Dušan Lazar: 3.500 evrov za kvadratni meter rabljenega stanovanj je absurd #intervju

Kaj se je v poletnem času dogajalo na trgu nepremičnin?

Največja težava, kot že zadnje leto, je pomanjkanje kakovostnih novih stanovanj. Predvsem novogradenj. Posledično je ponudba nepremičnin na najboljših lokacijah relativno predraga glede na zmožnosti slovenskih kupcev. Ljudje zato kupujejo rabljena stanovanja, ki jim posledično nesorazmerno raste cena. V tujini so rabljena stanovanja v primerjavi z novogradnjami od 30 do 50 odstotkov cenejša. Recimo v Berlinu je razmerje med ceno novogradnje in rabljenega stanovanja 1 : 2, v New Yorku 1 : 3. V Sloveniji so rabljena stanovanja od novogradenj cenejša za približno 20 odstotkov. Kar je absurdno. Cene rabljenih nepremičnin v Ljubljani ne bi smele biti višje od tri tisoč evrov za kvadratni meter.

V Sloveniji je pravzaprav zgornja meja, torej skupni strošek nakupa stanovanja, pomembnejša od cene za kvadratni meter. V Ljubljani se stanovanja, cenejša od 350 tisoč evrov, večinoma prodajo takoj. Stanovanja, za katera prodajalci pričakujejo več kot 350 tisoč evrov, se prodajajo zelo počasi. Sploh nista pomembni ohranjenost stanovanja ali kvadratura.

Kako je v drugih delih Slovenije? Tudi v Mariboru obstaja navidezna cena, do katere se stanovanja skoraj takoj prodajo?

V Mariboru je to približno 280 tisoč evrov, v Celju 270 tisoč evrov …

Kaj definira to navidezno mejo? Verjetno posojilna sposobnost kupcev?

Tako je. Vendar zgodba ni tako preprosta, težav je pravzaprav veliko. Če naredim primerjavo s tujino. V razvitih državah banke kupcem dovoljujejo posojila tudi za 40 ali 50 let. Slovenske banke so omejene tudi glede višine obrokov za hipotekarna posojila, ki jih lahko posameznik plačuje.

Ampak to ni krivda komercialnih bank, temveč politika centralne banke.

Res je. Osebno menim, da sta za stanje na nepremičninskem trgu v Sloveniji primarno odgovorni Banka Slovenije in vlada. Odgovorni ne razumejo stanovanjske politike, temveč se ukvarjajo s populističnimi rešitvami in izjavami, širijo birokracijo in s tem le dražijo najemnine in nepremičnine. Vendar začniva na začetku.

Nakup stanovanja je težaven po vsem svetu, to ni posebnost Slovenije. Marsikje si je lastniško stanovanje težje privoščiti kot v Sloveniji, na primer v ZDA, Veliki Britaniji … Ljudje delajo dalj časa, da poplačajo nepremičnino. V razvitem svetu si velik del prebivalstva sploh nikoli ne lasti nepremičnine, v kateri živi. Za Slovenijo čez palec nekako velja, da vsaj do pokoja odplačamo nepremičnino, v kateri živimo.

Vendar če bi država pustila bankam odobritev hipotekarnih posojil za daljša obdobja in upoštevanje vseh prihodkov posameznika pri izračunu posojilne sposobnosti, kot so recimo prihodnje najemnine, če bi država namesto novih in novih ministrstev raje s subvencijami pomagala mladim družinam, potem bi si državljani veliko lažje kupili nepremičnino. Posledično bi se na trgu pojavilo več novogradenj. Na trgu bi bilo namreč veliko več kupcev s kupno močjo. Zdaj dogajanje na trgu pravzaprav določajo redki prodajalci.

Novice Ivo Boscarol: To je moje 20-milijonsko darilo Ljubljani #intervju

"Ponudba nepremičnin se lahko poveča tudi z gradnjo v bližnji okolici najdražjih lokacij. Vendar pod pogojem, da se uredi javni promet in zmanjša gnečo na avtocestah in vpadnicah," meni nepremičninski posrednik Dušan Lazar. Foto: Ana Kovač

Vendar ali ne bi večja kupna moč prebivalstva še povečala cen nepremičnin, če je na trgu premalo ponudbe? Ravno spremembo vladnega pristopa do hipotekarnih posojil za mlade družine povezujejo z rekordno rastjo cen nepremičnin na Hrvaškem. Kako torej povečati ponudbo?

