nepremičnine
Ponedeljek, 17. 11. 2025, 4.00
7 ur, 38 minut
Najpogostejše napake pri nakupu in prodaji nepremičnin: kaj pravijo nepremičninarji? #video
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,00
Nakup ali prodaja nepremičnine je eden najzahtevnejših finančnih korakov v življenju, a se kljub temu številni kupci in prodajalci teh poslov še vedno lotevajo brez ustrezne priprave. Nepremičninski posredniki opozarjajo, da kupci pogosto podcenjujejo pomen pravne varnosti in finančnega načrta, medtem ko prodajalci vztrajajo pri nerealno visokih cenah. Zakaj so te napake lahko usodne in kako se jim izogniti?
Ob robu dvodnevnega posveta Poslovanje z nepremičninami, ki je pretekli teden potekalo v Portorožu, smo se z nepremičninskimi strokovnjaki pogovarjali o največjih napakah pri nakupu nepremičnin in največjih napakah lastnikov nepremičnin, ki se odločijo za njihovo prodajo.
Branko Potočnik, predsednik Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) pri GZS in direktor podjetja Insa nepremičnine:
Največja napaka kupcev nepremičnin je, da se tako zahtevnega projekta lotevajo sami, brez nepremičninskega posrednika. Ta je namreč dolžan, da preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine. Velikokrat se nam dogaja, da moramo preveriti "goro dokumentacije", preden sploh lahko začnemo prodajo. Če se kupci tega lotevajo sami, pa je vprašljivo, ali so o takih poslih dovolj poučeni.
Pri prodajalcih v zadnjem času opažam previsoko nastavljeno oglaševano prodajno ceno nepremičnine. Pogosto se dogaja, da se glede na stanje nepremičnine in aktualne tržne razmere ta predolgo prodaja ali pa se po tej ceni sploh ne proda. Mnenje nepremičninskega posrednika, ki pozna aktualne razmere, je pomembno. Velika razlika je, ali se nepremičnine prodajajo ali se prodajo!
Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) pri GZS:
Glavno napako kupcev nepremičnin vidim v tem, da se zanašajo nase in na svoje znanje, ki je lahko pomanjkljivo. Pogosto poudarjamo, da je država regulirala vlogo nepremičninskega posrednika ravno zato, da bo pomagala kupcu in zaščitila njegov pravni položaj. Kupci pa lahko za svoj pravni položaj in svoje koristi najbolj poskrbijo tako, da angažirajo strokovnjaka. Če tega ne storijo, morajo skrbnost zagotoviti sami, kar pa je zaradi pomanjkljivega znanja bistveno težje.
Včasih opažam, da kupci namenoma iščejo nepremičninske oglase brez posrednika pri prodaji. Ob tem zmotno mislijo, da gre za njihovo korist, od katere si obetajo privarčevati strošek posredovanja. Zavedati pa se moramo, da prodajalci nepremičnin včasih z namenom ne angažirajo nepremičninskega posrednika, ker je z njo nekaj narobe in želijo napake pred kupcem skriti. Dobro se zavedajo, da posrednik tega ne bo mogel skriti, saj je dolžan razkriti vse napake. Če ima kdo zanimanje za sodelovanje z nepremičninskim posrednikom, je to kupec!
Prodajalci so v tem trenutku bogovi, trg je njihov. Proda se praktično vse, tako da prodajalci trenutno skoraj ne morejo narediti napake (smeh, op. p.)
Erika Markežič Kapelj, nepremičninska svetovalka podjetja RE/MAX Obala:
Kot veliko napako kupcev opažam, da nimajo razdelanega finančnega načrta pred nakupom želene nepremičnine. Šele po izbiri ustrezne nepremičnine se informirajo o možnostih financiranja, kar do realizacije posla za seboj potegne še veliko časa.
Največja napaka prodajalcev je, da si želijo najvišje cene. Njihova nepremičnina je najdražja in najboljša na trgu (smeh, op. p.). Marsikateri prodajalci vztrajajo pri previsokih cenah.
Daniel Lovšin, direktor podjetja Casabela nepremičnine:
Ugotavljam, da se kupci brez nepremičninskih posrednikov sami ne pozanimajo dovolj o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine. Predvsem pri stanovanjskih hišah se pojavljajo težave pri skladnosti dejanskega stanja z gradbenimi in uporabnimi dovoljenji. Posredniki smo filter, ki skušamo s svojim znanjem ovrednotiti, ali so objekti skladni z dokumentacijo. Nekatere stvari nas takoj zbodejo v oči, marsikaterega kupca pa ne.
Kot glavno napako prodajalcev nepremičnin zaznavam prevelik optimizem pri določanju prodajne cene. Marsikateri lastnik nepremičnine precej pretirava pri ceni in našim nasvetom o primerni oglaševani ceni na primerljivi lokaciji ne želi prisluhniti.
Thomas Krelj, direktor podjetja Fesst nepremičnine:
Nekateri kupci so premalo pozorni na dokumentacijo nepremičnin. Z njo se seznanijo šele ob tem, ko banko zaprosijo za posojilo in naletijo na oviro.
Podobno težavo opažam pri prodajalcih nepremičnin. Prepričani so, da imajo dokumentacijo urejeno, pa je v resnici nimajo. Prav tako delajo napake pri določitvi prodajne cene. Pogosto se zanašajo na primerljive oglaševane cene, ki pa so velikokrat pretirane in višje od realiziranih cen.
Vesna Levstek, direktorica podjetja Nepremičnine plus:
Pri napakah kupcev lahko govorimo o isti situaciji z dvema ekstremoma. Pri prvem tipu kupcev gre za prepočasno izbiro in preverjanje nepremičnine, kjer neodločnega kupca na koncu prehiti konkurenčni kupec. Na drugi strani pa lahko govorimo o zaletavih kupcih, ki se bojijo, da jim bo želena nepremičnina spolzela iz rok. V evforiji spregledajo morebitne skrite napake nepremičnine, ki jih lahko na koncu drago stanejo.
Prodajalci največ napak naredijo pri postavljanju izhodiščne prodajne cene. Če pri tej ceni predolgo vztrajajo, se morda nepremičnina sploh ne proda. Nekateri se sklicujejo na Gursovo oceno nepremičnine, ki na trgu ni realna oziroma je previsoka, in vztrajajo pri svojih prepričanjih, ki pa na trgu niso sprejemljiva.
