stanovanja
nepremičnine
Četrtek, 30. 3. 2023, 22.04
1 leto, 8 mesecev
ANALIZA LJUBLJANSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA
Prodaja ljubljanskih nepremičnin še naprej upada, cene še ne
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
4,57
20
Januarja letos je bilo v Ljubljani prodanih za četrtino manj nepremičnin kot v enakem obdobju lani.
Število sklenjenih kupoprodajnih pogodb za stanovanjske nepremičnine v Ljubljani že tretji mesec zapored upada. Januarja letos je bilo prodanih za četrtino manj nepremičnin kot v enakem obdobju lani. Cene so se ustalile malenkost pod rekordnimi, februarske povprečne cene so po prvih podatkih za pet odstotkov nižje kot januarja.
Analiza trga kaže, da je obdobje najvišjih povprečnih cen v začetku lanskega leta, ko so te presegale 3.500 evrov za kvadratni meter, končano. Cene so se ustalile malenkost pod rekordnimi, februarske povprečne cene so po prvih podatkih za pet odstotkov nižje kot januarja.
Januarja letos je bilo prodanih za četrtino manj nepremičnin kot v enakem obdobju lani. Decembra lani pa skoraj polovico manj kot decembra 2021.
V nadaljevanju analiziramo, kakšna stanovanja v prestolnici sploh menjajo lastnike in po kakšnih cenah ter gibanje cen za kvadratni meter prodanih rabljenih in novozgrajenih stanovanj po posameznih katastrskih območjih v Ljubljani od januarja 2020 do februarja 2023.
V članku smo analizirali prodajo novih in rabljenih stanovanj zgolj v Ljubljani. Razlog za to se skriva predvsem v številu poslov, saj je nepremičninski trg najbolj dejaven prav v prestolnici. Za statistično analizo poslov in cen nepremičnin mora biti na voljo dovolj velik vzorec, da so podatki še vedno relevantni.
Center: 3.632 evrov za kvadratni meter
Potem ko je decembra lani povprečna cena kvadratnega metra nepremičnine v središču prestolnice dosegla rekordnih 4.438 evrov, se je ta januarja znižala za desetino in pristala pri slabih štirih tisočakih. Število poslov (19) je bilo primerljivo s preostalimi meseci prejšnjega leta, z zgolj sedmimi posli je izstopal le december.
Februarja je bilo v Evidenco trga nepremičnin (ETN), ki jo ureja Geodetska uprava (Gurs) in je temelj za našo analizo, doslej vpisanih zgolj sedem poslov. Prodajalci nepremičnin morajo posle prijaviti do 15. dneva v mesecu, v katerem je bil sklenjen posel. Izkušnje kažejo, da se podatke sporoča z zakasnitvijo več kot enega meseca. Zato tako podatki po posameznih mesecih ne vključujejo vseh poslov, temveč te dopolnimo za nazaj. Izračunana povprečna cena kvadratnega metra nepremičnine v Ljubljani je na podlagi teh sedmih poslov upadla na okoli 3.600 evrov, kar je skoraj za petino manj kot konec lanskega leta. Ali je cena realna, bo znano prihodnji mesec, ko bo v evidenco dodana večina sklenjenih poslov.
Vič – Trnovo: 3.741 evrov za kvadratni meter
Po novembrskem nenadnem upadu cen stanovanjskih nepremičnin v katastrski občini Vič – Trnovo, ko se je povprečna cena kvadratnega metra znižala za kar tisoč evrov v primerjavi z mesecem prej, se je februarska cena znova približala rekordnim vrednostim iz februarja lani. Takrat je bilo za kvadratni meter treba odšteti 3.900 evrov, zdaj za rekordom zaostaja le štiri odstotne točke. Število poslov se je nekoliko zmanjšalo.
Bežigrad: 3.157 evrov za kvadratni meter
Za Bežigradom se je povprečna cena kvadratnega metra januarja znova povzpela na 3.600 evrov in se približala rekordnim cenam lanske jeseni. Februarja se je po doslej zabeleženih devetih kupoprodajnih poslih povprečna cena znižala za desetino.
Moste – Polje: 3.105 evrov za kvadratni meter
V katastrski občini Moste – Polje, kamor spadajo tudi Fužine, so se cene po rekordu iz avgusta lani ustalile pri okoli 3.100 evrih. Konstantno je tudi število izvedenih poslov.
Šiška: 3.254 evrov za kvadratni meter
Avgusta lani so rekordno povprečno ceno zabeležile tudi nepremičnine na severozahodnem delu Ljubljane. Od takrat so se ustalile pri okoli 3.500 evrih in so desetino cenejše kot pol leta prej. Tudi število poslov je v primerjavi s preostalimi deli prestolnice ostalo na razmeroma visoki ravni.
