Kako inšpektorji lovijo goljufive nepremičninske posrednike

Slovenijo so v letih pred krizo, ko je trg prodaje nepremičnin dosegal rekordne rasti, preplavili nepremičninski posredniki. S krizo, ki je prinesla nekajletno mrtvilo v prometu z nepremičninami, je njihovo število upadlo. Zdaj je začelo ponovno rasti. Pri ministrstvu za okolje, ki skrbi za licenciranje posrednikov v prometu z nepremičninami, je trenutno registriranih 1.981 posrednikov.

Država je sicer področje nepremičninskega posredovanja poskušala urediti s kupom zahtev, od obvezne pridobitve licence za posrednike do obvezne vročitve splošnih pogojev poslovanja, sklenjene zavarovalne police, omejitvijo višino provizije ... Vendar je še vedno mogoče naleteti na posrednike, ki v sivem polju iščejo načine za hitrejši zaslužek. Večje kot je povpraševanje, ki mu ponudba primernih stanovanj ne utegne slediti, bolj so kupci ranljivi.

Do spora med kupci in prodajalci na eni strani ter nepremičninskim posrednikom največkrat pride zaradi plačila provizije za posredovanje, kar potrjujejo tudi prijave tržnemu inšpektoratu.

Kaj v zvezi s plačili določa zakonodaja? 

Zakon o nepremičninskem posredovanju: 

• pri nakupu in prodaji je plačilo za posredovanje (provizijo) omejeno na največ 4 odstotke dogovorjene cene, razen če je ta nižja od 10.000 evrov.
• Pri najemnih pogodbah se stranki dogovorita glede višine provizije, običajno znaša do dve mesečni najemnini.
• Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le tistemu, s katerim je sklenila pogodbo o posredovanju.
• Provizija se lahko razdeli.

Ravnanje v nasprotju s temi določbami predstavlja prekršek, za katerega je predpisana globa. Ta znaša od 12.500 do 250.000 evrov za nepremičninsko družbo in od 1.000 do 10.000 evrov za odgovorno osebo nepremičninske družbe.

V praksi pogosto precej drugače

V praksi pa niso redki primeri, ko posredniki zahtevajo provizije, višje od 4 odstotkov pogodbene vrednosti nepremičnine. Naši sogovorniki, ki so želeli ostati neimenovani, pravijo, da pri tem uporabljajo različne manevre, najpogosteje pa je dodatno plačilo potrebno odšteti na roke. 

Omenjajo primere, ko posrednik zahteva nekakšno nagrado, če je nepremičnina prodana po višji oceni od prvotno dogovorjene. Skupna vrednost takšne provizije naj bi znašala tudi do desetino pogodbene vrednosti. 

Kupci stanovanj se pogosto tudi ne morejo izogniti sofinanciranju provizije, čeprav je posrednika najel lastnik stanovanja in z njim podpisal pogodbo o posredovanju. V nepremičninskih oglasih tako mrgoli zahtev, kot je na primer: "Pogoj nakupa: stroški provizije za opravljeno storitev posredovanja se razdelijo na način, da kupec plača provizijo v višini 2 odstotka + DDV". 

Ob tem velja poudariti, da zakon pravi, da se kupec in prodajalec lahko dogovorita za delitev provizije, ne bi pa smel tega prodajalec oziroma njegov posrednik pogojevati. Dogaja se celo, da posrednik od zainteresiranih kupcev še pred ogledom nepremičnine zahteva podpis pogodbe o posredovanju, v katerem je določeno plačilo provizije. 

Na tržnem inšpektoratu pravijo, da sami niso zaznali prakse, da bi posredniške družbe zaračunavale višjo provizijo od dovoljene, niti v zvezi s tem niso prejeli prijav. Kljub temu pa tudi sami opažajo, da do prijav potrošnikov največkrat pride zaradi sporov v zvezi z zahtevanim plačilom za posredovanje. 

Kakšne nepravilnosti so odkrili inšpektorji?

Tržni inšpektorji so v lanskem letu izvedli 222 pregledov, kar je bilo skoraj enkrat več kot leta 2015. Zaradi kršitev zakona so izrekli 45 ukrepov (v letu 2015 18). Pregledovali so tako na podlagi prijav kot koordinirane akcije nadzora, ki je potekala v septembru in oktobru lani.

Andrejka Grlić, glavna tržna inšpektorica, poudarja, da morajo kupci ali prodajalci nepremičnin pazljivo prebrati pogodbo o nepremičninskem posredovanju. Foto: STA , Kot nam je povedala glavna tržna inšpektorica Andrejka Grlić, so največkrat nepremičninske družbe v pogodbe o posredovanju in v splošne pogoje vnašala pogodbena določila, ki so nepoštena do potrošnikov. To je tudi v nasprotju z zakonom o varstvu potrošnikov.

