Ponedeljek, 4. 11. 2019, 20.06
4 leta, 12 mesecev
Berlin je zamrznil najemnine. Mu bo sledila tudi Ljubljana?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
5,63
11
Ljubljančani, ki niso lastniki svoje nepremičnine, so prisiljeni, da stanovanje za najem poiščejo na trgu. Stanovanj je malo, najemnine pa so visoke. Bi se morala Ljubljana zgledovati po Berlinu, kjer so rast najemnin zamrznili in postavili najvišjo mogočo mejo? Na ministrstvu obljubljajo, da bo nov stanovanjski zakon tudi pri nas omejil rast najemnin, nove pristojnosti pri višini najemnin pa bodo dobile tudi občine.
Nakup stanovanja je od 1. novembra v Sloveniji še nekoliko težji. Poleg visokih prodajnih cen stanovanj, v Ljubljani so te v zadnjih letih podivjale, so svoje zdaj dodali tudi novi ukrepi Banke Slovenije, ki je določila nove minimalne standarde pri kreditiranju prebivalstva. Ti med drugim pri potrošniških in stanovanjskih posojilih omejujejo razmerje med letnim stroškom servisiranja dolga in letnim neto dohodkom posojilojemalca.
S povprečno plačo težko do posojila za stanovanje
Ta ukrep je med prebivalstvom poskrbel za precej razburjenja, saj je še otežil pogoje za nakup nepremičnine. Štiričlanska družina z dvema mladoletnima otrokoma, kjer starši prejemajo povprečno slovensko plačo (1.119 evrov neto), bo lahko tako skupaj po novem dobila največ 60 tisoč evrov posojila. To pa je za nakup malo večjega stanovanja v Sloveniji, zlasti pa v Ljubljani in okolici, premalo. Veliko družin bo tako še naprej prisiljenih ostati v najemniških stanovanjih.
Najemnine vsako leto višje za desetino
Najem stanovanja, zlasti v Ljubljani, pa lahko za marsikoga pomeni velik finančni zalogaj. Stanovanj, ki jih oddajata republiški ali ljubljanski stanovanjski sklad, je malo, velika večina je prepuščena, da nepremičnino poišče na trgu.
Zaradi bistveno večjega povpraševanja po najemniških stanovanjih od razpoložljive ponudbe najemnine v Ljubljani rastejo že od sredine leta 2014. Podatki evropskega statističnega urada kažejo, da na leto zrastejo v povprečju za okoli deset odstotkov, cene so že dosegle raven izpred krize.
Podatki geodetske uprave (Gurs) za leto 2017 sicer kažejo, da povprečna cena kvadratnega metra za najem stanovanja v Ljubljani znaša 6,9 evra (podatki za leto 2018 niso na voljo). A na Gursu priznavajo, da ti podatki najverjetneje ne prikazujejo realnega stanja, saj se številni najemodajalci, tudi zaradi visokega davka od dohodka iz oddajanja, odločajo za oddajanje na črno.
Koliko stane najem v prestolnici
Bolj realni so podatki nepremičninskega portala nepremicnine.net, ki so narejeni na osnovi oglaševanih cen. Po teh je treba trenutno v Ljubljani za kvadratni meter stanovanja odšteti okoli 14 evrov. Pri izračunu smo upoštevali le stanovanja do 1.500 evrov najemnine, saj smo želeli izključiti luksuzne nepremičnine in tiste, ki s ceno močno pretiravajo.
Za najem enosobnega stanovanja v Ljubljani je treba tako v povprečju odšteti okoli 15 evrov na kvadratni meter, povprečna cena za najem običajnega dvosobnega stanovanja je 13,50 evra na kvadratni meter, za trisobno stanovanje pa 12,50 evra na kvadratni meter.
Na portalu nepremicnine.net sicer opozarjajo, da je mogoče, da je končna najemnina tudi nižja, saj se najemodajalci in najemniki pogosto dogovorijo tudi za nižjo najemnino. So pa visoke cene najema poleg Ljubljane značilne tudi za Obalo.
