nepremičnine
Četrtek, 2. 9. 2021, 12.35
3 leta, 3 mesece
Na kaj vse morate biti pozorni pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
6,45
3
Slovenci imajo na Hrvaškem več kot sto tisoč nepremičnin, večinoma hiš in apartmajev ob hrvaški obali, zanimanje za nakup pa ne pojenja.
Poletje se končuje, nekateri Slovenci pa morda razmišljajo, da bi prihodnje poletje preživeli v lastni nepremičnini na Hrvaškem. Preverili smo, na kaj morate biti pozorni ob nakupu.
Kot vsak večji nakup mora biti tudi nakup nepremičnine na Hrvaškem dobro premišljen. Zanj si je treba vzeti dovolj časa, se nanj temeljito pripraviti in si po potrebi poiskati strokovno pomoč.
Državljani EU, torej tudi Slovenci, lahko brez omejitev kupujejo nepremičnine na Hrvaškem. A ne čisto vse, obstajajo izjeme. Ne morejo na primer kupiti kmetijskega zemljišča, nepremičnine znotraj zaščitenih območij, nepremičnine na zavarovanih območjih narave in nepremičnine v narodnih parkih.
Čim več podatkov poskušajte poiskati sami, a ne nasedajte obljubam prodajalca
Za izbrano nepremičnino je treba pred nakupom pridobiti čim več podatkov: leto zgraditve, zemljiškoknjižno stanje, podatke, ali je nepremičnina uporabna za namen, za katerega jo kupujete, in podobno. Lastništvo nepremičnine in druge zemljiškoknjižne podatke lahko preverite na spletnih straneh hrvaškega ministrstva za pravosodje v elektronski zemljiški knjigi.
Gradbeno zemljišče
"Ne nasedajte praznim obljubam prodajalcev, dokler zakonodaja ne velja," opozarja Slovenka Lena Koter iz podjetja Menta z Reke.
Nakup gradbenega zemljišča je veliko bolj zapleten od nakupa zgrajene nepremičnine, zato bodite pri tem še posebej previdni.
"Če zemljišče kupujete z namenom, da boste na njem gradili hišo, preverite, ali je zazidljivo oziroma kakšni so prostorski načrti občine glede zazidljivosti tistega območja. Zagotovila prodajalca, da bo zemljišče v kratkem nedvomno zazidljivo, niso dovolj," opozarja Lena Koter iz podjetja menta.hr z Reke, ki se ukvarja s storitvami za opravljanje vseh vrst poslovnih in zasebnih upravnih obveznosti na Hrvaškem.
Po njenih besedah je bistvena informacija o prostorsko-ureditvenem aktu, ki opredeljuje, ali je zemljišče, ki je na prodaj, na območju, kjer je mogoča gradnja. Vendar pa podatek, ali je zemljišče zazidljivo ali ne, še ne zadošča. Kljub prostorsko-ureditvenemu načrtu začetek gradnje še ni mogoč, če za določeno območje ni sprejet tudi podrobni ureditveni načrt (t. i. detajlni plan), ki opredeljuje komunalno ureditev in opremljenost kompleksa, v katerem je zemljišče.
Podatke o parcelnih številkah lahko najdete v elektronskem katastru, ki pa vsebuje le delne podatke, tako da se glede pravice do gradnje in preostalih bistvenih podatkov, kot so prostorski načrti, urejenost dostopa do parcele, komunalna opremljenost, plačilo komunalnega prispevka ipd., pozanimajte pri pristojnih uradih na občini, kjer stoji nepremičnina.
Kmetijsko zemljišče
Tuji državljani za kmetijska zemljišča na Hrvaškem lastništva ne morejo vpisati v zemljiško knjigo.
"Govori se, da se bo zakonodaja v nekaj letih spremenila, a dokler zakon ne velja, nakupe kmetijskih zemljišč za osebne potrebe odsvetujemo. Na trgu se pojavljajo kmetijska zemljišča, za katera prodajalci obljubljajo, da jih bo kmalu mogoče vpisati v zemljiško knjigo in da bodo postala gradbena. Ne nasedajte praznim obljubam, dokler zakonodaja ne velja!" svetuje Koterjeva.
Mobilne hiške
Mobilna hiška je cenovno ugodna možnost za postavljanje objekta, ki zadostuje za počitniške potrebe, vendar je mobilne hiške mogoče postaviti le v conah, ki so predvidene za kamp ali turistične namene.
