S.Nepremičnine
nepremičnine
Petek, 25. 4. 2025, 4.00
9 ur, 49 minut
Družina išče dom v Ljubljani
Analiza: Veliko stanovanje ob robu novega parka - če bo Janković držal obljubo
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
1,30
Za 420 tisoč evrov je naprodaj štirisobno stanovanje z 90 kvadratnih metrov bivalne površine na Litostrojski cesti 28 v ljubljanski Šiški. Stanovanje, ki se ponaša z velikim osrednjim prostorom in velikim balkonom, se nahaja v najvišjem nadstropju bloka iz leta 1947. Dvigala v bloku, ki potrebuje celovito obnovo, ni. Vendar je lokacija stanovanja odlična, sploh če vzamemo v zakup še napovedano selitev LPP v Vižmarje. Po napovedih ljubljanskega župana bo – čez cesto od stanovanja – občina naredila tretji največji park v prestolnici. Nedaleč od stanovanja je tudi nakupovalno središče Aleja.
Litostrojsko naselje je bilo zgrajeno takoj po koncu druge svetovne vojne, prvi bloki so stanovalce sprejeli leta 1947. Naselje je bilo načrtovano kot mesto v parku in zato danes stanovalcem ponuja kakovost življenja, ki jo težko najdemo v drugih delih Ljubljane – predvsem tam, kjer rastejo novogradnje. Litostrojsko naselje tako danes spada med urbanistično dediščino.
Med bloki je veliko prostora, ki je v večini primerov namenjen otroškim igriščem in manjšim parkom, ponekod pa tudi parkirnim mestom. Ker je bilo naselje zasnovano kot mesto v parku, je v bližini stanovanja bolj ali manj vsa za družino potrebna infrastruktura – od vrtca, šole, trgovin, pekarn ...
Blizu sta tudi obvoznica in nakupovalno središče Aleja. Velik plus za družinsko življenje bo tudi mestni park, ki bo po napovedih ljubljanskega župana Zorana Jankovića kmalu zrasel na območju Remize ter poslovnih in drugih stavb Ljubljanskega potniškega prometa ob Celovški cesti.
Lokacija stanovanja
Stanovanje je torej v delu Ljubljane, ki je načeloma zelo prijazno družinskemu življenju. Poleg tega ima stanovanje veliko prednosti, a tudi nekaj slabosti.
Oglas za stanovanje na naslovu Litostrojska Cesta 28 v Ljubljani.
Preden analiziramo stanovanje, velja omeniti, da lastniki še vedno živijo v stanovanju in še iščejo nov dom. Stanovanje posledično ni na voljo za vselitev takoj po nakupu, vendar lastniki pravijo, da novi kupci na prevzem ne bodo dolgo čakali.
Analiza stanovanja je sestavljena iz naslednjih delov:
In kakšna je fiktivna Siolova družina? Starša imata prihranjenih 50 tisoč evrov in oba imata redno zaposlitev za nedoločen čas. Oba vsak mesec dobita izplačilo od delodajalca v višini 1.700 evrov, v zadnjih 12 mesecih sta oba dobila tudi 2.500 evrov regresa in petsto evrov božičnice. Drugih prihodkov nimata.
Kaj je pomembno pri novem stanovanju za štiričlansko družino?
- Družina si stanovanje lahko privošči.
- Vsak otrok mora imeti svojo sobo.
- Stanovanje mora imeti lastniško ali vsaj brezplačno parkirno mesto v bližini zgradbe.
- Stanovanje mora biti dostopno starejšim ljudem.
- V bližini nepremičnine morajo biti otroška igrišča.
- V bližini nepremičnine morajo biti večje trgovine.
- Zgradba mora biti potresno varna.
Tloris stanovanja
- Bivalne površine (vir: GURS): 90,6 kvadratnega metra
- Neto tlorisna površina dela stavbe (vir: GURS): 107,1 kvadratnega metra (Gurs ima zabeleženo, da je klet velika en kvadratni meter, čeprav je v resnici velika približno deset kvadratnih metrov. Posledično je treba neto tlorisni površini dela stavbe dodati še približno devet kvadratnih metrov.)
- Parkirno mesto: Parkirna mesta za stanovalce so pred blokom in niso za zapornico. Posledično lahko tam parkira, kdor hoče. Parkirno mesto torej ni zagotovljeno. Vendar so poleg bloka garaže, ki pogosto pridejo na trg. Glede na podatke aplikacije Trgoskop 3 se cene za samostojne garaže gibljejo od 20 do 30 tisoč evrov.
- Dvigalo: Ga ni, stanovanje je v tretjem nadstropju.