Rudnik: 2.643 evrov za kvadratni meter
Na Rudniku se tradicionalno nadaljuje nizko število prodaj in nakupov nepremičnin. V prvih dveh mesecih leta je bilo skupaj izvedenih pet poslov. Tokrat so kupci januarja za kvadratni meter v povprečju odšteli okoli tri tisoč evrov, februarja pa 300 evrov manj.
Bo manjšemu povpraševanju sledil tudi upad cen?
Da sta se povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah in število sklenjenih poslov v začetku letošnjega leta precej zmanjšala, potrjuje tudi Roman Prskalo iz nepremičninske agencije Metropola IN. Naložbenih nakupov skoraj ne opaža več. Med kupci prevladujejo družine, ki rešujejo prvo stanovanjsko vprašanje, in družine, ki manjše stanovanje menjujejo za večje.
"Cene nepremičnin so se v zadnji polovici leta začele umirjati, zdaj pričakujem njihov upad," stanje na ljubljanskem nepremičninskem trgu opisuje Roman Prskalo iz nepremičninske agencije Metropola IN.
"V zadnjih dveh letih smo bili tako na ljubljanskem kot na večini preostalih nepremičninskih trgov v Sloveniji priče podiranju cenovnih rekordov. To pripisujem veliki količini privarčevanega denarja slovenskih gospodinjstev, ki ga je nažirala inflacija, zato so ga zato raje vložili v nakupe nepremičnin. Kupci so imeli na voljo tudi poceni bančna posojila. Zaradi gradnje prestižnih objektov v središču prestolnice, kot sta Šumi in Schellenburg, ki se prodajajo po izjemno visokih cenah, so zrasli apetiti tudi drugim vlagateljem v Ljubljani. Z zviševanjem obrestnih mer za posojila, zaostritvijo pogojev kreditiranja zaradi dviga minimalne plače, splošno rastjo življenjskih stroškov in napovedmi o obdavčenju nepremičnin pa se je povpraševanje po nepremičninah začelo zmanjševati. Cene nepremičnin so se v zadnji polovici leta začele umirjati, zdaj pričakujem njihov upad," stanje na trgu opisuje Prskalo.
Napoveduje, da bo manjšemu povpraševanju zagotovo sledil tudi upad cen. Pričakuje še, da se bodo bolj pocenile nepremičnine na območjih, ki so bolj oddaljena od središča Ljubljane, kot so na primer Črnuče ali Polje, in da se bo zvišala razlika v ceni novih in rabljenih stanovanj.
"V Ljubljani v prihodnjih letih napovedujejo sedem tisoč novih stanovanj. Ponudbe bo dovolj, kupci bodo imeli znova v rokah škarje in platno," še napoveduje Prskalo.
Kakšna stanovanja se v Ljubljani sploh prodajajo?
V prvih dveh mesecih letošnjega leta se je zviševal delež prodanih stanovanj v vrednosti do sto tisoč evrov in stanovanj v cenovnem razredu od 300 do 400 tisoč evrov. Skoraj polovico vseh prodanih stanovanj je bilo v vrednosti od 100 do 200 tisoč evrov, tretjina pa v razredu od 200 do 300 tisoč evrov. Februarja ni bilo nobeno stanovanje prodano za več kot 600 tisoč evrov.
Najbolj se je povečala prodaja stanovanj v velikosti od 30 do 45 kvadratnih metrov. Februarja je dosegla tretjino vseh prodaj.
V spodnjem grafu prikazujemo, koliko je znašal odstotek posameznega cenovnega razreda stanovanj, ki so bila prodana v Ljubljani v obdobju od januarja 2020 do februarja 2023.
V spodnjem grafu prikazujemo, kakšen delež je predstavljal posamezni razred stanovanj glede na velikost v kvadratnih metrih v primerjavi z vsemi prodanimi stanovanji v Ljubljani od januarja 2020 do februarja 2023.
- Posel z nepremičnino pristojni državni agenciji prijavijo prodajalci ali Furs. Rok za oddajo podatkov o poslu je sicer 15. dan v mesecu, v katerem je bil sklenjen posel, vendar izkušnje kažejo, da se podatke sporoča z zakasnitvijo več kot enega meseca. Zato podatki po posameznih mesecih ne vključujejo vseh poslov. Tako je za november 2022 v bazo ETN vključenih le približno 50 odstotkov poslov, kar pomeni, da so podatki o povprečnih cenah za september le začasni. Ko bodo v bazo ETN vključeni vsi posli, se lahko pojavijo spremembe povprečnih cen.
- Pri Arviu v analizo prav tako niso vključili vseh transakcij, temveč le zanesljive posle s stanovanji. Kaj natanko to pomeni, si lahko preberete na spletni strani zanesljivost podatkov o sklenjenih transakcijah.
20