Španska stanovanja se prodajajo 70 odstotkov ceneje

Zasežene stanovanjske nepremičnine v Španiji so se letos v povprečju prodale 72 odstotkov ceneje od tistih začetnih vrednosti, na podlagi katerih so banke odobrile posojilo za nakup le teh, je razkrila raziskava bonitetne hiše Fitch.

Tako velik padec cen stanovanjskih nepremičnin v Španiji je po besedah Fitchovega analitika Carlosa Masipa simptomatičen dokaz globokega nepremičninskega likvidnostnega krča, kjer ponudba in povpraševanje nista usklajena. V Španiji je neprodanih nepremičnin več kot 700.000, vlada pa je celo razmišljala, da bi tujcem, ki bi v Španiji kupili hišo ali stanovanje za več kot 160.000 evrov, podelila stalno bivališče.

Lani so se zasežene nepremičnine prodajale v povprečju 59 odstotkov nižje od začetnih vrednosti. V raziskavi agencije Fitch je bilo zajetih več kot sedem tisoč stanovanjskih nepremičnin, ki so se prodajale od leta 2009 dalje.

Španski model podoben slovenskemu? Glede na to, da je španski nepremičninski balon začel puščati, ko je bila svetovna gospodarsko-finančna kriza že v polnem razmahu, je zato podoben slovenskemu. Cene nepremičnin vztrajno padajo, medtem ko število brezposelnih narašča, povpraševanje po nakupu nepremičnin pa upada. V Sloveniji tako močnega upada cen sicer še nismo doživeli, kaj se bo zgodilo po ustanovitvi t. i. slabe banke in uvedbi nepremičninskega davka, pa lahko le predvidevamo.

"V primerjavi s Španijo je slovenski nepremičninski trg manj razvit, precej manj pa bo verjetno tudi zanimanja tujcev. Posledično ne pričakujem, da bo Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB) hitela s prodajo nepremičnin. Tudi sam proces zasega nepremičnin se zna zavleči. Prenos terjatev se odmika, obenem pa bo verjetno precej projektov, kjer DUTB ne bo edini upnik, s tem pa se bo situacija še dodatno zapletla," pojasnjuje analitik Alte Matej Šimnic.

Slaba banka povečala prodajni pritisk Po uradnih španskih statistikah so cene nepremičnin od najvišjih vrednosti v letu 2007 nižje za 40 odstotkov, vendar po poročanju medijev tem podatkom ni verjeti. Analitiki so namreč že pred tem poročali o 50-odstotnem padcu. To je predvsem posledica lani ustanovljene slabe banke, ki je povečala prodajni pritisk na nepremičninskem trgu.

"Banke v Sloveniji se bodo težko odločile za velike popuste nepremičnin, čeprav jih bodo kupci verjetno pričakovali. Delno zaradi razmer na trgu, kjer praktično ni transakcij, v veliki meri pa tudi zaradi morebitnega odpovedovanja bančnim garancijam in slabe kakovosti gradenj v zadnjih letih. Likvidnostne težave podjetij so namreč v zadnjih letih vodile tudi v uporabo manj kakovostnih gradbenih materialov. Tudi zaradi tega bi bilo za banke v nekaterih primerih bolje, da določene nepremičnine čim hitreje prodajo," meni Šimnic.

Slabih stanovanjskih kreditov v Sloveniji je malo Natančnih podatkov o tem, koliko slovenskih kreditojemalcev ni več sposobno servisirati stanovanjskih kreditov, nam ni uspelo pridobiti, je pa v splošnem ob koncu leta 2012 le okoli 3,5 odstotka kreditov prebivalstva spadalo v kategorijo slabih kreditov. "Čeprav se bo ta delež povečeval, večjih težav na tem delu ne pričakujem. Nepremičninski krediti namreč predstavljajo relativno majhen delež, obenem pa kreditojemalcem ne glede na manjšo vrednost nepremičnin ni treba izdajati dodatnega zavarovanja," je še zaključil Šimnic.

Španske banke se želijo nepremičnin znebiti čim prej Fitch še ugotavlja, da je bilo letos 44 odstotkov odvzetih nepremičnin že prodanih, konec leta 2011 le 31 odstotkov. Centralna banka je lani namreč zaostrila rezervacijske zahteve za banke s hipotekarnimi posojili in jih prisilila v prodajo teh sredstev. To kaže na pripravljenost bank, da nepremičnine prodajajo z večjimi popusti in se jih tako znebijo čim hitreje.

Španski trg je zato velika priložnost za tuje investitorje, da izkoristijo stisko Špancev. Fitch sicer opozarja, da povpraševanje s strani tujih investitorjev ne pomeni resničnega okrevanja trga, ampak zgolj ustvarja odlično priložnost za lahek zaslužek.