Četrtek, 30. 8. 2018, 16.32
5 let, 7 mesecev
Se oddajanje stanovanj prek Airbnbja še splača?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek. Skupni seštevek je kombinacija števila klikov in komentarjev.
Termometer prikaže, kako vroč je članek. Skupni seštevek je kombinacija števila klikov in komentarjev.
3,06
4
V Ljubljani narašča število stanovanj, ki jih lastniki raje kot dolgoročnim najemnikom oddajajo turistom. Njihov zaslužek je praviloma višji. A poplava turističnih nastanitev je nekoliko spremenila razmere. Komu se to še vedno splača početi?
Ali je oddajanje lastnih nepremičnin prek spletnih platform v Ljubljani še vedno sanjski posel? Glede na poplavo stanovanj in poostren nadzor finančne uprave smo preverili, kaj je za lastnike nepremičnin donosnejše. Kratkoročna ali dolgoročna oddaja?
Prek Airbnbja se samo v strogem središču prestolnice trenutno oddaja 275 stanovanj, v vsej Ljubljani nekajkrat več. Več kot tisoč.
Poznavalka oddajanja nepremičnin prek Airbnbja Zarja Mavec, ki prek svoje nepremičninske agencije Inalbea lastnikom stanovanj ponuja pomoč pri oddajanju prek omenjene platforme, uvodoma opozarja, da so razlogi za kratkoročno oddajanje lahko različni. Lastniki želijo prilagodljivost; stanovanje lahko sami morda potrebujejo le nekajkrat na leto in se zato odločijo za takšno obliko oddajanja. A ti so v manjšini, večina v oddajanju prek Airbnbja vidi dobro priložnost zaslužka.
Podivjane najemnine spremenile razmere
"Pri računanju donosnosti je ključno upoštevati ali se z oddajanjem prek Airbnb ukvarja lastnik osebno ali za nemoteno delovanje najema zunanjega izvajalca," poudarja direktorica družbe Inalbea Zarja Mavec.
"Oddajanje prek strani Airbnb je po mojih izkušnjah dobičkonosno zgolj v mestnem središču Ljubljane. Vse druge lokacije so bolj primerne za dolgoročno oddajo," pojasnjuje Mavčeva. Pri tem mestno središče opredeljuje do Plave lagune za Bežigradom, Tobačne na Viču, Stare cerkve v Šiški, Prul, Trnovega, Poljan ...
Bolj smiselno dolgoročno oddajo stanovanj zunaj središča utemeljuje z dejstvom, da so najemnine v Ljubljani v zadnjem letu precej poskočile. K temu je treba prišteti še fiksne obratovalne stroške, ki jih v tem primeru plačuje najemnik, v nasprotnem pa padejo na pleča lastnika. Lastnik ima tudi bistveno manj dela, skrbi in stroškov z dolgoročno oddajo.
Oddajanje prek Airbnbja zahteva precej napora
Pri izračunu donosnosti je treba po besedah Mavčeve upoštevati, ali se z oddajanjem prek strani Airbnb ukvarja lastnik osebno ali za nemoteno delovanje najema zunanjega izvajalca. To velja tudi za iskane lokacije v središču prestolnice. Lastnik ob redni službi namreč težko usklajuje vse obveznosti, ki so povezane z Airbnbjem.
"Vse več lastnikov atraktivnih nepremičnin v središču mesta, ki te oddajajo prek strani Airbnb, to počne kot glavno dejavnost. Morda najamejo še kakšno dodatno stanovanje ali prevzamejo opravila drugega lastnika. A zanje ni dopustov, ves čas so v pogonu, nimajo prostih koncev tedna … " poudarja Mavčeva.
Glede na to, da turisti v Ljubljani stanovanje najamejo za dva ali tri dni, njihov sprejem, prijava, čiščenje in vzdrževanje stanovanja zahtevajo ogromno časa.
Z Airbnbja spet k dolgoročnim najemnikom
Kar nekaj lastnikov nepremičnin se je tudi v središču Ljubljane zaradi poostrenega nadzora Fursa nad oddajanjem v turistične namene v zadnjem obdobju odločilo za dolgoročno oddajo. Vzrok za to je tudi, da nepremičnino lažje oddajajo na črno in se s tem izognejo plačilu 25-odstotnega davka od oddajanja premoženja v najem.
"Če lastnik državi plačuje vse zahtevane dajatve, je oddajanje prek platforme Airbnb še vedno donosnejše," zatrjuje Mavčeva.
Grob izračun donosnosti dvosobnega stanovanja v središču Ljubljane pokaže naslednje.
- Dolgoročna najemnina (750 evrov/mesec) - 25-odstotni davek (187 evrov) + obratovalni stroški (200 evrov/mesec) = približno 750 evrov/mesec
- Kratkoročni najem ob dobri zasedenosti (od 35 do 100 evrov/dan) - davek - plačilo provizije Airbnbju - obratovalni stroški = približno 900 evrov/mesec (za 50 evrov/dan ob polni zasedenosti)
Razlika med oportunitetnim zaslužkom kratkotrajnega oziroma dolgotrajnega oddajanja v središču prestolnice torej znaša 150 evrov. Zunaj mestnega središča pa razlike skoraj ni.
Mavčeva še poudarja, da se dnevni najem dvosobnega stanovanja v središču Ljubljane giblje od 35 evrov/dan zunaj sezone do 100 evrov/dan v poletni sezoni. Takšna nihanja so posledica velike ponudbe stanovanj v prestolnici in manjšega turističnega obiska v zimskih mesecih.
4