Pravni nasvet
Ponedeljek, 9. 3. 2026, 4.00
2 tedna, 4 dni
Pravnik na dlani
Občina prodaja parcelo na dražbi: ali ima najemnik vrta predkupno pravico? #pravni nasvet
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,44
Občina lahko nepremičnino proda tudi na javni dražbi – predkupna pravica obstaja le, če jo določata zakon ali pogodba.
Moj problem je v (enoletni pogodbi!?), na podlagi katere redno plačujem uporabnino za vrt v izmeri cca 10 m × 5 m v višini zneska, ki ga določi občina. Ta bo zdaj na podlagi županove odločitve (najbrž na predlog pravne službe) to parcelo dala na dražbo, kar mi seveda ni všeč, ker menim, da bi mi jo morali kot najemniku najprej ponuditi v odkup. Temu koraku so se izognili in si tako rekoč oprali obraz in roke. Zanima me, ali je s tem kršena moja tako rekoč prednostna pravica.
Kaj je predkupna pravica in kdaj sploh obstaja?
Pravo pozna dva tipa predkupne pravice: pogodbeno (507.–512. člen Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 97/07 s spremembami in dopolnitvami, OZ)) in zakonito (513. člen OZ). Zakonita predkupna pravica obstaja le tam, kjer jo izrecno določa poseben zakon (VSRS Sodba, II Ips 822/2005). Zakonito predkupno pravico imajo: solastniki (66. člen Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/02 s spremembami in dopolnitvami, SPZ)), zakupniki kmetijskih zemljišč (23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 71/11 s spremembami in dopolnitvami, ZKZ)), najemniki stanovanj (178. člen Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami, SZ-1)) in drugi posebej navedeni upravičenci.
Pogodbena vs. zakonita predkupna pravica
V vašem primeri bi mogoče bila relevantna predkupna pravica po ZKZ (23. člen), kar pomeni, da bi zakupnik kmetijskega zemljišča imel predkupno pravico le, če bi parcela bila opredeljena kot kmetijsko zemljišče in bi zakupnik najmanj tri leta uveljavljal ukrepe kmetijske politike na zadevnem zemljišču (23.a člen ZKZ). V tem primeru se predkupna pravica pridobi po vrstnem redu predkupnih upravičencev (zakupnik je na tretjem mestu) v skladu s 23. členom ZKZ.
Kako občina prodaja svoje nepremičnine po ZSPDSLS-1
Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS, št. 11/18 s spremembami in dopolnitvami, ZSPDSLS-1) v 49. členu določa tri metode razpolaganja z občinskim premoženjem: javna dražba, javno zbiranje ponudb in neposredna pogodba. Zakon nikjer ne predpisuje obveznosti predhodnega ponujanja najemniku. Za nepremičnine z ocenjeno vrednostjo pod 20 tisoč evrov občina lahko uporabi neposredno pogodbo (54. člen ZSPDSLS-1), a to je njena diskrecijska pravica, ne obveznost.
Nenazadnje pa je treba izpostaviti pravno naravo predkupne pravice, ki določa zgolj, da se prodajalec stvari zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji (507. člen OZ).
Pravnik na dlani
