Brez uporabnega dovoljenja po novem ne boste dobili hišne številke

Po izgradnji enostanovanjskih objektov, za katere je zahtevano gradbeno dovoljenje, mora investitor po novem gradbenem zakonu (GZ), ki velja od 1. junija, pridobiti tudi uporabno dovoljenje. V skladu s prejšnjim gradbenim zakonom (ZGO-1) je bilo namreč pridobivanje uporabnega dovoljenja predpisano le za večstanovanjske objekte, lastnikom enostanovanjskih hiš pa je bil ta birokratski postopek in strošek prihranjen.

Brez uporabnega dovoljenja ne bo niti hišne številke

Uporabno dovoljenje je namreč odločba, s katero se dovoljuje uporabo objekta. Zato je pomembno, da so dela ob vselitvi na objektu dokončana in skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem. Uporabno dovoljenje je med drugim pogoj za pridobitev hišne številke, ta pa nujna za prijavo stalnega bivališča v novozgrajeni nepremičnini.

Investitor enostanovanjske hiše mora v postopku za pridobitev uporabnega dovoljenja med drugim predložiti izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da so izpolnjene bistvene zahteve gradnje. Pri vseh gradnjah, razen pri zahtevnih objektih in objektih z vplivom na okolje, je po novem zakonu  mogoče uporabno dovoljenje pridobiti brez posebnega ugotovitvenega postopka in opravljenega tehničnega pregleda. Investitor mora v postopku za pridobitev uporabnega dovoljenja med drugim predložiti izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da so izpolnjene bistvene zahteve gradnje. Vsi omenjeni za resničnost izjav kazensko in odškodninsko odgovarjajo.

Novice Zaradi novega zakona se je prodaja nekaterih nepremičnin ustavila

Ker je GZ začel veljati šele 1. junija letos, investitorji, ki so objekt dokončali pred omenjenim datumom in že pridobili hišno številko, uporabnega dovoljenja ne potrebujejo. Tisti novopečeni lastniki enostanovanjskih hiš, ki so začeli graditi na podlagi gradbenega dovoljenja po stari gradbeni zakonodaji in bodo dokončali po 1. juniju letos, pa ga morajo imeti.

Lastniki obstoječih objektov uporabnega dovoljenja ne potrebujejo, razen ...

Lastniki obstoječih enostanovanjskih nepremičnin po novem zakonu niso obvezani pridobiti uporabnega dovoljenja, razen če zaradi neskladne uporabe objekta (uporabnega dovoljenja tako ni mogoče izdati) ukrepa gradbeni inšpektor. Ta predlaga vpis inšpektorskega ukrepa v zemljiško knjigo oziroma zaznambo na nepremičnino.

Novice Lastnik noče prodati zemlje, občina mu odgovarja z gradbenimi stroji #video

Če takšni objekti na primer še nimajo hišne številke, je tudi ne morejo pridobiti. Prav tako obstoječi lastniki objektov ne morejo priklopiti na javno komunalno infrastrukturo, jih prodati ali oddati v najem …

Več prepovedi, vezanih na inšpekcijski ukrep, ki mora biti vpisan v zemljiški knjigi, si preberite v spodnjem okvirčku:

Uporabno dovoljenje v 15 dneh

Upravni organ mora uporabno dovoljenje izdati v 15 dneh od vložitve popolne zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja. Če upravni organ v tem roku ne odloči, ima investitor možnost vložiti pritožbo na ministrstvo za okolje in prostor zaradi molka organa, so nam pojasnili na ministrstvu.

Novice V prvem polletju izdanih manj gradbenih dovoljenj za stavbe

Strošek za izdajo uporabnega dovoljenja je predvsem odvisen ob vrste objekta in od tega, ali so v postopku morda udeleženi izvedenci. Dokumentacija, ki se priloži zahtevku za izdajo uporabnega dovoljenja, se izdeluje na trgu in cena je odvisna tudi od vrste objekta, obsega potrebne dokumentacije, sprememb, ki so se zgodile med gradnjo in jih je treba upoštevati pri izdelavi dokumentacije.

V praksi različna tolmačenja zakona

V Notarski zbornici Slovenije, ki združuje vse slovenske notarje, menijo, da so določbe 93. člena GZ sporne. Te med drugim določajo, da so tudi notarji pristojni za izvedbo prepovedi in morajo pred njihovo izvedbo preveriti, ali je za objekt izdano gradbeno dovoljenje, kadar je predpisano, in ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba.