Ponudbo lahko z zmanjšanjem birokracije ter zemljišči za gradnjo močno poveča le država. Cene novogradenj v Sloveniji so, če upoštevamo počasnost izvedbe investicije, birokracijo, stroške za komunalno opremljenost, davke …, popolnoma realne oziroma investitorjem omogočajo minimalen zaslužek. Slovenski investitorji, razen tisti, ki gradijo v središču Ljubljane, zaslužijo veliko manj kot v tujini.

Ponudba nepremičnin pa se lahko poveča tudi z gradnjo v bližnji okolici najdražjih lokacij. Vendar pod pogojem, da se uredi javni promet in zmanjša gnečo na avtocestah in vpadnicah.

Ko govorite o minimalnih zaslužkih investitorjev, o kakšnih številkah govoriva?

Recimo na obrobju Ljubljane investitor v treh letih, kolikor v povprečju minimalno traja izvedba manjšega projekta, ustvari največ desetodstotni letni donos. Pa še to le, če gre vse po sreči. So tudi primeri, ko ima investitor na koncu izgubo. Cene novogradenj v Sloveniji ne morejo biti nižje, razen če bi jim država pomagala z nižanjem stroškov.

Mnogi se z izjavo o ceni novogradenj ne bi strinjali, vendar morda nimajo takega vpogleda kot vi. Kako je torej videti finančna struktura manjšega projekta novogradnje v številkah?

Poglejva središče Ljubljane, kjer je nezazidanih parcel zelo malo, kar pomeni, da je treba največkrat porušiti obstoječe zgradbe. Posledično bo investitor samo za parcelo plačal približno tisoč evrov za kvadratni meter. Sledi komunalni prispevek, ki je v Ljubljani in tudi drugod po Sloveniji zelo visok. Na tem mestu bi tudi poudaril, da bi država stroške gradnje najhitreje zmanjšala tako, da bi strošek komunalnega prispevka prevzela nase.

Za projekt recimo od 50 do sto stanovanj bo investitor v Ljubljani plačal tudi do dva milijona evrov komunalnega prispevka. Treba je upoštevati tudi stroške, ki nastanejo med pridobivanjem potrebnih dovoljenj. In to traja od leta in pol do tudi treh let in več. In za vso dokumentacijo je v vsem tem času potrebnih kar nekaj zaposlenih, pristojbine, davki …

Če torej povzamem. Najprej mora investitor kupiti zemljišče, za kar porabi lasten kapital. Potem recimo dve leti z zemljiščem ne more narediti nič, a ima hkrati dodatne stroške zaradi pridobivanja dovoljenj. In potem so tu še strošek izgradnje, birokracije, davkov … Ter seveda tveganja, koliko časa bo čakal na potrebna dovoljenja in ali bo sploh lahko gradil.

Kaj je potem rešitev za cenejša stanovanja v Ljubljani?

Država lahko to reši z danes na jutri. Kako? V lasti ima mnogo zazidljivih parcel. Te investitorjem ponudi zastonj, vendar pod pogojem, da zgradijo določeno število stanovanj po vnaprej določeni ceni. Občina se odpove komunalnim dajatvam ali pa te prevzame država. Investitor pa se zaveže, da bo stanovanja prodal za recimo 2.800 evrov na kvadratni meter v Ljubljani, drugod po Sloveniji pa recimo med 2.300 in 2.500 evri.

In če bo investitor za izgradnjo odštel od 1.800 do dva tisoč evrov za kvadratni meter, bo še vedno ustvaril od deset- do 15-odstotni letni donos. Vendar bo, namesto da bi dve leti čakal na dovoljenja, takoj začel graditi.

Investitorji bi se takoj zagrebli za take posle in ponudba stanovanj na trgu bi hitro zrasla. S takim javno-zasebnim partnerstvom po svetu velikokrat rešujejo stanovanjsko problematiko. Država ima manj dela in stroškov, hkrati pa se vložek v gradnjo hitro povrne prek DDV, davkov na energijo …

Mnogi bi vašo idejo označili za neoliberalno oziroma kapitalistično.

