nepremičnine
Torek, 17. 4. 2018, 9.54
6 let, 7 mesecev
Cene ljubljanskih nepremičnin že napihnjene
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
1,95
1
V prestolnici se znova napihuje nepremičninski balon, ki je ob poku pred desetletjem v težave pahnil marsikaterega investitorja, gradbinca in posojilojemalca. Nakupovalna vročica spominja na zlate čase ljubljanskega nepremičninskega trga.
Nepremičninski trg v Ljubljani znova cveti zaradi poceni posojil in pričakovanj, da se bodo cene še naprej zviševale. Nakupovalna vročica spominja na zlate čase, ko se je praktično prodalo vse. Nekatere cene rabljenih stanovanj zaradi pomanjkanja novogradenj že dosegajo cene novogradenj, zadnje pa so razprodane še pred koncem gradnje.
Na vrhuncu nepremičninske vročice je bilo treba poleti 2008 za kvadratni meter povprečnega dvosobnega ljubljanskega stanovanja treba odšteti 2.700 evrov. Če ste še leta 2005 za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje Ljubljani potrebovali 115 tisočakov, ste morali tri leta kasneje odšteti 45 odstotkov več oziroma 160 tisočakov.
Morda vas zanima še:
Kateri predeli Ljubljane so najbolj zanimivi za kupce nepremičnin
Ne samo cene nepremičnin, v Ljubljani rastejo tudi najemnine
Si ne morete privoščiti stanovanja v Ljubljani? Kupite ga v Mariboru.
Ko je gospodarska kriza dodobra načela tudi slovenski nepremičninski trg, pa je med Slovence prišla streznitev. Nepremičninski balon je začel počasi, a vztrajno puščati. Konec leta 2014 je bila cena kvadratnega metra rabljenega dvosobnega stanovanja v Ljubljani okroglih 2.200 evrov (20 odstotkov manj), danes se prodajajo za okoli 2.500 evrov (deset odstotkov manj). V središču Ljubljane, Trnovem, na Prulah ali v Rožni dolini pa cene že presegajo tri tisočake za kvadratni meter.
Po navedbah nepremičninskih posrednikov se ob pravilno nastavljeni tržni ceni, urejeni nepremičnini in dokumentaciji, solidni lokaciji ter razumnih rokih vselitve za eno stanovanje zanima več kot deset potencialnih kupcev. Zaradi velikega interesa po takem stanovanju se nemalokrat zgodi, da je prodajna cena celo višja od izhodiščne.
Hitra rast cen nepremičnin presega rast kupne moči
Da ljubljanski nepremičninski trg že kaže znake pregrevanja, se strinja ekonomist Igor Masten. "Zagotovo smo znova priče napihovanju nepremičninskega balona. Cene rastejo in umiritve ni na vidiku. Hitra rast cen nepremičnin presega rast kupne moči," pojasnjuje Masten.
Ekonomist Igor Masten ne želi napovedovati, kdaj se bo nepremičninski balon razpočil, zagotovo pa ob prvem finančnem pretresu.
Ob tem opozarja na zmotno prepričanje nekaterih nepremičninarjev in analitikov, ki trdijo, da nepremičnine še niso precenjene. To pogosto utemeljujejo s primerjavo cen izpred krize, saj trenutne povprečne cene še niso dosegle rekordnih ravni izpred desetletja.
"To je zgrešena primerjava. Ne gre namreč za primerjavo s temeljnimi vrednostmi nepremičnin, temveč za primerjavo s prenapihnjenemi cenami. Zaradi tega je pred desetletjem tudi počil balon," je kritičen Masten.
Ko povpraševanje kar naenkrat upade
Dodaja, da napačne primerjave pogosto uporabljajo lastniki nepremičnin, ki se nadejajo, da bodo na hitro postali premožnejši zaradi napihovanja cen finančnega premoženja. Da se nepremičninski balon še ne napihuje, trdijo tudi nepremičninarji, kar utemeljujejo s tem, da je povpraševanje še vedno večje od ponudbe. "A ko povpraševanje kar naenkrat upade, padejo tudi cene," opozarja Masten.
Kaj je nepremičninski balon?
Napihovanje nepremičninskega balona pomeni nekontrolirano rast cen nepremičnin oziroma precenjenost nepremičnin. Cene tako močno narastejo, da niso več racionalne ter bistveno odstopajo od temeljnih vrednosti. Skorajda nemogoče jih je upravičiti z dejavniki, ki običajno določajo ponudbo in povpraševanje. Balon je težko pravočasno zaznati, saj obstajajo nesoglasja med tržnimi udeleženci, kaj sploh je poštena vrednost nepremičnin. Višanje cen privabi investitorje, ki lovijo trend in želijo hiter zaslužek na kratek rok. Povpraševanje potem ni več utemeljeno na temeljih, temveč odraža špekuliranje, a kljub temu cene naraščajo.
Ker cene ne morejo vseskozi naraščati, se začne pojavljati korekcija. Kupci namreč niso več pripravljeni plačati tako visokih cen in sledi dramatičen upad cen. Govorimo o poku nepremičninskega balona. Upad cen je ob poku balona pretiran, saj lastniki nepremičnin ne poznajo realne vrednosti nepremičnin, zato jih prodajajo v paniki.
Masten ne želi napovedovati, kdaj se bo balon razpočil, zagotovo pa ob prvem finančnem pretresu. "Zaostritvi posojilnih pogojev bank sledijo tudi cene nepremičnin. To se ne bo zgodilo jutri, kdaj, pa ne želim špekulirati," je previden Masten.
Potencialnim kupcem nepremičnin svetuje, naj se zavedajo, da ne kupujejo investicije, temveč storitev bivanja. "Podobno kot pri odločitvi za nakup cenejšega ali dražjega avtomobila, naj ravnajo pri nakupu stanovanja," ponazori Masten. Ker so nepremičnine v Ljubljani za investicijo že predrage, naj jih kupijo le tisti, ki prenesejo tveganja višjih obrestnih mer hipotekarnih posojil.
Glavni ekonomist skupine Alta Sašo Stanovnik pa potencialne kupce nepremičnin opozarja, naj bodo previdni predvsem pri posojilih. "Prvič, naj posojila vzamejo v domači valuti. Drugič, naj pri variabilni obrestni meri upoštevajo tudi možnost scenarijev dvigov euribora. Tretjič, naj ocenijo, koliko to obremeni finančno sliko gospodinjstva. Vse to še toliko bolj velja, ker so cene nepremičnin visoke," še sklene Stanovnik.
1