Cirmanova: Čudi me lahkotnost operiranja s številkami glede potrebnih stanovanj

Vlada je v koalicijski pogodbi zapisala, da bo z namenom reševanja stanovanjske krize do leta 2030 zagotovila 20 tisoč javnih najemnih stanovanj. Minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac je dejal, da naj bi ta trenutek v državi primanjkovalo od deset tisoč do 16 tisoč stanovanj, kar je velik finančni zalogaj. V koalicijski pogodbi je tudi zapisano, da je treba okrepiti delovanje stanovanjskega sklada in podpreti druge modele financiranja.  

"Prav zato me kot ekonomistko ves čas izjemno čudi ta lahkotnost operiranja s številkami o potrebnih stanovanjih in kako jih bomo pridobili. Nobene utemeljene študije nisem videla ali prepričljivega argumenta, kje in koliko stanovanj nam res manjka, predvsem pa nobenega namena, da najprej stanovanjski fond očistimo nestanovanjske rabe in potem ugotovimo, koliko primanjkljaja moramo v resnici nadomestiti z novogradnjami," je pojasnila strokovnjakinjo na področju ekonomike nepremičnin.  

Stanovanja so nadomestilo za premalo študentskih postelj

Stanovanja poleg dolgotrajnega bivanja uporabljamo tudi v turistične namene in kot nadomestilo za primanjkljaj postelj v študentskih namestitvah. V univerzitetnih središčih potrebe po študentskih ležiščih znatno presegajo ležišča, ki so na voljo v študentskih domovih, zato se študenti usmerijo na najemni trg, s čimer določeno število stanovanj trgu odvzamejo.

"Potrebe po študentskih stanovanjih so največje ravno tam, kjer so tudi najvišje cene nepremičnin in najemnine, torej v Ljubljani in na Obali. V Sloveniji moramo zato poskrbeti, da bomo študentom zagotovili namestitev v študentskih domovih. Za te se celo zbira namenska sredstva v okviru dajatve pri študentskem delu, dinamika gradnje pa je zelo slaba," opozarja Cirmanova.

V tujini so namestitve študentov hitro rastoč segment pri komercialnih investitorjih v nepremičnine in tega primanjkljaja ne rešujejo samo z javnimi sredstvi, dodaja sogovornica.

Platforme kratkoročnega turističnega najema

Težavo predstavlja tudi uporaba stanovanj v turistične namene oziroma za Airbnb in druge platforme kratkoročnega turističnega namena. "Študija kolegice z ekonomske fakultete je pokazala, da se je od leta 2016 do leta 2019 število nepremičnin v tej rabi povečalo z okoli 2.600 na 9.700, za kolikor se je istočasno zmanjšal stanovanjski fond. Največ takšnih namestitev je znova v Ljubljani in na Obali," poudarja Cirmanova.

Mogoča rešitev? "Če očistimo stanovanjski sektor nestanovanjske rabe in aktiviramo vsaj majhen del od 160 tisoč nezasedenih stanovanj, bomo hitro našli deset tisoč stanovanj," je prepričana.

"Nobene prepričljive študije nisem videla, kje in koliko stanovanj nam res manjka in tudi ne namena, da najprej stanovanjski fond očistimo nestanovanjske rabe, s čimer bi lahko preverili dejanski primanjkljaj novogradenj," pojasnjuje Andreja Cirman z ekonomske fakultete. Foto: STA/Danijel Novakovič

V tujini regulirajo turistični najem in dajejo spodbude zasebnikom

Mnogo držav se trudi regulirati dejavnost turističnega najema stanovanjskih nepremičnin. Tako so ta mesec v Berlinu oblasti uvedle registracijske številke lastnikov stanovanj, ki oddajajo svoje nepremičnine prek platforme Airbnb, s čimer poskušajo omejiti nepošteno konkurenco in zavreti nenadzorovano rast najemnin. Problem naraščajočih najemnin se trudijo rešiti že od leta 2014, ko so ugotovili, da so se stroški najemnin v Berlinu med letoma 2009 in 2014 povečali za 56 odstotkov, poroča IamExpat Media, spletna medijska platforma za tujce v Nemčiji.  

Tudi drugod si prizadevajo z različnimi načini regulirati kratkoročne najemne storitve, saj poleg naraščajočih cen prinašajo še številne druge slabosti. 

Gradnja najemnih stanovanj z javnimi sredstvi

"V številnih državah povečujejo študentske namestitve v sodelovanju z zasebnimi investitorji in spodbujajo zasebnike, da dajejo prazna stanovanja tudi v javni najem. Vse alternative dodatna stanovanja pridobivajo z nižjim angažmajem javnih sredstev," poudarja Cirmanova v odgovoru na vprašanje, na katere javne vire se lahko opre vlada, ko govori o gradnji javnih najemnih stanovanj s sredstvi iz javnih virov.

Bi bilo smiselno, da država denimo izda obveznice, s pomočjo katerih bi sofinancirala gradnjo stanovanj? Na ta način bi imeli prebivalci in podjetja možnost, da iz depozitov, ki zdaj nedonosno ležijo na bankah - v Sloveniji jih je po poročanju Financ za okoli 40 milijard evrov -, pridobijo vsaj nekaj obresti in jim denarja ne bi v tolikšni meri topila trenutno visoka inflacija.

Novice Cene nepremičnin v EU v zadnjih 12 letih porasle za skoraj 50 odstotkov

Cirmanova odgovarja: "V današnjem času naraščajočih obrestnih mer bi bila dodatna zadolžitev države za stanovanjske novogradnje, ne da bi prej aktivirali obstoječa stanovanja v nestanovanjski rabi, neodgovorna in zgolj medvedja usluga mladim. Ti bi sicer dobili nova stanovanja, a zaradi tega tudi zelo zadolženo državo, ki bo na svoj dolg plačevala visoke obresti v času, ko se fiskalni primež zateguje že zaradi staranja prebivalstva."

Ekonomsko bolj smiselno bi bilo torej aktivirati prazna stanovanja in stanovanja v nestanovanjski rabi, vendar pa gre za nepriljubljene ukrepe. "Omejevanje lastnikov stanovanj pri nestanovanjski rabi je precej manj privlačno kot javno polaganje temeljnih kamnov in rezanje trakov ob dokončanju novozgrajenih stanovanj," sklene Cirmanova. 

Novice Višje neprofitne najemnine, nova pravila tudi za upravnike stavb