(Smeh, op. p.) Najhujši kapitalisti v Sloveniji so občine in država. Razumem, da občine za svoje delovanje potrebujejo denar od komunalnih prispevkov. Vendar naj bolj obdavčijo kapitaliste oziroma tiste investitorje, ki gradijo luksuzne nepremičnine, pri "ljudskih" nepremičninah pa naj višino davkov vežejo na ceno za kvadratni meter.

Če govorimo o neprofitnih stanovanjih oziroma stanovanjih za ljudi, ki so okoli srednjega sloja, potem je omenjeni pristop edina logična ter najhitrejša rešitev. Država in mesta bi stanovanjsko problematiko tako rešili izjemno hitro in preprosto. Ne da zaposlujejo na tisoče ljudi, ki se ukvarjajo s to problematiko. Koliko stanovanj bi lahko zgradili, če bi namesto v njihove plače investirali v hitrejšo gradnjo nepremičnin?

Če se recimo v "krasnem novem svetu" to, kar predlagate, res zgodi, potem bodo ljudje, ki danes plačujejo štiri tisoč evrov in več za kvadratni meter stanovanj v 60 let stari zgradbi, veliko izgubili.

Niti ne. Gre za različne nepremičnine. Govorim o gradnji stanovanj, ki niso luksuzna. Ne govorim o parcelah v središču Ljubljane, temveč na obrobju mest ali občin. V tem je ključ. Taka stanovanja se bodo pocenila, vendar teh že danes ni veliko na trgu. Na ceno stanovanj za srednji in višji sloj tak pristop ne bi imel večjega vpliva, le razmerje med cenami novogradenj in rabljenih stanovanj bi postalo bolj normalno.

Vendar, ker ravno omenjate "krasni novi svet". Bodiva realna, tudi če bi se danes lotili tega, kar predlagam, bi država in občine potrebovale nekaj let, da bi se pripravile.

"Najemodajalci, recimo, da jih je od pet do deset odstotkov vsega prebivalstva, bi imeli konec meseca nekaj več denarja. Vendar bi najemniki, ki jih je vsaj 20 odstotkov prebivalstva, imeli nižje najemnine. Ali ni to pomembneje? Pa tudi, kot kažejo izkušnje iz tujine, bi le malo ljudi še oddajalo na črno. In država bi posledično pobrala več davkov," meni Dušan Lazar. Foto: Ana Kovač

Torej ne verjamete napovedim vlade, da bo uredila stanovanjsko politiko?

Ko spremljam in analiziram dogajanje … Realno, da bodo različne državne institucije zgradile stotine oziroma več tisoč novih stanovanj na leto … Spet gre za poskuse. Ali nismo v kapitalizmu? Namesto da bi pogledali uspešne države na tem področju. In v uspešnih državah stanovanja vedno gradijo zasebniki ali v javno-zasebnem partnerstvu, ko gre za stanovanja za ranljive skupine.

Samo v Ljubljani naj bi bilo praznih 11 tisoč stanovanj. Ali ne bi država, če bi – recimo z novim davkom – lastnike teh stanovanj spodbudila, da jih dajo na najemniški trg ali jih prodajo, lahko tako rešila pomanjkanja na strani ponudbe?

Najprej je treba ugotoviti, ali je nepremičnina res prazna. Večina nepremičnin v Sloveniji ni prazna in kar nekaj jih oddajajo. Preveč na črno. Razlog za to je predvsem previsoka obdavčitev najemodajalcev. Zato sem načeloma proti novim davkom. V primerih, ko gre res za prazno nepremičnino, je dodana obdavčitev smiselna.

Če se vrneva na dogajanje na trgu v zadnjih mesecih. Vse več ljudi tarna, da je na trgu veliko rabljenih stanovanj, katerih lastniki so postavili visoke cene, vendar se jim ne mudi s prodajo in bolj ali manj dolgo čakajo, da bo kdo pripravljen sprejeti njihove pogoje. Kakšne so vaše izkušnje?

Vsaj za naše stranke lahko rečem, da vse želijo prodati nepremičnino. Jih pa ima kakšna tretjina na začetku res nerealna pričakovanja. Vendar nam večino vseeno uspe prepričati, da postavijo relativno realne cene.

Zakaj menite, da postavljajo nerealne cene?