Med določili je bila nesorazmerno visoka pogodbena kazen, samodejno podaljševanje trajanja pogodbe o posredovanju (ta je z zakonom omejena na 9 mesecev), nepravilno označevanje cen storitev, ki jih dodatno nudijo strankam (geodetske izmere, urejanje zemljiškoknjižnega stanja) …

Pazljivo preberite pogodbo

V okviru koordinirane akcije so tržni inšpektorji izrekli 102 ukrepa, od tega večino opozoril. Tistim, ki so kršitve odpravili najpozneje v odrejenem roku, niso izrekali najstrožjih sankcij. Njihov glavni cilj je namreč urejenost trga, je pojasnila Andrejka Grlić.

Kupcem in prodajalcem svetuje, naj ob sklepanju pogodbe o posredovanju to pazljivo preberejo in se pozanimajo predvsem glede obveznosti plačila za posredovanje. 

Pol milijona evrov utajenih davkov

Zaradi boja zoper sivo ekonomijo, ki je že od leta 2013 prioriteta finančne uprave (Furs), nepremičninske posrednike obiskujejo tudi davčni inšpektorji.

Foto: Thinkstock V zadnjih štirih letih so opravili 43 nadzorov. V 18 primerih so odkrili 37 različnih kršitev predpisov, za nadzor katerih je pristojna Furs. Na podlagi tega so vodili devet prekrškovnih postopkov, v katerih je izdal šest plačilnih nalogov in tri odločbe o prekršku. Skupna izrečena globa je znašala 62.800 evrov, zoper enega zavezanca pa so vložili kazensko ovadbo.

Na vprašanje, ali so pri nepremičninskih posrednikih odkrili davčne utaje, so na Fursu odgovorili, da so v navedenih davčnih inšpekcijskih nadzorih dodatno obračunali neposredne dajatve v višini 426 tisoč evrov, zavezanci pa so podali tudi samoprijavo za dajatve v višini 69 tisoč evrov.

Imena nepremičninskih agencij in posrednikov, pri katerih so odkrili nepravilnosti, nam niso želeli razkriti niti nas Fursu niti na tržnem inšpektoratu.

Nov zakon jeseni na vlado

Ravno v tem trenutku je v postopku sprejemanja novela zakona o nepremičninskem posredovanju, ki jo je pripravilo okoljsko ministrstvo. Predvidoma v začetku septembra bo predlog zakona obravnavala vlada, do konca leta pa naj bi bil sprejet v parlamentu.

Predlog, ki je v javni obravnavi do 17. julija, si lahko ogledate na naslednji povezavi: Novela zakona o nepremičninskem posredovanju

Na ministrstvu za okolje in prostor poudarjajo, da želijo z novim zakonom predvsem zagotoviti večje varstvo potrošnikov in z delno deregulacijo izboljšati pogoje za zagotavljanje večje gospodarske pobude na nepremičninskem trgu.

Ključne novosti, ki jih prinaša predlog nove zakonodaje:

• Na ministrstvu za okolje in prostor pod vodstvom ministrice Irene Majcen pripravljajo spremembe zakona o nepremičninskem posredovanju. Foto: Ana Kovač razločevanje med navadno in polno ekskluzivno pogodbo o nepremičninskem posredovanju. Po prvi ne smeš imeti sklenjenih več pogodb o posredovanju za isto nepremičnino, po drugi pa lastnik celo sam ne sme sklepati pogodb mimo posrednika.
• Pri sklepanju posredniških poslov z gospodarskimi družbami ne bi več veljale omejitve glede višine plačila za posredovanje. Za potrošnike plačilo za posredovanje ostaja regulirano in znaša največ 4 odstotke od pogodbene cene.
• Pristojnost za izdajo in odvzem dovoljenja nepremičninskih posrednikov za opravljanje nepremičninskega posredovanja se prenaša z ministrstva na upravne enote.
• Bolj podrobno je določen postopek pridobitve in prenehanja veljavnosti dovoljenja nepremičninskih posrednikov.

Jasno je napisano tudi to, da nepremičninska družba ne sme kupca, ki se je odzval na oglas ali ponudbo, nagovarjati k sklenitvi pogodbe o posredovanju ali pogojevati ogleda nepremičnine s sklenitvijo takšne pogodbe. Vsiljena pogodba bo v takšnem primeru nična.