Berlin je omejil najemnine: za kvadratni meter največ 9,8 evra
Visoke cene najemnin pa so velik izziv tudi v številnih svetovnih in evropskih mestih. Ročno zavoro pri rasti najemnin so nazadnje potegnili v Berlinu. Tam si številni meščani zaradi visoke rasti v zadnjih letih, revščine in brezposelnosti najem in s tem povezane stroške komaj še lahko privoščijo. Deželne oblasti so se zato odločile, da za pet let zamrznejo najemnine in postavijo kapico (najvišjo mogočo najemnino) na 9,8 evra za kvadratni meter. Zakon bo veljal za nepremičnine, ki so bila zgrajene pred letom 2014, to je okoli 1,5 milijona stanovanj.
Zakon, predvidoma bo začel veljati januarja prihodnje leto, predvideva tudi tabelo z najvišjimi najemninami za kvadratni meter. Višina najemnine bo tako odvisna od različnih dejavnikov (leto gradnje, energetska potratnost ...), predel mesta pa ne bo vplival na ceno najema.
Po novem najemodajalci novim najemnikom ne bodo smeli zaračunati najemnine, ki bo višja, kot jo je plačeval prejšnji najemnik. Prav tako bodo lahko najemniki, če bo njihova najemnina previsoka, tožili najemodajalce. Ti bodo lahko na drugi strani najemnino zvišali le zaradi inflacije ali obnove stanovanja, pa še to za največ en evro na kvadratni meter.
Ne gre za revolucionaren korak
"Ideja, da mesto z akutnim pomanjkanjem stanovanj uvede nadzor nad najemninami, ni ravno revolucionarna," je novo zakonodajo za nemški portal Deutsche Welle komentirala Barbara Steenbergen, vodja evropskega urada pri Mednarodnem združenju najemnikov (IUT). "Prav nič izjemnega ni. Pravzaprav sem bolj ali manj čakala, da se kaj takšnega zgodi v Berlinu," je dejala. V zadnjih letih so se sicer za podobne ukrepe odločili tudi drugod po svetu: v Amsterdamu, Barceloni, New Yorku, pa tudi v Kanadi in v Kaliforniji.
Nov zakon tudi v Sloveniji prinaša omejitve
Vprašanje, ali lahko podoben ukrep, kot so ga sprejeli v Berlinu, pričakujemo tudi v Sloveniji, smo poslali na ministrstvo za okolje in prostor, ki pri nas skrbi za stanovanjsko politiko. Kot so nam povedali, je z osnutkom novega Stanovanjskega zakona predvidena omejitev rasti najemnin. "Višina najemnine se bo lahko po enem letu zvišala največ do 10 odstotkov, vendar v treh letih ne več kot za 15 odstotkov. Omejitev glede višanja najemnine bo veljala tudi v primerih zaporednih najemov za določen čas."
Tudi občine bodo dobile več pristojnosti
Dodajajo, da bo nov zakon občini dal zakonsko podlago, da lahko ob ugotovitvi, da je na njenem območju ali na delu njenega območja tržna najemnina presegla dvakratnik stroškovne najemnine na tem območju, določi omejitev maksimalne višine tržne najemnine, pri čemer pa omejitev ne sme biti nižja od enainpolkratnika stroškovne najemnine," pojasnjujejo na ministrstvu.
"Ljudje danes nepremičnine kupujejo kot naložbo"
Nepremičninski posrednik in lastnik nepremičninske agencije Ljubljana nepremičnine Predrag Todić opaža, da je povpraševanje v Ljubljani za najem še vedno kar veliko. Največ je povpraševanja za dvosobna in dvoinpolsobna stanovanja, pri katerih se cena za najem giba med 500 in 700 evri.