Koterjeva pojasnjuje, da je postavljanje hiške na kmetijskem zemljišču nezakonito, na gradbenem zemljišču pa je obveza pridobivanja gradbenega dovoljenja odvisna od tega, ali boste hiško postavili za stalno ali začasno, pri čemer je tudi pri začasnih postavitvah v določenih primerih treba pridobiti lokacijsko dovoljenje
Informacij, ki jih je treba pridobiti, je veliko, zato v primeru, da tega niste vešči sami, preverjanje raje zaupajte strokovnjakom.
Obstoječi večstanovanjski objekti
Zelo pomemben je podatek, ali je večstanovanjski objekt, v katerem je ogledano stanovanje ali apartma, na območju, kjer je večstanovanjska gradnja predvidena in dovoljena. Neusklajenost s prostorskimi akti lahko hitro pripelje do vprašanj o zakonitosti gradnje.
Bistven dokument za upravičen interes nakupa stavbe ali posameznega dela stavbe je torej gradbeno dovoljenje, v zemljiški knjigi pa je zavedena etažna lastnina za posamezne dele nepremičnine, ki opredeljuje del stavbe, ki ga kupujemo, oziroma idealni delež pri nepremičninah v solastništvu. Pri nakupu idealnega dela nepremičnine in s tem vstopom v solastništvo s preostalimi lastniki zgradbe je postopek prenosa lastništva nekoliko bolj zapleten, saj je treba pridobiti soglasje solastnikov, pravi Koterjeva.
Nov trend: dolgoročni najem počitniških nepremičnin
Morski zrak je zdrav, sprehodi ob morju pa so najbolj pomirjujoči zunaj glavne turistične sezone. Zato in zaradi drugih prednosti je v zadnjih letih postal priljubljen dolgoročni najem apartmaja ali počitniške hiše.
V primerjavi s tedenskim najemom je prednost dolgoročnega najema možnost uporabe nepremičnine vse leto, ob tem pa nepremičnino uporabljate samo vi, kar zagotavlja varnost pred aktualnimi zdravstvenimi pastmi. Prav tako obstaja veliko prednosti dolgoročnega najema v primerjavi z nakupom nepremičnine. Cene nakupa nepremičnin ob morju so namreč v zadnjih dveh letih zrasle tudi za 20 odstotkov, z najemom nimate obveznosti vzdrževanja nepremičnine, ob tem pa lahko vsako leto ali na nekaj let menjate lokacijo bivanja na morju. Cene letnih najemov se gibljejo okrog cene od desetih do dvanajstih tednov tedenskega najema apartmaja ali počitniške hiše.
Poiščite strokovno pomoč
Pri nakupu nepremičnine v tujini se je priporočljivo obrniti na nepremičninsko agencijo ali svetovalno podjetje v Sloveniji ali državi, kjer jo imate namen kupiti. Pri iskanju podatkov boste morda naleteli na ovire zaradi jezika ali nepoznavanja lokalnih predpisov, medtem ko lokalni nepremičninski posredniki in svetovalci s tem nimajo težav.
V nasprotju s Slovenijo je na Hrvaškem zavezanec za plačilo davka na promet z nepremičninami kupec. Ta je v 30 dneh po podpisu kupo-prodajne pogodbe dolžan davčnemu organu prijaviti davčno obveznost. Promet z nepremičninami je na Hrvaškem obdavčen s stopnjo treh odstotkov, davčna osnova za plačilo davka je dogovorjena prodajna cena. Davek se plača v 15 dneh od datuma prejetja obvestila.
V nasprotju s Slovenijo je na Hrvaškem zavezanec za plačilo davka na promet z nepremičninami kupec.
Po sklenitvi kupo-prodajne pogodbe je treba s prodajalcem overiti podpis pri notarju in kupnino poravnati v celoti. Lastnik se lahko v zemljiško knjigo vpiše šele takrat, ko pravosodno ministrstvo na podlagi recipročnosti odobri nakup. Do takrat bo v zemljiški knjigi kot lastnik še vedno vpisan stari lastnik.
Nepremičnino v tujini lahko kupite s posojilom, ki ga najamete v Sloveniji, s to razliko, da te nepremičnine ne boste mogli zastaviti kot jamstvo. Hipoteko za posojilo bo zato banka vpisala na primerno nepremičnino, ki jo imate v Sloveniji, seveda pa mora biti nepremičnina v Sloveniji vredna več kot tista v tujini.
3