- Prenova: Stanovanje je bilo leta 2013 popolnoma prenovljeno, od tretje podaljšane faze naprej. To pomeni, da so lastniki zamenjali tudi električno in vodovodno napeljavo. Spremenili so tudi razpored sob, med drugim so zaprli eno okno in ena vrata.
Osnovne značilnosti stanovanja
- Balkon: Da, velik je deset kvadratnih metrov.
- Klet: Da, velika je približno deset kvadratnih metrov. (Pol)klet je suha in ima tudi okno ter električno napeljavo.
Razporeditev sob
- velik prostor z dnevno sobo, kuhinjo in jedilnico
- spalnica
- otroška soba 1
- otroška soba 2
- kopalnica
- shramba
- pisarna
- balkon
Oprema
- Stanovanje se prodaja polno opremljeno oziroma po dogovoru.
Priključki
- Internet: optika
- Ogrevanje: daljinsko ogrevanje (vročevod – toplarna) prostorov, voda se ogreva prek grelnika
- Blok ni priključen na plinovod.
Lega
- VZHOD: obe otroški sobi, balkon, velik prostor z dnevno sobo, kuhinjo in jedilnico
- ZAHOD: kopalnica, pisarna, spalnica
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate velik prostor z dnevno sobo, kuhinjo in jedilnico.
V stanovanju živi tričlanska družina. Glede na njihove izkušnje so stroški naslednji:
- Približno 80 evrov za stroške v poletnih mesecih in dodatnih 53 evrov za rezervni sklad
- Približno 170 evrov v času ogrevalne sezone in dodatnih 53 evrov za rezervni sklad
Stanovanje je v popolni lasti prodajalcev. Na stanovanju je vknjižena hipoteka. Zdajšnji lastniki bodo hipoteko izplačali takoj po prodaji stanovanja.
Na zgradbi je v zemljiški knjigi vpisan spor zaradi funkcionalnih zemljišč okoli bloka. Zemljišča okoli bloka, ki so namenjena parkiranju, so že v skupni lasti prebivalcev bloka.
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate shrambo, balkon, kopalnico in pisarno.
Stanovanje so leta 2013 lastniki popolnoma prenovili od tretje podaljšane gradbene faze naprej. To pomeni, da so zamenjali tudi električne in vodovodne inštalacije, okna (zdaj so troslojna), hkrati pa so spremenili tudi določene prostore. Stanovanje je bilo namreč prvotno trosobno. Zdajšnji lastniki so spremenili naslednje:
- Kopalnica: stanovanje je prvotno imelo veliko kopalnico. Zdajšnji lastniki so kopalnico pregradili v dva prostora, v enem je še vedno kopalnica, v drugem pa manjša pisarna.
- Otroški sobi: prvotno je stanovanje imelo velik prostor (več kot 20 kvadratnih metrov), ki so ga zdajšnji lastniki spremenili v dve relativno veliki otroški sobi.
Ali bodo novi kupci morali prenavljati stanovanje? To je seveda odvisno od okusa, vendar trenutni lastniki pri obnovi leta 2013 stanovanja niso opremili z najcenejšimi materiali in pohištvom (kuhinja, kopalnica). Stanovanje je na prvi pogled tudi dobro ohranjeno. Stanovanje kljub dejstvu, da je bilo prenovljeno pred več kot desetimi leti, še vedno daje relativno svež občutek.
Stanovanje še nima energetske izkaznice, vendar bo glede na druga stanovanja v zgradbi najverjetneje spadalo v energijski razred D.
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate spalnico in obe otroški sobi.
Zgradba je bila zgrajena leta 1947 in potrebuje celovito obnovo – tako strehe kot fasade. Po trditvah zdajšnjega lastnika bodo še letos obnovili fasado na južni in severni strani bloka (to bo neposredno vplivalo na stanovanje, ki je na končni strani bloka). V rezervnem skladu bloka je po trditvah lastnika okoli 50 tisoč evrov. Blok je lepo vzdrževan in čist.
Za pomoč pri ocenjevanju različnih tveganj – kot sta potresna in poplavna varnost – smo se obrnili na Zavarovalnico Triglav. Kako pri zavarovalnici ocenjujejo varnost lokacije in zgradbe, si lahko ogledate v spodnji grafiki.
"V Zavarovalnici Triglav se zavedamo finančnih tveganj, ki jih prinašajo vremenski pojavi oz. ekstremi, zato stranke spodbujamo k preventivnemu ravnanju in premišljeni izbiri zavarovalnih kritij. Na podlagi uradnih podatkovnih zbirk in dolgoletne statistike lastnih škodnih primerov smo ugotovili, da je na naslovu Litostrojska cesta 28 v Ljubljani relativno nizko tveganje za točo, poplavo in udar strele, medtem ko je tveganje za potres relativno visoko," je za Siol pojasnil Davor Krušvar, prevzemnik rizika požarnih in tehničnih zavarovanj v Zavarovalnici Triglav.