"Glede novega gradbenega zakona je v praksi še dosti nejasnosti in nedorečenosti. Na drugi strani pa trenutno še vedno potekajo postopki, ki so se začeli po starem zakonu. Uporabnega dovoljenja po novem zakonu še nismo pridobivali, saj velja šele dva meseca," situacijo v praksi opisuje Štefan Piškur, svetovalec nepremičninske družbe RE/MAX in direktor podjetja Zelena gradnja.

Upravni organ mora uporabno dovoljenje izdati v 15 dneh od vložitve popolne zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja. Foto: Thinkstock

Piškur pojasnjuje, da se 93. člen GZ nanaša na prepovedi zgolj v primerih, ko je bila z inšpekcijsko odločbo ugotovljena kršitev pri gradnji nepremičnin. "A kršitev niso dolžni ugotavljati notarji ali nepremičninski posredniki. So pa dolžni v zemljiški knjigi preveriti, ali je na nepremičnini zaznamba inšpekcijskega postopka. V takšnem primeru je torej prodaja nepremičnine prepovedana, posel pa ničen," opozarja.

Tudi v notarski zbornici opozarjajo, "da le z inšpekcijsko odločbo ugotovljene prepovedi, ki so tudi vpisane v zemljiško knjigo, lahko dajo odgovor, da gre za nedovoljen objekt ali za neskladno uporabo objekta. To ne more biti naloga drugih udeležencev," zatrjujejo.

Notarji ne morejo zanesljivo preveriti stanja

"Prepovedi, ki jih morajo upoštevati notarji, so lahko vezane le na izdane inšpekcijske odločbe, vpisane v zemljiški knjigi. Notar mora pred izvedbo dejanj iz prvega odstavka 93. člena GZ preveriti obstoj pravnega dejstva prepovedi zaradi nedovoljene gradnje tako, da preveri, ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba prepovedi zaradi nedovoljene gradnje iz 100.a člena ZZK-1," naloge notarjev pri overovitvi kupoprodajnih pogodb navajajo na zbornici.

Novice Gradbeništvo v EU z rastjo, Slovenija v vrhu

V zbornici priznavajo, da notarji od 1. junija ne morejo z gotovostjo preveriti, ali je za določen objekt izdano gradbeno dovoljenje, ker niso vzpostavljene ustrezne javne evidence pri matičnem organu.

Foto: Thinkstock "Zato notarji iz načel skrbnega ravnanja notarja in opozorilne dolžnosti stranke opozarjamo na pravne posledice iz 93. člena GZ, če za objekt ni izdano gradbeno dovoljenje, kadar je predpisano. Vpogledamo pa, ali v prostorskem informacijskem sistemu na spletni strani http://www.pis.gov.si/ so oziroma niso vpisani podatki o gradbenem dovoljenju, in kot smo navedli, preverimo, ali v zemljiški knjigi ni zaznambe inšpekcijskega ukrepa in posebnih prepovedi iz prvega odstavka 93. člena GZ," še pojasnjujejo.

Dodajajo, da so zaradi spornih določb 93. člena že lani podali konkretne predloge za spremembe zakona, a jih niso sprejeli.

Banke pri odobravanju posojil bolj previdne

Piškur se sicer v praksi še ni srečal s primerom, da notarji ne bi hoteli overoviti kupoprodajnih pogodb za nepremičnine brez uporabnega dovoljenja. Prav tako v notarski zbornici niso zaznali primerov slabe prakse po uveljavitvi zakona glede overovitve kupoprodajnih pogodb.

Novice Kaj lahko na nepremičninskem trgu pričakujemo v tem letu?

Bolj stroge pa so banke v primerih, kjer nepremičnina nima vseh dovoljenj. "Njihove pravne službe poskušajo ugotoviti realno stanje nepremičnine in v primeru sumljivega stanja posojila ne odobrijo. Ali je nepremičnina skladna z gradbenim dovoljenjem, pa običajno preverjajo cenilci banke," še pojasnjuje Piškur. To je po svoje razumljivo, saj lahko inšpektor pozneje ugotovi nepravilnosti pri gradnji, ko je nepremičnina že zastavljena.