Veliko nepremičnin je v rokah prodajalcev zaradi dediščine. Še pred petimi, šestimi leti je malo takih nepremičnin končalo na trgu, saj se je dedičem uspelo dogovoriti in je nepremičnina ostala znotraj družine. Danes je takih dogovorov veliko manj. Predvsem zaradi dejstva, da ima večina dedičev že primarno in tudi sekundarno nepremičnino.

Ko dediči, ki ne potrebujejo nepremičnine, začnejo njeno prodajo, imajo ponavadi visoka pričakovanja. Poleg tega se jim ne mudi s prodajo. Na absurdna pričakovanja seveda vplivate tudi mediji z objavami, za koliko se danes prodajajo stanovanja. Vendar vi izpostavljate redke izjeme, ljudje pa sklepajo, da to velja za celoten trg. Kar seveda ni res.

Koliko je še kupcev, ki nepremičnino vidijo kot investicijo?

Veliko manj. Predvsem zaradi napovedi države, da bo omejila kratkoročno oddajanje. Vsakič, ko država začne necelovito regulirati trg, nastajajo diskrepance. Kar nekaj prodajalcev je s trga umaknilo svoje nepremičnine, ker čakajo na boljše čase.

Vendar so s cenami porasle tudi najemnine za dolgoročno oddajanje. Na tem področju ljudje ne vidijo več poslovnih priložnosti?

Najemnine so se podražile predvsem zaradi višjega davka za najemodajalce. Ne razumem, kako vlada ne vidi, da se višji davek na koncu vedno prelije na potrošnika. Če bi hoteli najemnine znižati, bi dali pavšalni davek, recimo petodstotni. Najemnine bi takoj padle.

Tega res ne razumem. Ja, najemodajalci, recimo, da jih je od pet do deset odstotkov vsega prebivalstva, bi imeli konec meseca nekaj več denarja. Vendar bi najemniki, ki jih je vsaj 20 odstotkov prebivalstva, imeli nižje najemnine. Ali ni to pomembneje? Pa tudi, kot kažejo izkušnje iz tujine, bi le malo ljudi še oddajalo na črno. In država bi posledično pobrala več davkov.

Z analizo nepremičninskih oglasov lahko opazimo, da je kar nekaj novogradenj, ocenjenih nad milijonom evrov, še naprodaj. Je v Sloveniji zmanjkalo milijonarjev?

Začniva malo nižje. V Ljubljani se za stanovanja med 350 in 450 tisoč evri še nekako najdejo kupci. Nad 450 tisoč evrov je zelo majhen trg in zelo majhno število potencialnih kupcev. Za razne penthouse za milijon evrov ali več je v vsej državi mogoče tisoč potencialnih kupcev. Ti pa so že veliko kupili. Zgodbice o kriptomilijonarjih, tajkunih, bogataših … So taki ljudje, vendar jih je zelo malo. Poleg tega za milijon evrov dobiš že hišo z bazenom.

Če greva nazaj k navadnim smrtnikom, kaj bi svetovali ljudem, ki razmišljajo o nakupu novega doma?

Danes večina ljudi omahuje med novogradnjo in rabljenim stanovanjem. Vendar to le redko svetujem. Razen če ni rabljeno cenejše vsaj za 30 odstotkov od primerljive novogradnje. Pri rabljenih stanovanjih je treba vedeti, da je kakovost bivanja v njih slabša. Da stroškov za obnove fasad, dvigal, streh … sploh ne omenjam. Opozoril bi tudi na temo, ki jo premalo omenjamo, in to je potresna varnost zgradb. Plačevati 3.500 evrov ali več za kvadratni meter rabljenega stanovanja je absurdno. Stare gradnje so le redko toliko vredne.

"Za sto tisoč evrov se dobi prekrasne vikende po Sloveniji. Zelo poceni so zidanice, tako na Dolenjskem kot v Prekmurju. Cene se gibljejo od 60 do sto tisoč evrov. Tudi od Divače proti Obali so čudovite hiše za dobrih sto tisoč evrov. Na Krasu boste odšteli približno 150 tisoč evrov. Gorenjska je sicer draga, vendar se najde kakšna primerna nepremičnina za vikend za 150 tisoč evrov, vendar morate iti že kar daleč od najbolj znanih delov," poudarja Dušan Lazar. Foto: Ana Kovač

Govorite o potresni varnosti, stroških v prihodnosti … So kupci v Sloveniji res informirani o tem, kaj kupujejo?

