Zakaj je stanovanjsko posojilo v Nemčiji cenejše kot pri nas

Slovenski uporabnik družbenega omrežja Twitter je primerjal stroške stanovanjskega posojila pri nemški banki Commerzbank in pri slovenski NLB. V informativnem izračunu na spletnih straneh obeh bank je zgroženo ugotovil, da bi za sto tisoč evrov posojila z ročnostjo desetih let posojilo nemške banke preplačal za 3.500 evrov, slovenski banki pa bi moral vrniti 21.217 evrov več. Kdo je tu nor, se je vprašal.

Primerjava stanovanjskega kredita 100.000 € na 10 let v Nemčiji in pri nam. V Nemčiji ga preplačaš 3.500 €, pri nam pa bolanih 21.217,92 €. Kdo je tu nor se sedaj sprašujem? @NLBbanka @finance_si @Delo @rtvslo @24ur_com @SiolNEWS @Dnevnik_si @SpletnaMladina @BankaSlovenije pic.twitter.com/ikZwGNrvWV

— Janez Bedina (@JB84_) February 20, 2019

Ponudbi obeh bank se torej nanašata na desetletno hipotekarno posojilo s fiksno obrestno mero. Commerzbank ponuja 0,68-odstotno obrestno mero, obrestna mera posojila NLB pa z vključenimi stroški znaša 4,03 odstotka (EOM). Zagotovo je na prvi pogled videti absurdno, a treba je pogledati širšo sliko. Vzrokov za takšen razkorak pri odplačanem posojilu med slovensko in nemško banko je več.

Armando Reja iz podjetja Sierra, ki se ukvarja s finančnim svetovanjem, uvodoma pojasni, da je obrestna mera v višini 3,80 odstotka, ki je zapisana v informativnem izračunu, pretirana. "Zapisana je v informativni ponudbi, ki velja za vsakega potencialnega posojilojemalca. Dejansko višino obrestne mere izveste po osebnem pogovoru z bančnikom, ki oceni vašo posojilno sposobnost, in je v praksi bistveno nižja. Glede na izkušnje lahko znaša med 2,8 in tremi odstotki, seveda ne nujno pri NLB," poudarja Reja.

Prav tako ponudba NLB vsebuje interkalarne obresti, ki se jih posojilojemalci lahko znebijo, če posojilo začnejo črpati konec meseca, in stroške odobritve posojila.

Bolj smiselno je najeti posojilo s spremenljivo obrestno mero

Armando Reja, direktor podjetja Sierra Foto: Osebni arhiv Reja je sicer prepričan, da najemanje desetletnega posojila s fiksno obrestno mero ob zdajšnjih finančnih in gospodarskih kazalnikih nima pravega smisla.

"Veliko bolje je najeti posojilo s spremenljivo obrestno mero, kjer lahko stranke dosežejo 1,6-odstotni pribitek + šestmesečni euribor (euribor trenutno znaša -0,232 odstotka). Zakaj bi nemška banka ponujala 0,68-odstotno fiksno obrestno mero za desetletno posojilo, če bi pričakovala večje spremembe na finančnih trgih?" v razmislek ponuja Reja.

Zaradi ogromnega trga lahko ponujajo nižje obresti

Finančni svetovalec opozarja, da je zelo težko primerjati 83-milijonski nemški trg z dvomilijonskim trgom v Sloveniji. Banke na večjih trgih lahko z nižjo obrestno mero pri večjem obsegu poslovanja zaslužijo več kot z visoko obrestno mero pri nižjem obsegu poslovanja.

Novice Šef NLB bi trikrat višjo plačo

Prav tako je cena denarja v Nemčiji bistveno nižja kot v Sloveniji. Nanjo vplivajo finančne razmere v državi, kazalniki in njihove projekcije. Eden izmed pokazateljev je tudi cena desetletne državne obveznice. Razmerje med donosnostjo nemške državne obveznice (0,25 odstotka) in slovenske državne obveznice (1,07 odstotka) znaša 4,28. Štirikrat dražji denar v Sloveniji tako močno vpliva na ceno posojil.

Slovenski trg je po njegovem mnenju tudi tradicionalno bolj elastičen kot tradicionalno varčen nemški trg, ki težje prenese višje cene.

Obremenitev posojilojemalca do minimalne plače

Na slovenskem trgu je lakota po posojilih dodatno napihnjena z zakonsko omejitvijo, ki opredeljuje posojilno sposobnost. Skladno s predpisi vam banka posojila ne sme odobriti, če vam po odbitku obveznosti vključno z anuiteto posojila ostane manj kot minimalna plača, poudarja Reja.

"V Sloveniji se prodajajo kvazihipotekarna posojila, ki v svoji osnovi temeljijo na plačilni sposobnosti posojilojemalca (minimalna plača), medtem ko v Nemčiji hipotekarna posojila dejansko temeljijo na vrednosti premoženja (hipoteka)," razliko opisuje Reja.

Dodaja, da se največja lakota po denarju kaže v t. i. hitrih posojilih. "Obrestne mere so na meji oderuštva, prodajajo pa se za med," opaža.

Novice Brodnjak: Država bo dobila vrnjeno vso državno pomoč za NLB

Banke izkoriščajo razmere na trgu

Reja še poudarja, da imajo tuje banke v Sloveniji, kot sta Unicredit in Intesa Sanpaolo, dostop do zelo poceni virov financiranja. Denar si od svojih velikih matičnih družb sposojajo praktično brez obresti. Ker pa izkoriščajo stanje dragega posojanja denarja na slovenskem trgu, ga Slovencem drago posojajo tudi one. "Pobirale bodo toliko časa, dokler bodo lahko. Trg narekuje ceno," je prepričan Reja.

Reja se sicer strinja, da so stanovanjska posojila bank v Sloveniji draga, a potrošniki imajo pravico posojilo najeti v katerikoli banki v EU, ni pa nujno, da jim ga bo ta odobrila. Banke imajo namreč diskrecijsko pravico, da prosilca zavrnejo.