Eden od stanovalcev vsak dan zaparkira dovoz na dvorišče #PravniNasvet

Pravno varstvo lahko zahteva najemnik sam, čeprav lastnik ne ukrepa

Čeprav najemnik ni lastnik nepremičnine, ima neposredno dejansko oblast nad stvarjo, kar pomeni, da je v skladu s 1. odst. 24. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) neposredni posestnik stvari (v konkretnem primeru nepremičnine).

Kadar na določeni stvari posest izvršuje več oseb, govorimo o soposesti. SPZ določa, da lahko več oseb posest izvršuje tako, da posedujejo stvar skupaj (t. i. "navadna" soposest) ali da vsak od njih izključno poseduje določen del stvari (delna posest). Izvrševanje posesti je odvisno od dogovora med soposestniki. V primerih sobivanja v večstanovanjskih hišah je običajen način izvrševanja soposesti ta, da ima vsak najemnik na stanovanju, ki je predmet najemne pogodbe, delno posest, kar pomeni, da na tem delu večstanovanjske hiše (torej posameznem stanovanju) izvršuje posest sam.

Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) izrecno določa, da prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, kamor spadata tudi dovoz ter zemljišče, na katerem večstanovanjska hiša stoji, spadajo v skupne dele etažnih lastnikov, ki so v njihovi solastnini, pri čemer skupne dele večstanovanjske stavbe uporabljajo etažni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov (imajo na njej torej soposest). Če lastnik svoj posamezni del odda v najem, lahko z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na najemnika, pri čemer se že na podlagi SZ-1 šteje, da ima najemnik glede rabe posameznega dela in skupnih delov enake pravice in dolžnosti kot etažni lastnik (24. člen SZ-1). To pomeni, da imajo vsi najemniki poleg delne posesti na stanovanju, ki ga imajo v najemu, tudi soposest na skupnih delih, kamor med drugim spada tudi dovoz oziroma parkirišče.

Ob upoštevanju zgoraj navedenega vaša soseda s tem, ko zaparkira dovoz na dvorišče, omejuje oziroma onemogoča izvrševanje soposesti preostalim najemnikom te večstanovanjske hiše.

Ko nekdo omejuje posestnika pri izvajanju njegove posesti oziroma soposesti, nastopi motenje posesti oziroma soposesti, vsakemu posestniku, ki je v izvrševanju svoje posesti moten, pa SPZ daje možnost posestnega varstva. Posestno varstvo uživajo tako delni posestniki kot tudi soposestniki. Če pride do motenja delne posesti (npr. na stanovanju), delni soposestnik uživa posestno varstvo na delu stvari, ki ga ima v delni posesti, in ga lahko uveljavlja bodisi zoper neko tretjo osebo bodisi zoper drugega delnega posestnika. To bi prišlo v poštev v primeru, da vas nekdo moti pri izvrševanju posesti na vašem stanovanju. V konkretnem primeru pa prihaja do motenja soposesti na dovozu, pri čemer imajo možnost posestnega varstva tudi soposestniki, in sicer tako v medsebojnem razmerju kot tudi nasproti tretjim osebam, ki posegajo v njihovo soposest. V razmerju med več posestniki iste vrste se šteje za motilno vsako ravnanje, ki samovoljno spreminja ali ovira dotedanji način izvrševanja posesti (35. člen SPZ).

Pravni varstvi, ki sta na podlagi SPZ na voljo zaradi motenja posesti, sta samopomoč in sodno varstvo. Skladno z določbo 31. člena SPZ-1 je samopomoč mogoča proti tistemu, ki posestniku neupravičeno moti posest ali mu jo odvzame, pogoj pa je, da je nevarnost neposredna, da je samopomoč takojšnja in nujna ter da način samopomoči ustreza okoliščinam, v katerih obstaja nevarnost. Menimo, da v konkretnem primeru pogoji za samopomoč niso izpolnjeni, imate pa vsekakor na voljo možnost sodnega varstva posesti, ki ga SPZ določa v 33. členu. Sodišče v postopku zaradi motenja posesti upošteva zadnje stanje posesti in nastalo motenje, pri čemer je bistvenega pomena ugotovitev, kdo je bil zadnji posestnik stvari ter ali je bila posest sploh motena oziroma odvzeta. Cilj posestne tožbe je tako vzpostavitev prejšnjega posestnega stanja in prepoved nadaljnjega motenja.

Glede na navedbe, da ste s sporazumnim načinom nastalo situacijo že poskušali rešiti, a žal neuspešno, vam svetujemo, da sosedi pošljete opomin pred tožbo, pri čemer je priporočljivo, da se za sestavo tega obrnete na odvetnika. V dejanskem stanju navajate, da ste se obrnili tudi na redarsko službo, a ker gre za zasebno zemljišče, niti redarji niti policija (če ni prisotnega elementa nasilja) konkretne situacije ne morejo rešiti, vam pa lahko policijski zapisnik služi kot dokaz v sodnem postopku.

Če se položaj ne bo izboljšal, vam svetujemo sodno varstvo posesti. Pri tem bi vas še opozorili na izjemno kratke roke, saj je sodno varstvo posesti treba zahtevati v 30 dneh od dneva, ko je posestnik izvedel za motenje in storilca, najpozneje pa v enem letu od dneva, ko je motenje nastalo. V primeru ponavljajočih se motilnih dejanj začne rok teči od zadnjega motenja. V postopku za motenje posesti boste tako morali izkazati, kakšno je bilo zadnje mirno posestno stanje ter da je zaradi protipravnih in samovoljnih motilnih ravnanj vaše sosede posest motena. 

Več o tem si lahko preberete na: https://www.pravozavse.si/sodno-varstvo-posesti/.

Pripravila: Aleksandra Messner Šmid, magistrica prava, pravna svetovalka pri projektu Pravo za VSE