Sobota, 28. 2. 2026, 4.00
3 tedne, 5 dni
Razvojni projekti SDH: DSU in vzpostavljanje sistema dostopnih najemnih stanovanj
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,33
Na korporativni konferenci SDH v Ljubljani so predstavili razvojne projekte družb v državnem portfelju, med njimi tudi projekte dostopnih najemnih stanovanj.
Na korporativni konferenci Slovenskega državnega holdinga (SDH), ki je v začetku februarja potekala v Ljubljani, je vodstvo predstavilo ključne razvojne projekte družb v državnem portfelju, je bilo poleg energetike, infrastrukture in tehnoloških investicij v ospredju tudi vprašanje stanovanjske politike. Med projekti, ki neposredno vplivajo na kakovost življenja prebivalcev, ima posebno mesto razvoj dostopnih najemnih stanovanj, ki ga vodi družba DSU – Družba za svetovanje in upravljanje. Projekt je eden od pomembnih razvojnih odzivov države na dolgotrajne spremembe na stanovanjskem trgu in naraščajoče potrebe prebivalstva po cenovno dostopnem bivanju.
Kot je na korporativni konferenci poudaril predsednik uprave SDH Žiga Debeljak, imajo družbe z državno naložbo pomembno vlogo pri ustvarjanju širšega razvojnega okolja, ki presega njihove neposredne poslovne cilje. S svojimi investicijami, projekti in sodelovanjem z različnimi deležniki soustvarjajo pogoje za stabilen gospodarski in družbeni razvoj, ki vpliva na kakovost življenja celotne družbe. Ob tem poudarja, da "to, da družbe poslujejo uspešno, v veliki meri pomeni, da uspešno posluje celotno slovensko gospodarstvo".
"Državne družbe niso le stabilen del gospodarstva, ampak motor razvoja in inovacij," je na korporativni konferenci SDH poudaril predsednik uprave Žiga Debeljak.
Vloga DSU v stanovanjski politiki države
Razvoj dostopnih najemnih stanovanj in širšo vlogo družbe DSU pri oblikovanju stanovanjske politike države je na korporativni konferenci SDH predstavil glavni direktor družbe D. S. U., d. o. o., Mitja Križaj. DSU je v celoti v državni lasti in deluje kot upravljavec in razvijalec nepremičninskih projektov, vključno s projektom izgradnje dostopnih najemnih stanovanj, ki jih v skladu s Stanovanjskim zakonom izvaja v javnem interesu. Njena dejavnost vključuje upravljanje poslovnih in stanovanjskih nepremičnin, razvoj nepremičninskih projektov, svetovanje ter izvajanje nalog, povezanih z uresničevanjem državnih razvojnih politik.
V zadnjih letih se njena vloga vse bolj osredotoča na razvoj dostopnih najemnih stanovanj, ki predstavljajo novo kategorijo med socialnimi in tržnimi stanovanji. Namenjena so gospodinjstvom s srednjimi dohodki (mladim, domačim in tujim študentom, mladim, eno in več starševskim družinam, starejšim, deficitarnim poklicem), ki ne izpolnjujejo pogojev za socialna stanovanja, hkrati pa si tržnega najema ali nakupa pogosto ne morejo privoščiti.
Družba DSU upravlja in razvija nepremičninske projekte v javnem interesu, med njimi tudi projekte dostopnih najemnih stanovanj.
Družba DSU je v celoti v lasti države, pri čemer ima Slovenski državni holding 49,60-odstotni, Republika Slovenija pa 50,40-odstotni delež. Njena dejavnost zajema zagotavljanje nepremičninskih kapacitet javnemu sektorju po konkurenčnih najemnih pogojih, razvoj portfelja dostopnih najemnih stanovanj v skladu z državnimi usmeritvami, gospodarno upravljanje poslovnih in stanovanjskih nepremičnin ter izvajanje javnih pooblastil in svetovalnih projektov na področju ravnanja z nepremičninami. Družba sodeluje tudi pri nalogah popoplavne obnove.
V družbi je trenutno zaposlenih 67 strokovnjakov z različnih nepremičninskih in finančnih področij. Po poslovnih rezultatih za leto 2024 je DSU ustvarila 21,6 milijona evrov neto prihodkov in 4,3 milijona evrov čistega dobička, vrednost sredstev družbe pa presega 250 milijonov evrov.
