranih rekordno število kupo-prodajnih poslov, se je število transakcij v prvi polovici leta 2018 sicer nekoliko umirilo, a ostaja na visoki ravni. Umiritev je prisotna tako pri rabljenih kot tudi novih stanovanjskih nepremičninah, pri čemer je upad močnejši pri drugih. To nakazuje pomanjkanje stanovanj na trgu, umiritev pa je po mnenju BS lahko posledica tudi vse višjih cen nepremičnin in manjše dostopnosti.

Novice Cene nepremičnin v nebo: kupci ne kupujejo več za vsako ceno

"Vsekakor je v zadnjih mesecih čutiti umirjanje nepremičninskega trga, vendar kakšne omembe vrednega padca cen nepremičnin v Ljubljani in drugod ni zaznati," pojasnjuje Roman Prskalo iz nepremičninske agencije Metropola IN.

Kupci postali previdnejši

Potem ko je bilo ob koncu leta 2014 doseženo cenovno dno in je povprečna cena rabljenega stanovanja v Ljubljani znašala okoli 2.000 evrov na kvadratni meter, se je ta konec leta 2017 povzpela na okoli 2.400 evrov. Danes se cene po besedah nepremičninskih posrednikov gibljejo okoli 2.700 evrov za kvadratni meter.

Novice Nepremičninski trg v Ljubljani cveti: poglejte, kje vse se bo gradilo

Po ocenah Prskala je manjši padec povpraševanja čutiti le pri luksuznih nepremičninah, kjer cene presegajo 3.500 evrov za kvadratni meter. "Kupci še vedno so, vendar bolj za elitne lokacije v središču Ljubljane," pojasnjuje. Kupci po njegovem prepričanju niso več pripravljeni kupovati nepremičnin z nerealno postavljeno ceno oziroma nepremičnin, katerih cena ne odraža dejanske vrednosti nepremičnin.

V prihodnjih dveh letih bo v Ljubljani na voljo vsaj 1.500 novih stanovanj

Dodaja, da se zaradi pomanjkanja ponudbe precej potencialnih kupcev odloča, da bo z nakupom počakalo. Ocenjujejo namreč, da bi se trenutno stanje na trgu lahko spremenilo v dveh letih, ko bodo na ljubljanski nepremičninski trg prišli že začeti stanovanjski projekti in tisti, ki so v fazi načrtovanja.

"Vsekakor je v zadnjih mesecih čutiti umirjanje nepremičninskega trga, vendar kakšne omembe vrednega padca cen nepremičnin v Ljubljani in drugod ni zaznati," pojasnjuje Roman Prskalo iz agencije Metropola IN. Foto: Osebni arhiv "Svoje bi lahko dodali še preostali dejavniki na trgu, kot so padec gospodarske aktivnosti, že začet poostren nadzor finančne uprave nad oddajanjem nepremičnin prek platform Airbnb in Booking, uvedba davka na nepremičnine in pričakovan dvig obrestnih mer stanovanjskih posojil," našteva Prskalo.

Glede na napovedano gradnjo precejšnjega števila novih stanovanj v prestolnici bi lahko ob uspešni realizaciji v prihodnjih dveh letih na trg prišlo od 1.500 do 2.000 novih stanovanj. "Če bodo vlagatelji ta stanovanja ponudili po tržno sprejemljivih cenah, se bo rast cen ustavila oziroma bo nekaj časa stagnirala. Če pa bodo s cenami pretiravali, lahko pride do presežne ponudbe, ki bi ji lahko posledično sledil tudi padec cen," napoveduje Prskalo.

Dobra stanovanja se prodajajo tudi dražje, kot jih oglašujejo

Prskalo priznava, da je v tem trenutku nakup stanovanja v Ljubljani po ugodni ceni skoraj misija nemogoče, razen če to stoji na izredno slabi lokaciji, je slabo vzdrževano, brez balkona ali nima možnosti parkiranja.

Novice Luksuzna stanovanja v Ljubljani, o katerih lahko večina Slovencev le sanja

"Kadar v trženje prevzamemo kakšno novo ali rabljeno stanovanje z realno postavljeno ceno, ga v večini primerov tudi zelo hitro prodamo. Najprej ga ponudimo svojim strankam, šele nato ga oglašujemo na spletu. V določenih primerih stanovanje niti ne pride na splet, ker ga že prej prodamo. Opažamo pa tudi primere, ko stanovanja zaradi velikega zanimanja prodamo po višji ceni od oglaševane," navaja nepremičninski strokovnjak.

Nakup stanovanja je nizko tvegana naložba

Prskalo na podlagi izvedenih poslov njihovega podjetja ocenjuje, da le okoli pet odstotkov kupcev nepremičnino kupuje kot naložbo. Več takšnih nakupov so zaznali v krizi. Pred dobrimi tremi leti so tako na primer sto kvadratnih metrov bruto velika stanovanja z balkonom in dvema parkirnima mestoma v objektu Situla prodajali za okoli 230 tisoč evrov oziroma po dva tisočaka za kvadratni meter. Do danes je cena poskočila na dobrih 3.500 evrov za kvadratni meter. Kupec je tako ustvaril 75-odstotni donos.

Kljub temu je po njegovem prepričanju nakup stanovanja z namenom oddajanja še vedno dobra naložba, saj je nizko tvegana. "Nakupne cene stanovanj na trgu so sicer danes precej višje kot pred tremi leti, a kljub temu je v določenem kraju mogoče najti stanovanje za normalno ceno. Poleg tega so se nekoliko zvišale tudi najemnine," utemeljuje. Tu misli na stanovanja v manjših mestih, kjer so se cene po koncu krize zvišale zmerno in so še daleč od rekordnih ravni. Nakupna cena je bistveno nižja kot v Ljubljani, stanovanje pa ima še nekaj manevrskega prostora za rast vrednosti.

Obresti posojila izničijo donos

Po njegovih izračunih lahko kupci v primeru dolgoročne oddaje stanovanja in ob upoštevanju vseh lastniških stroškov pričakujejo od 2,5 do 3,5 odstotka letnega donosa na vložena sredstva. A to velja le za nakup z lastnim denarjem, saj v primeru najetja posojila pri banki obresti skoraj izničijo donos. Pričakovani donos je treba ocenjevati na podlagi pričakovanih najemnin, ne minule velike rasti cen.

Novice Bodo mladim stanovanja postala bolj dostopna?

Kratkoročna oddaja prek platforme Airbnb lahko sicer v turistično najbolj obleganih mestih, kot je Ljubljana, in na Obali prinese tudi do petkrat višji mesečni donos, a predstavlja tudi bistveno večjo obremenitev in tveganje za lastnika. Donosi so močno odvisni tudi od turistične sezone.