nepremičnine
Četrtek, 28. 4. 2022, 22.01
2 leti, 7 mesecev
Številke razkrivajo: Kakšna stanovanja se pravzaprav prodajajo v Ljubljani?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
3,73
4
V Ljubljani je od januarja 2020 do marca 2022 v Ljubljani lastnika zamenjalo 108 stanovanj, za katere so prodajalci iztržili vsaj 400 tisoč evrov. V najvišjem cenovnem razredu (od 600 tisoč evrov do dveh milijonov) je številka prodanih stanovanj veliko manjša in znaša 17 nepremičnin.
Dve osebi sta pretekli mesec za nakup stanovanja v Ljubljani odšteli več kot 600 tisoč evrov, medtem ko se je cena pri več kot polovici vseh poslov s stanovanji v prestolnici gibala med 100 in 200 tisoč evri. Ker zadnja leta v medijih spremljamo predvsem zgodbe o "neverjetno" dragih stanovanjih in kako je lasten dom postal nedosegljiv za povprečno slovensko družino, smo pogledali, kaj pravijo številke. In ne številke v oglasih za prodajo nepremičnin, temveč izvršeni posli, zapisani v evidenci trga nepremičnin.
Od januarja 2020 je največ Slovencev za stanovanje v Ljubljani odštelo med 100 in 200 tisoč evrov. V povprečju so stanovanja v tem cenovnem razredu predstavljala polovico vseh poslov. Vendar se na trgu v zadnjih mesecih že pozna rast cen nepremičnin, saj je v povprečju ta cenovni razred pričel upadati. Posledično se vse več stanovanj proda v cenovnem razredu med 200 in 300 tisoč evrov. Če je v začetku 2020 ta cenovni razred predstavljal med 15 in 20 odstotkov vseh poslov, pa je v zadnjih mesecih v povprečju znašal tretjino vseh poslov. Z vrhom v letošnjem januarju, ko so kar 38 odstotkov vseh poslov predstavljala stanovanja, ki so lastnike zamenjala za od 200 do 300 tisoč evrov.
V Ljubljani ne "en odstotek", temveč le pol "odstotka"
V Ljubljani je od januarja 2020 do marca 2022 lastnika zamenjalo 108 stanovanj, za katera so prodajalci iztržili vsaj 400 tisoč evrov. V najvišjem cenovnem razredu (od 600 tisoč evrov do dveh milijonov) je številka prodanih stanovanj še veliko manjša in znaša 17 nepremičnin. Skupaj oba cenovna razreda predstavljata tri odstotke vseh prodanih stanovanj v obravnavanem obdobju. Najvišji cenovni razred pa je od januarja 2020 do marca 2022 predstavljal le pol odstotka vseh transakcij z nepremičninami.
Povprečna plača in nakup stanovanja
Preden nadaljujemo analizo trga nepremičnin v Ljubljani, pa je treba cenovne razrede prikazati še v kontekstu povprečne plače. Povprečna bruto plača v Ljubljani po podatkih Sursa znaša 2.161 evrov bruto, kar v povprečju pomeni okoli 1.400 evrov neto. V spodnjem grafu smo zato prikazali izračun, koliko let bi moral posameznik oziroma posameznica delati (in privarčevati čisto vse prihodke), da bi si lahko privoščila stanovanje iz posameznega cenovnega razreda.
V članku smo analizirali prodajo novih in rabljenih stanovanj zgolj v Ljubljani. Razlog za to se skriva predvsem v številu poslov, saj je nepremičninski trg najbolj dejaven prav v prestolnici. Za statistično analizo poslov in cen nepremičnin pa mora biti na voljo dovolj velik vzorec, da so podatki še vedno relevantni.
Kje so novogradnje?
Glede na zakon mora biti vsak posel z nepremičnino prijavljen pristojni državni agenciji do 15. dneva v mesecu, v katerem je bil sklenjen posel. Vendar izkušnje kažejo, da poslom z novogradnjami ne "uspe priti" do Gursa. In zato jih v tej analizi (povečini) ni.
Nekaj so cene. Kaj pa velikosti stanovanj?
V zadnjih dveh letih so najbolj v promet šla stanovanja, velika od 45 do 90 kvadratnih metrov, ki so predstavljala skoraj 60 odstotkov vseh poslov s stanovanji v Ljubljani. Garsonjere in eno- ter dvosobna stanovanja so predstavljala 29 odstotkov vseh poslov, medtem ko je denar za stanovanja, večja od 90 kvadratov, imelo manj kot 500 kupcev. Posli s temi stanovanji so predstavljali slabih 15 odstotkov vseh poslov s stanovanji v Ljubljani.
Kaj se dogaja s cenami stanovanj v Ljubljani?
Marca je lastnika v Ljubljani zamenjalo vsaj 136 stanovanj, v povprečju so novi lastniki za kvadratni meter odšteli 3.352 evrov. Stanovanja so se v primerjavi s februarjem pocenila v vseh delih Ljubljane, edini izjemi sta Bežigrad in Moste - Polje. Prav ta del Ljubljane je bil glede na ceno kvadratnega metra stanovanja presenetljivo najdražji. Marčevski rekord za najdražje stanovanje pa je pripadel neznanemu kupcu, ki je za 133 kvadratnih metrov veliko stanovanje na Ključavničarski ulici 4 odštel več kot milijon evrov.
Več v članku Številke kažejo: so se cene na nepremičninskem trgu vendarle ohladile?
Članek je pripravljen v sodelovanju z zagonskim podjetjem Arvio. Ta podatke, ki so osnova za zgoraj predstavljeno analizo, črpa neposredno iz evidence trga nepremičnin, ki jo ureja Gurs. Ob tem je treba poudariti še naslednje:
- Posel z nepremičnino pristojni državni agenciji prijavijo prodajalci ali pa Furs. Rok za oddajo podatkov o poslu je sicer 15. dan v mesecu, v katerem je bil sklenjen posel, vendar izkušnje kažejo, da se podatke sporoča z zakasnitvijo več kot enega meseca. Posledično podatki po posameznih mescih ne vključujejo vseh poslov. Tako je za marec 2022 v bazo ETN vključenih le približno 50 odstotkov poslov, kar pomeni, da so podatki o povprečnih cenah za januar le začasni. Ko bodo v bazo ETN vključeni vsi posli, lahko pride do sprememb povprečnih cen.
- Pri Arviu v analizo tudi niso vključili vseh transakcij, temveč le zanesljive posle s stanovanji. Kaj točno to pomeni, si lahko preberete na spletni strani Zanesljivost podatkov o sklenjenih transakcijah.
4