stanovanja
Sreda, 10. 3. 2021, 22.15
3 leta, 5 mesecev
Gradnja študentskega kampusa v Ljubljani
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
10
23
Zasebno podjetje je pričelo s pripravljalnimi deli za gradnjo novega študentskega kampusa ob Vojkovi cesti nasproti Ekonomske fakultete, kjer je predvidenih okoli 2.500 novih študentskih postelj. Ker še nimajo zagotovljenih finančnih sredstev, časovnega okvira dokončanja ne želijo napovedovati.
Država že 40 let praktično ni zgradila omembe vrednih novih študentskih kapacitet, čeprav se je število študentov v tem času bistveno povečalo. Temu primerno rastejo tudi cene najemnin v prestolnici. Na umiritev razmer najemniškega trga, ki Ljubljano pestijo že leta, bi tako pozitivno vplivala izgradnja dodatnih študentskih postelj.
V prvi fazi nameravajo zgraditi 533 študentskih stanovanj
Več kot desetletje stari načrti o gradnji novega študentskega kampusa za Bežigradom bodo morda postali resničnost. Podjetje Metalka Commerce, lastnik 33 tisoč kvadratnih metrov zemljišča ob Vojkovi cesti, je v začetku letošnjega leta z gradbenimi ograjami zavarovalo obstoječe travnike in njive. Pričeli so s pripravami gradbišča, kjer bodo morali za potrebe gradbene jame izkopati ogromne količine materiala.
Izvajalec del je doslej deloma odstranil in shranil zgornjo plast zemljine ter naredil povezovalno cesto. Z izkopom še ni pričel, bo pa ta po besedah predsednika uprave Metalke Commerce Franca Ziherla potekal v skladu z dinamiko, ki je dogovorjena z izvajalcem.
Projekt je razdeljen na tri faze: P1 – sobe, P2 – študentska stanovanja in P3 – zeleni del, ki bo povezoval in hkrati ločeval oba dela.
Najprej se bodo na južnem delu celotnega zemljišča lotili gradnje faze P2, kjer bo predvidoma zgrajenih 533 najemnih študentskih stanovanj, trgovski objekt in gostinski lokal. Gradbeno dovoljenje dovoljuje 12 štiri- in petnadstropnih objektov. Eden izmed njih bo s kar 17 nadstropji segal 56 metrov v višino in bo stal tik ob Vojkovi cesti. V dveh kleteh bo na voljo več kot 800 parkirnih mest.
V drugi fazi severnega dela zemljišča z oznako P1 je predviden kampus z okoli dva tisoč posteljami, ki pa še nima izdanega gradbenega dovoljenja. Vlogo zanj nameravajo oddati šele po zaključku gradnje prve faze.
Odlok o zazidalnem načrtu predvideva deset nižjih objektov, pritličje ob Vojkovi cesti je namenjeno spremljajočemu javnemu programu in gostinski, razvedrilni, kulturni in športni dejavnosti. Odlok dovoljuje celo gradnjo pokrite športne dvorane.
Študentske kapacitete nameravajo v podjetju Metalka Commerce tržiti sami. Ziherl zatrjuje, da bodo stanovanja na voljo po konkurenčni tržni najemnini, o subvencioniranju s strani države "pa je še prezgodaj govoriti".
Finančna konstrukcija še ni zaključena
Gradbeno dovoljenje za južni del zemljišča (P2) je bilo sicer že leta 2009 izdano takratnemu latniku, projektnemu podjetju Gina. Tega je nato za 22 milijonov evrov kupil Vegrad pod vodstvom Hilde Tovšak. Po njegovem stečaju je zemljišče leta 2016 za tri milijone evrov odkupilo podjetje Metalka Commerce.
Njen prvi mož pravi, da celotne finančne konstrukcije za fazo P2 še nimajo zaključene. Gradili bodo po fazah, kot že omenjeno, najprej izkop gradbene jame, ki bo zaradi dveh kletnih etaž in velikega območja izkopa trajal dalj časa. Vsa dosedanja vložena sredstva so izključno njihova, vključno z izkopom.