Premalo vedo. Veliko premalo. Mi se jih trudimo izobraziti. Ljudje se veliko premalo zavedajo, kaj pomeni nakup rabljenega stanovanja.

Če pustiva nakup primarne nepremičnine ob strani. Kam v Sloveniji naj se ljudje odpravijo, če želijo kupiti vikend in imajo približno sto tisoč evrov?

Za sto tisoč evrov se dobi prekrasne vikende po Sloveniji. Zelo poceni so zidanice, tako na Dolenjskem kot v Prekmurju. Cene se gibljejo od 60 do sto tisoč evrov. Tudi od Divače proti Obali so čudovite hiše za dobrih sto tisoč evrov. Na Krasu boste odšteli približno 150 tisoč evrov. Gorenjska je sicer draga, vendar se najde kakšna primerna nepremičnina za vikend za 150 tisoč evrov, vendar morate iti že kar daleč od najbolj znanih delov.

Bi pa poudaril, da so prodajalci vikendov veliko bolj prilagodljivi pri pogajanjih za končno ceno. Sam bi recimo iskal vikende do približno 130 tisoč evrov in potem poskušal ceno spustiti na sto tisoč evrov.

Ker ste ravno omenili pogajanja, so po vaših izkušnjah mogoči dogovori tudi pri nakupu stanovanja v Ljubljani?

Vse več in več. Včasih prodajalec spusti ceno tudi za 20 odstotkov glede na oglaševano.

Vendar obrestne mere padajo, krč ponudbe ostaja na trgu. Torej lahko pričakujemo nadaljnjo rast cen?

Niti ne oziroma ne pričakujem, da bo rast višja od inflacije. Torej okoli treh odstotkov letno pri rabljenih stanovanjih.

Kdo danes še kupuje nepremičnine?

Večina kupuje svojo primarno nepremičnino. Nekaj sicer je še investicijskih nakupov, predvsem večjih hiš za oddajanje turistom in tujim delavcem. Vse več je mladih. Veliko več kot nekoč.

Kako mladi financirajo nakup?

Predvsem s pomočjo staršev in starih staršev. So pa veliko bolj racionalni kot nekoč. Kupujejo predvsem manjša stanovanja, torej garsonjere ali enosobna stanovanja. Seveda v 50 ali več let starih blokih.

Kdo so mladi?

Predvsem pari, malo mlajši od 30 let. Počasi postajamo normalna država tudi z vidika nepremičninskega trga.

Kaj točno mislite s tem?

Z vidika števila transakcij z nepremičninami na osebo. Torej, kolikokrat posamezna oseba v življenju zamenja nepremičnino, govora je tako o najemu kot o nakupu. Ta številka je najvišja v ZDA. Povprečen Američan gre v življenju sedemkrat k nepremičninskemu posredniku. V Sloveniji točne analize ni, vendar menimo, da je ta številka v Sloveniji približno 1,2–1,3 obiska v življenju posameznika.

Vendar se zvišuje, kar je dobro. Pač ni smiselno, da ljudje živijo v enakih nepremičninah tudi po tem, ko otroci odrastejo in se odselijo. Smiselno je kupiti nekaj manjšega. Miselnost se torej počasi spreminja.

Če končava pogovor pri še eni nepremičninski obsesiji Slovencev: vikendi na Hrvaškem. Se bodo cene pri južnih sosedih kaj umirile?

Kupcev na Hrvaškem ni manj, vendar so zgradili ogromno nepremičnin in zato cene počasi padajo. Trenutno se cenijo predvsem novogradnje, ki niso na najboljših lokacijah. Te so se že pocenile za približno 20 odstotkov, predvsem hiše. Stanovanja so izgubila približno deset odstotkov vrednosti. Za prihodnje leto pričakujem razprodajo luksuznih vil, ki so jih gradili za oddajanje turistom. Letos so namreč relativno prazne in zato pričakujemo, da jih bo konec leta na trgu veliko. Stabilizacija trga na Hrvaškem bo trajala od dve do tri leta.

Torej ne svetujete nakupa na Hrvaškem?

Svetoval bi previdnost. Cene bodo do konca drugega leta zagotovo padle.

Novice Nekdaj geto, danes družini prijazen del Ljubljane

Novice Za toliko denarja zamenjajo lastnika hiše v Murglah

Novice Ali se stanovanja nad milijon evrov v Sloveniji sploh prodajajo?