stanovanja
nepremičnine
Sreda, 1. 2. 2023, 22.16
1 leto, 9 mesecev
ANALIZA LJUBLJANSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA
Prodaja nepremičnin v Ljubljani se ustavlja, a kljub temu padajo novi rekordi
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
1,49
8
V Šiški je po septembrskem padcu cen opazen trend blagega naraščanja povprečnih cen. Kljub temu so še vedno slabih deset odstotkov nižje od rekordnih cen avgusta lani.
Občutno manjše število sklenjenih kupoprodajnih poslov in nove rekordne povprečne cene nepremičnin v središču Ljubljane in na območju Moste - Polje so zaznamovali decembrsko dogajanje na nepremičninskem trgu v prestolnici. Povečala se je le prodaja večjih in dražjih stanovanj.
Decembra lani je drastično upadlo število transakcij z ljubljanskimi nepremičninami. Če je še novembra lastnika zamenjalo 127 nepremičnin, je bilo zadnji mesec lanskega leta opravljenih le 51 poslov. Izkušnje sicer kažejo, da lahko prodajalci z zamudo sporočajo podatke v evidenco trga nepremičnin (ETN), ki jo ureja Gurs, a kljub temu je število doslej prijavljenih poslov izrazito manjše kot pretekli mesec.
Povprečna cena kvadratnega metra nepremičnin je sicer po doslej prispelih podatkih malenkost višja kot novembra, a ko bodo v bazo ETN vključeni vsi posli, se bo ta najverjetneje spremenila. Tako se je na primer novembra po vpisu "zamudnikov" povprečna cena znižala za okoli 40 evrov na kvadratni meter.
Analiza trga kaže, da je obdobje najvišjih povprečnih cen v začetku lanskega leta, ko so te presegale prek 3.500 evrov za kvadratni meter, zaenkrat končano.
V nadaljevanju analiziramo, kakšna stanovanja v prestolnici sploh menjajo lastnike in po kakšnih cenah ter gibanje cen za kvadratni meter prodanih rabljenih in novozgrajenih stanovanj po posameznih katastrskih območjih v Ljubljani od januarja 2020 do decembra 2022.
Center: 4.579 evrov za kvadratni meter
V središču prestolnice je ob le štirih prijavljenih poslih povprečna cena kvadratnega metra nepremičnine poskočila na rekordnih 4.579 evrov, kar je petino dražje kot mesec prej. Ali je cena realna, bo znano prihodnji mesec, ko bodo z zamudo vpisani še manjkajoči podatki v ETN in morda znižali povprečno ceno.
Bežigrad: 3.260 evrov za kvadratni meter
Za Bežigradom je bilo decembra prijavljenih za dve tretjini manj kupoprodajnih poslov, povprečna cena pa se je znižala četrti mesec zapored. Kupci so za kvadratni meter v povprečju odšteli 3.260 evrov oziroma pet odstotkov manj kot pretekli mesec.
Moste - Polje: 3.615 evrov za kvadratni meter
V katastrski občini Moste - Polje, kamor spadajo tudi Fužine, se že četrti mesec nadaljuje trend rasti povprečnih cen. Te so decembra višje še za 11 odstotkov glede na november in s 3.615 evri dosegajo rekordno vrednost.
Vič - Trnovo: 2.929 evrov za kvadratni meter
Po novembrskem nenadnem padcu cen v katastrski občini Vič -Trnovo, ko se je povprečna cena kvadratnega metra znižala za kar tisoč evrov, se je decembrska cena znova približala trem tisočakom. Še vedno ostaja bistveno nižja od rekordne vrednosti iz februarja lani, ko je bilo za kvadratni meter treba odšteti 3.900 evrov.
Šiška: 3.525 evrov za kvadratni meter
Ne severozahodnem delu Ljubljane je po septembrskem padcu cen opazen trend blagega naraščanja povprečnih cen. Kljub temu so še vedno slabih deset odstotkov nižje od rekordnih cen avgusta lani. Tudi število poslov je v primerjavi s preostalimi deli prestolnice ostalo na relativno visokem nivoju.
Rudnik: 2.461 evrov za kvadratni meter
Na Rudniku se tradicionalno nadaljuje nizko število prodaj in nakupov nepremičnin. Že drugi mesec zapored je bil realiziran zgolj en posel. Tokrat je kupec za kvadratni meter odštel 2.461 evrov, kar je skoraj pol manj kot nek drugi kupec novembra. Hkrati gre za najnižjo ceno po marcu 2020.
Kakšna stanovanja se v Ljubljani sploh prodajajo?
Decembra se je opazno zvišalo število nakupov večjih stanovanj do površine 90 kvadratnih metrov. Delež teh je znašal tretjino vseh poslov. Na drugi strani se je zmanjšalo število transakcij s stanovanji velikosti od 30 do 45 kvadratnih metrov. Delež prodanih garsonjer in stanovanj od 45 do 65 kvadratnih metrov ostaja enak kot novembra.
Posledično je zrasel delež poslov z najdražjimi stanovanji. Skoraj osem odstotkov stanovanj, katerih prodajo so prijavili decembra, je bilo prodanih za ceno od 400 do 600 tisoč evrov. Dva odstotka kupcev je za nepremičnino odštelo več kot 600 tisočakov.
V spodnjem grafu prikazujemo, koliko je znašal odstotek posameznega cenovnega razreda stanovanj, ki so bila prodana v Ljubljani v obdobju od januarja 2020 do decembra 2022.
V spodnjem grafu prikazujemo, kakšen delež je predstavljal posamezni razred stanovanj glede na velikost v kvadratnih metrih v primerjavi z vsemi prodanimi stanovanji v Ljubljani od januarja 2020 do decembra 2022.
- Posel z nepremičnino pristojni državni agenciji prijavijo prodajalci ali Furs. Rok za oddajo podatkov o poslu je sicer 15. dan v mesecu, v katerem je bil sklenjen posel, vendar izkušnje kažejo, da se podatke sporoča z zakasnitvijo več kot enega meseca. Posledično podatki po posameznih mesecih ne vključujejo vseh poslov. Tako je za november 2022 v bazo ETN vključenih le približno 50 odstotkov poslov, kar pomeni, da so podatki o povprečnih cenah za september le začasni. Ko bodo v bazo ETN vključeni vsi posli, se lahko pojavijo spremembe povprečnih cen.
- Pri Arviu v analizo tudi niso vključili vseh transakcij, temveč le zanesljive posle s stanovanji. Kaj točno to pomeni, si lahko preberete na spletni strani zanesljivost podatkov o sklenjenih transakcijah.
8