Operativna in investicijska moč DSU
DSU razpolaga z obsežnim nepremičninskim portfeljem, ki predstavlja pomembno razvojno osnovo za izvajanje teh nalog. V upravljanju ima več kot 190 nepremičninskih sklopov, med njimi devet večjih poslovnih stavb, večinoma v Ljubljani, skupna oddana površina pa presega 118 tisoč kvadratnih metrov. Knjigovodska vrednost nepremičnin znaša približno 209 milijonov evrov, skupna vrednost sredstev družbe pa okoli 250 milijonov evrov.
Na tej infrastrukturni in finančni podlagi družba razvija projekte dostopnih najemnih stanovanj, katerih skupni investicijski potencial naj bi do leta 2035 dosegel približno 500 milijonov evrov in omogočil gradnjo okoli 2.300 stanovanjskih enot. Projekti so zasnovani kot dolgoročno finančno vzdržni.
Stanovanjska vrzel kot sistemski izziv
Razvoj tovrstnih projektov je neposredno povezan s strukturnimi spremembami na slovenskem stanovanjskem trgu. Slovenija se sooča s pomanjkanjem stanovanj, ki ga dodatno poglabljajo demografske in družbene spremembe.
Povprečna starost odselitve mladih od staršev je okoli 34 let, kar kaže na omejeno dostopnost samostojnega bivanja. Struktura stanovanjskega fonda ostaja neuravnotežena, skupno število stanovanj pa je nižje od evropskega povprečja. Po analizah stanovanjskega trga v Sloveniji primanjkuje približno 225 tisoč stanovanjskih enot v različnih segmentih trga.
Kot je na konferenci poudaril Žiga Debeljak, se podjetja danes soočajo z novimi okoliščinami – od demografskih sprememb do globokih gospodarskih in tehnoloških preobrazb. Prav takšne strukturne spremembe vplivajo tudi na stanovanjske potrebe prebivalstva, zato postajajo razvojni projekti na področju bivanja del širšega prilagajanja države novim razmeram. Dostopna najemna stanovanja so zato zamišljena kot sistemski odgovor na to vrzel.
Žiga Debeljak in Janez Tomšič sta na konferenci predstavila, kako se je vloga SDH po pripojitvi Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB) razširila: holding danes poleg kapitalskih naložb upravlja tudi terjatve in del stvarnega premoženja. Glavnino portfelja še vedno predstavljajo kapitalske naložbe, katerih vrednost je po Debeljakovih besedah narasla na skoraj 14 milijard evrov.
Model dostopnega najema med socialnim in tržnim segmentom
Model dostopnih najemnih stanovanj zapolnjuje prostor med socialnim in tržnim najemom. Najemnine so oblikovane na stroškovni osnovi in so praviloma od deset do 20 odstotkov nižje od tržnih. Tak model omogoča stabilno in dolgoročno bivanje gospodinjstvom, ki predstavljajo jedro aktivnega prebivalstva – mladim družinam, posameznikom v poklicih z visokim družbenim pomenom, študentom, enostarševskim gospodinjstvom in starejšim.
"Gre za koncept, ki združuje socialno funkcijo stanovanjske politike z dolgoročno finančno vzdržnostjo projektov," je v svoji predstavitvi poudaril Mitja Križaj.
Struktura stanovanjskega fonda in strateški cilj DSU
Na podlagi analiz stanovanjskega trga je kot dolgoročni cilj oblikovana uravnotežena struktura stanovanjskega fonda, ki bi vključevala približno 20 odstotkov javnih netržnih stanovanj, 60 odstotkov dostopnih stanovanj ter 20 odstotkov tržnih stanovanj.
V tem okviru DSU razvija dostopna najemna stanovanja kot osrednji razvojni segment ter si dolgoročno prizadeva, da bi postala vodilni ponudnik tovrstnih stanovanj v Sloveniji. Do leta 2030 naj bi družba zagotovila več sto novih stanovanjskih enot v tem segmentu.
Pravne in strateške podlage razvoja
Razvoj dostopnih najemnih stanovanj temelji na več medsebojno povezanih strateških in pravnih dokumentih. Pomembno pravno podlago predstavlja tudi OdSUND, ki predvideva preoblikovanje premoženja nekdanje DUTB v dostopna najemna stanovanja z omejenim donosom, praviloma do največ 3,5 odstotka.
