Pravni nasvet
Četrtek, 23. 11. 2023, 22.30
10 mesecev, 3 tedne
Pravni nasvet
Je razlika v evidencah o površini stanovanja lahko razlog za vračilo are?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,84
Spoštovani, skupaj s polbratom sva lastnika stanovanja. S kupcem, ki si je stanovanje ogledal, sva sklenila kupoprodajno pogodbo. Sklenili smo tudi pogodbo o ari, ki jo je kupec že tudi nakazal na najina računa. Prodajna pogodba je tudi že podpisana, davčno urejena in deponirana pri notarju. Kupnina pa še ni nakazana. Zapletlo se je, ko je kupec naknadno ugotovil, da podatek o površini stanovanja v zemljiški knjigi (ki je naveden tudi v pogodbi) "striže" s podatkom v evidenci geodetske uprave GURS – razlika je v "nerazporejenem prostoru". Ali ima kupec na tej podlagi res pravico izpodbijati v pogodbi napisano klavzulo "videno-kupljeno" ter zahtevati povračilo že nakazane are? Stanovanje ni bilo oglaševano, ampak smo se s kupcem ustno dogovorili za ogled, kjer se je kupec strinjal z nakupom stanovanja, ne da bi omenjali površino stanovanja. Jože S.
Pravnik na dlani odgovarja:
Sama klavzula videno-kupljeno ščiti prodajalca v primeru očitnih napak, za katere se predvideva, da bi jih kupec pri pregledu moral videti. V primeru, da je prodajalec kupcu zagotovil, da nepremičnina nima nobenih napak, da ima dogovorjene lastnosti in odlike, potem odgovarja tudi za očitne napake, ki bi jih prodajalec zlahka opazil.
Ščiti ga tudi v primeru, ko je kupca opozoril na vse stvarne napake in se je ta z njimi strinjal. Pri skritih napakah pa mora kupec dokazati, da je prodajalec zanje vedel, a jih je pred sklenitvijo posla zamolčal. Takšna skrita napaka je na primer lahko kasnejši pojav vlage ali plesni. Enako velja za skrite napake, ki jih kupec kljub skrbnemu pregledu nepremičnine pred nakupom ni mogel odkriti, na primer napake na konstrukciji, zaradi česar pride do razpok na zidovih.
Klavzula videno-kupljeno prodajalca torej odvezuje odgovornosti le pri napakah, s katerimi je bil kupec pred nakupom seznanjen in je vanje privolil, ter pri očitnih napakah, ki bi jih s skrbnim pregledom lahko ugotovil sam, ne pa v primerih, ko kupec kasneje odkrije skrite napake, ki jih sam ni mogel odkriti med pregledom, prodajalec pa mu jih je zamolčal ali zatrdil, da nepremičnina nima nobenih napak.
Toda taka napaka bi bila lahko tudi razlika v kvadraturi. Nepremična v tem primeru na primer nima lastnosti in odlik, ki so bile dogovorjene. Za stvarne napake gre, ko so te prodajalcu znane ali bi mu morale biti znane.
Vsekakor ima kupec pred nakupom odgovornost, da hišo ali stanovanje, ki ga kupuje, natančno pregleda, tudi z ustreznimi strokovnjaki, če sam ni dovolj usposobljen za temeljit pregled vseh podrobnosti.
Iz vašega vprašanja ne izhaja, kaj pomeni "nerazporejen prostor" in ali lahko kupec ta prostor mirno in nemoteno uporablja. V kupoprodajni pogodbi ste morali navesti površino stanovanja. Obstaja sodna praksa, ki pravi, da je lahko razlog za razdrtje pogodbe, če je razlika v površini kvadrature stanovanja večja od treh odstotkov.
V primeru razdrtja kupoprodajne pogodbe boste morali sami oceniti, ali lahko obdržite aro, ki jo je kupec dal iz razloga, ker je od pogodbe odstopil kupec in ne vi z polbratom. Vsekakor vam svetujemo mirno rešitev in soglasje pri razdrtju pogodbe ali pri drugih rešitvah.