"Vsa lastna prosta sredstva bomo namenili izgradnji projekta, kar pomeni, da bomo z izgradnjo po izkopu nadaljevali. Nadaljevali ne bomo samo v primeru, če bi se pojavile spremenjene zunanje okoliščine, ki bi močno vplivale na projekt," napoveduje Ziherl.
Banke za tako dolgoročno financiranje niso zainteresirane
Na vprašanje, kako dovzetne so banke za financiranje projekta, Ziherl odgovarja, da potrebujejo finančna sredstva z ročnostjo 15 + let, banke pa v tem trenutku še niso dovzetne za takšno ročnost. Po njegovem mnenju sta v Sloveniji samo dve banki, ki bi lahko samostojno pristopili k takšnemu projektu.
Ziherl pojasnjuje, da imajo "v tem trenutku preveč grobo oceno investicije, da bi jo lahko javno razkrili. Tudi izračun donosnosti v tej fazi ni namenjen širši javnosti, ker je v finančni konstrukciji še preveč odprtih vprašanj (obresti, cena gradnje, cena materialov)."
A po izračunih nepremičninskega strokovnjaka Romana Prskala iz podjetja Metropola IN se strošek gradnje prve faze študentskega kampusa s 533 stanovanji giblje okoli 75 milijonov evrov. V primeru oddaje vseh stanovanj bi investitorju donos prinesel dobrih pet odstotkov investicije na letni ravni.
Dolgoročno zanimiva naložba
Čeprav donos ni med najvišjimi, je projekt po besedah Prskala kot dolgoročna naložba zanimiv. Tako za trenutnega investitorja kot tudi za morebitne večje nepremičninske družbe in nepremičninske investicijske sklade.
"V Ljubljani kronično primanjkuje najemniških stanovanj," pojasnjuje Roman Prskalo iz nepremičninskega podjetja Metropola IN.
To nam je deloma potrdil tudi Ziherl. "Zanimanje za nakup s strani investitorjev je zelo veliko, ker gre za celotno sosesko, ki bo namenjena trženju. Količina stanovanj je primerna tudi za velike vlagatelje, ki imajo trenutno velike potrebe po investicijah za dolgoročno plasiranje finančnih sredstev," je dejal.
Namembnosti projekta ne bodo spreminjali
Ziherl je zavrnil možnost morebitne spremembe namembnosti celotnega projekta iz študentskega kampusa v klasično stanovanjsko gradnjo za prodajo na trgu, saj projekt po njegovih besedah v celoti ustreza njihovim potrebam.
"V Ljubljani na trgu občutno primanjkuje stanovanj za dolgoročni najem. Mladi in njihove družine ter študijsko osebje, ki sodeluje pri študijskem procesu (tuji in domači gostujoči profesorji), bodo lahko dolgoročno pridobili nepremičnino v najem in ne bodo odvisni od volje lastnikov, ki se ozirajo po trenutno najvišji donosnosti," je še prepričan Ziherl.
Sprostitev najemniškega trga
Da bi takšna količina novih najemniških študentskih stanovanj dolgoročno pozitivno vplivala na razmere na najemniškem trgu je prepričan tudi Prskalo. "Trenutne razmere so sicer posebne zaradi epidemije, predvidoma jeseni, ko naj bi se stanje normaliziralo, pa se bo z vrnitvijo študentov v Ljubljano, zmanjšanjem obsega dela od doma in predvsem z vrnitvijo turistov, znova vzpostavilo staro stanje pred epidemijo. To pomeni kronično pomanjkanje najemniških stanovanj v prestolnici," opozarja.
Dodaja, da bi projekt s 533 študentskimi stanovanji oziroma več kot 1.270 novimi posteljami "posrkal" precej študentov, ki običajno v Ljubljani bivajo v zasebnih najemniških stanovanjih. Na drugi strani bi se tako na najemniškem trgu lahko sprostila precejšna količina stanovanj, ki jih običajno zasedajo študenti.
"Če bi se zgradili obe fazi gradnje (P1 + P2), bi tako pridobili skupaj okoli tisoč novih najemnih stanovanj in študentskih sob oziroma okoli 2.500 novih ležišč, vpliv na umiritev razmer na najemniškem nepremičninskem trgu pa bi bil še toliko večji," še sklene Prskalo.
Oglejte si trenutno stanje gradbišča:
23