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate klet in blok ter okolico.
Lastnika za stanovanje pričakujeta 420 tisoč evrov oziroma 4.635 evrov za kvadratni meter bivalne površine. Dodatnih stroškov pri nakupu ni.
Je cena, ki jo pričakujeta lastnika, primerna dogajanju na trgu? Na začetku poglejmo, kako vrednost stanovanja ocenjujeta Gurs in analitično podjetje Arvio.
Ocena vrednosti stanovanja Arvio: 294.968,31 evra (3.255 €/m² bivalne površine)
Iskanje odgovora nadaljujmo pri pregledu transakcij s stanovanji v bližnjih blokih. V spodnji tabeli so vse transakcije s stanovanji in garažami od prvega januarja 2020 do danes.
Kot je razvidno iz zgornje tabele, je bilo pred skoraj tremi leti na istem naslovu prodano podobno veliko stanovanje za 250 tisoč evrov. V kakšnem stanju (potrebno obnove) je bilo stanovanje in ali je bilo v ceno vključeno tudi pohištvo, iz javno dostopnih podatkov ni razvidno.
Kot smo že omenili na začetku članka, imata starša naše fiktivne družine prihranjenih 50 tisoč evrov in oba imata redno zaposlitev za nedoločen čas. Oba vsak mesec dobita izplačilo od delodajalca v višini 1.700 evrov, v zadnjih 12 mesecih sta oba starša dobila tudi 2.500 evrov regresa in petsto evrov božičnice. Drugih prihodkov nimata. Za stanovanje bi morala z vsemi stroški odšteti 420 tisoč evrov.
Si družina lahko privošči stanovanje na Litostrojski cesti 28?
Za primer izračuna kredita za Siolovo družino smo tokrat povprašali Inteso Sanpaolo Bank. Staršema bi pri banki predlagali dva kredita, ker imata premalo lastnih sredstev. Banka namreč pričakuje, da starša prispevata 20 odstotkov vrednosti stanovanja (t. i. lastna udeležba).
Starša bi nakup stanovanja torej lahko financirala z dvema kreditoma. En kredit bi bil hipotekarni, v višini 336 tisoč evrov (ker se lahko nakup stanovanja financira s hipoteko do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine), drugi kredit pa stanovanjski kredit, zavarovan pri zavarovalnici, v višini 34 tisoč evrov.
Prvi kredit: Hipotekarni kredit bi odplačevala oba s skupno anuiteto v višini 1.471,53 evra mesečno. Eden od staršev bi plačeval 899,14 evra mesečno, drugi pa 572,40 evra mesečno. Doba odplačevanja je 30 let.
Drugi kredit bi bil stanovanjski kredit, zavarovan pri zavarovalnici, z anuiteto v višini 326,74 evra mesečno. Kredit bi odplačeval drugi starš, prvi starš bi bil samo kot porok.
Vsak starš bi tako na mesec skupaj odplačeval mesečno obveznost v višini 899,14 evra.
Starša bi tako od banke lahko dobila za 370 tisoč tisoč evrov posojil. Družina si stanovanje glede na izračune Intese Sanpaolo Bank lahko privošči.
Kot je bilo omenjeno že na začetku članka, je v bližini stanovanja na voljo bolj ali manj vsa infrastruktura, ki bi si je družina želela.
Prednosti stanovanja
- Družina si lahko privošči stanovanje.
- V bližini – največ deset minut hoje – je vsa potreba infrastruktura (vrtci, trgovine, zelene površine ...).
- Stanovanje je štirisobno – vsak otrok bi imel svojo sobo.
- Stanovanje je bilo v celoti prenovljeno od tretje podaljšane gradbene faze.
- Lokacija stanovanja je odlična za družine.
- V rezervnem skladu bloka je kar nekaj denarja.
Slabosti stanovanja
- Parkirno mesto ni zagotovljeno.
- V zgradbi ni dvigala – dedki in babice bodo morali pešačiti v tretje nadstropje.
- Potresna varnost zgradbe je lahko težavna.
- Zgradba potrebuje celovito prenovo.
Stanovanje je veliko, prostorno in svetlo. Za hitro vselitev ni treba ničesar prenavljati. Je v najvišjem nadstropju bloka in zagotavlja kar nekaj zasebnosti. Vendar blok nima dvigala, parkirno mesto ni zagotovljeno, tudi zgradba potrebuje temeljito prenovo.
Čeprav ima stanovanje veliko plusov, pa bo Siolova družina svoj sanjski dom iskala naprej, saj res želijo, da bodo lahko otroke v stanovanju obiskovali tudi dedki in babice.