Glede ideje, da bi tudi pri nas omejili najemnine, kot so to storili v Berlinu, pa pravi, da primerjava med Slovenijo in tujino kaže, da imamo v tujini sklade oziroma podjetja, ki imajo več tisoč ali celo več sto tisoč stanovanj, pri nas pa posameznike, ki oddajajo eno, dve ali več stanovanj. In ti posamezniki ne vplivajo toliko na trg najemniških stanovanj.
Pri tem Todić opozarja, da ljudje danes nepremičnine oziroma stanovanja kupujejo kot naložbo. Če bi tudi pri nas omejili najemnine, bi bilo teh naložb manj, posledično pa bi bilo manj tudi stanovanj na trgu. Kot pravi, je pri tem potreben globlji razmislek.
Bi pa po njegovem mnenju država morala sprejeti ukrepe za večjo zaščito lastnikov in najemnikov. Prav tako bi bilo treba spremeniti zakonodajo, ki bi omogočala hitrejšo pridobitev gradbenega dovoljenja, lastnike pa bi bilo treba bolj izobraziti in zaščititi, tudi pred takšnimi, ki ne plačujejo najemnin. Kot še dodaja Todić, je treba davke znižati, ne pa zvišati.
Bo nov zakon rešil težave na trgu?
Slabo stanje na slovenskem nepremičninskem trgu bo morda nekoliko popravil zakon, ki ga pripravljajo na ministrstvu za okolje in prostor. Nov zakon naj bi med drugim mladim pomagal, da s pomočjo državne garancije pridejo do strehe nad glavo, stanovanje bi si lahko kupili tudi prekarci, v načrtu pa je tudi ustanovitev posebne javne službe, ki bo najemala prazna stanovanja in nadzorovala njihovo oddajanje.
Kaj pa tisti, ki nespadajo v skupino mladih in si stanovanja ne morejo privoščiti? Na ministrstvu obljubljajo, da bo otežen dostop do primernega stanovanja nov Stanovanjski zakon reševal predvsem z vzpostavitvijo pogojev za gradnjo javnih najemnih stanovanj. "Z uvedbo stroškovnih najemnin bo stanovanjskim skladom omogočeno, da gospodarno ravnajo tako z obstoječim fondom javnih najemnih stanovanj, kot tudi bodočimi investicijami v javna najemna stanovanja. Zakonsko predvideno subvencioniranje najemnin bo zagotavljalo, da razlika med obstoječo neprofitno najemnino in bodočo stroškovno najemnino ne bo šla v breme socialno ogroženih najemnikov. Stanovanjskim skladom bo omogočena tudi višja stopnja zadolževanja, s čimer se jim bo zagotovilo zadostna sredstva za začetne investicije v pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj."
Starejši bodo lahko svoje stanovanje oddali in najeli primernejšega
Dodajajo, da je dodaten instrument, ki bi starejšim lahko pomagal racionalizirati stroške za bivanje, vzpostavitev javne najemniške službe. V Sloveniji je kar 43 odstotkov stanovanjskih enot v lasti upokojencev, pri čemer je večina teh stanovanj dotrajanih in po površini predimenzioniranih za enočlanska gospodinjstva (v Sloveniji imamo 162.000 stanovanj, v katerih živi ena oseba, s povprečno površino 64 m2), kar prinaša visoke obratovalne stroške.
Javna najemniška služba bo lastnikom omogočala varno in enostavno oddajo stanovanj za dolgoročno obdobje ter redni mesečni dohodek, ki bo omogočal najem primernega stanovanja. Imela bo vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Lastnike bo razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov.
V okviru priprave novega stanovanjskega zakona z deležniki usklajujemo tudi dopolnitev določb, ki bi starejšim omogočile, da svoje stanovanje oddajo preko javne najemne službe, z rednim mesečnim prilivom pa pokrijejo stroške najema oskrbovanega stanovanja. Gre za stanovanja, ki so arhitekturno prilagojena za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom. V njih lahko stanovalci dobijo pomoč določene ustanove 24 ur dnevno. Namenjena so starejšim od 65 let, ki jim zdravstvene razmere dopuščajo samostojno bivanje, še dodajajo na ministrstvu.
11