Stanovanjska politika je vključena v koalicijske zaveze države, evropske smernice za povečanje ponudbe cenovno dostopnih stanovanj ter nacionalni stanovanjski program za obdobje 2026–2035, ki ga aktualna vlada pripravlja kot enega ključnih prihodnjih strateških dokumentov za povečanje dostopnosti stanovanj, širitev javnega najemnega fonda in dolgoročno urejanje stanovanjskega trga. V okviru koalicijskih zavez je med cilji tudi povečanje ponudbe javnih najemnih stanovanj, med drugim z načrtom zagotovitve približno 20 tisoč javnih najemnih stanovanj do leta 2030.
Poleg investicijske dejavnosti družba opravlja tudi strokovno in svetovalno vlogo pri upravljanju državnega nepremičninskega portfelja ter sodeluje z ministrstvi in drugimi javnimi institucijami pri projektih ravnanja z nepremičninami.
Zakonski okvir omogoča DSU, da stanovanja oddaja prednostnim družbenim skupinam v javnem interesu, hkrati pa razvoj projektov temelji tudi na uporabi in razvoju obstoječega državnega nepremičninskega premoženja ter dolgoročnem upravljanju stanovanjskega fonda. Cilj je oblikovati stabilen sistem ponudbe dostopnih najemnih stanovanj na nacionalni ravni.
Finančna struktura projektov dostopnih najemnih stanovanj
"Projekti dostopnih najemnih stanovanj so zasnovani kot dolgoročno finančno vzdržne investicije. Njihovo financiranje temelji na kombinaciji različnih virov, med njimi lastnih sredstev, kreditnih virov, institucionalnega financiranja ter sodelovanja evropskih finančnih institucij," je poudaril Križaj. Dodal je, da so med možnimi instrumenti tudi izdaja obveznic, kapitalske naložbe institucionalnih vlagateljev in nepovratna sredstva.
Posamezni projekti dostopnih najemnih stanovanj so zasnovani kot finančno zaprte investicijske celote, pri katerih načrtovani prihodki iz najemnin pokrivajo stroške investicije in upravljanja ter omogočajo omejen donos.
Razvojni portfelj in projekti
DSU razvija stanovanjske projekte na več lokacijah po Sloveniji, med drugim v Ljubljani, Mariboru in Novi Gorici. Med projekti v teku so razvoj območij Šmartna gora, Majske poljane, Stegne, Trnovsko predmestje in druge lokacije, kjer se postopno oblikuje nov fond dostopnih najemnih stanovanj.
Ob stanovanjskih projektih družba razvija tudi širši nepremičninski portfelj države. Med večjimi projekti na področju poslovnih nepremičnin je razvoj območja Litostroj Jug v Ljubljani, kjer nastaja poslovna stavba za potrebe Ministrstva za notranje zadeve, kar je del širšega procesa centralizacije in modernizacije državnih upravnih prostorov.
Pomemben del dejavnosti družbe predstavlja tudi sistemska konsolidacija državnega nepremičninskega portfelja v okviru SDH, katere cilj je racionalizacija rabe prostora, učinkovitejše upravljanje državnega premoženja ter dolgoročna optimizacija stroškov javnega sektorja. Družba ob tem razvija tudi študentske kapacitete in druge poslovne objekte za potrebe javnih institucij.
Dolgoročni razvojni učinki
Razvoj dostopnih najemnih stanovanj presega okvir posameznih investicijskih projektov. Gre za postopno oblikovanje novega segmenta stanovanjskega trga, ki naj bi dolgoročno stabiliziral dostopnost bivanja, povečal mobilnost delovne sile in zmanjšal socialna tveganja. Projekt tako ne predstavlja zgolj gradnje novih stanovanj, temveč vzpostavljanje trajnega sistema upravljanja in razvoja stanovanjskega fonda v javnem interesu.
Kot je poudaril predsednik uprave SDH Žiga Debeljak, investicije družb v državnem portfelju pogosto presegajo njihove neposredne poslovne cilje, saj prispevajo k razvoju širšega okolja in kakovosti življenja prebivalcev.
