Dokler bo najem zelo slab nadomestek lastništva, bodo vsi ljudje sanjali o lastniškem stanovanju

Andreja Cirman je izredna profesorica na Katedri za denar in finance na Ekonomski fakulteti v Ljubljani. Na Ekonomski fakulteti in Fakulteti za arhitekturo poučuje predmete s področja nepremičnin, davkov, osebnih financ in upravljalne ekonomike. V Sloveniji velja za eno največjih strokovnjakinj na področju nepremičnin in nepremičninske politike. Z njo smo se pogovarjali po tem, ko je odbor državnega zbora za infrastrukturo, okolje in prostor potrdil predlog resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025.

Vlada sprejema nacionalno stanovanjsko resolucijo. Ali tovrstne resolucije potrebujemo? Nekaj, kar bo vodilo stanovanjsko politiko v državi, zagotovo potrebujemo.

Mladim posameznikom in družinam bi ponudila finančno ugodnejša stanovanja, s cenejšo gradnjo naj bi zagotovila tudi ugodnejša najemna stanovanja za mlade, mladi bi imeli možnost najema stanovanj s poznejšim odkupom … V trenutnem osnutku ni napisano, koliko denarja bomo temu namenili in kje bomo ta denar dobili. Za dosego cilja, da bomo ceneje gradili oziroma prišli do cenovno ugodnejših stanovanj, niso nujna zgolj večja finančna sredstva. Subvencioniranje ni edini način za dosego cilja. Nekaj je naredila že sama kriza. Poleg tega je na ponudbeni strani stanovanj še dovolj rezerv, da lahko pridemo do cenovno dostopnejših stanovanj.

Zemljiška politika, gradbena zakonodaja in prostorska zakonodaja imajo še mnogo rezerv. Ni nujno zgolj subvencionirati povpraševanja in ni nujno res, da mora država, če hočemo dobiti nekaj ceneje, dati denar. Država mora za začetek omogočiti, da bo trg dobro deloval. Dokler se investitorji srečujejo z večletnimi postopki in negotovostmi – tudi republiški stanovanjski sklad se je –, imamo na strani ponudbe dovolj rezerv, da stanovanja pocenimo.

Vsak dan postopka se odrazi v višjih stroških financiranja, večje tveganje v višji zahtevani donosnosti, ob visokem povpraševanju pa se to prenaša na kupce v obliki višjih cen.

Te izboljšave bi morali narediti ne glede na resolucijo. Da, a je prav, da so tudi del te resolucije, saj so v njej zapisani cilji stanovanjske politike. Sicer bolj na splošno in nemerljivo, kar ni dobro. Zapisan cilj je, da bomo v državi poskušali zagotoviti večjo cenovno dostopnost stanovanj, kar pa, ponovno poudarjam, ne pomeni zgolj višjih subvencij.

Proizvajati moramo učinkoviteje in ceneje, da se v prihodnji konjunkturi cene ne bodo tako hitro dvigale. To mora biti cilj prenove gradbene in prostorske zakonodaje, ki se seveda prekrivata tudi s cilji na stanovanjskem področju.

Kako ste vi zadovoljni s to resolucijo? Ali je zajela najpomembnejše zadeve? Upoštevala je mnogo strokovnih predlogov in nekatere stvari, na katere strokovnjaki opozarjamo že zelo dolgo časa, in sicer na pomen najemnih stanovanj. V tem delu je v primerjavi s prejšnjimi programi in njihovimi poskusi narejen velik korak naprej. Prepoznali so, da je mogoče najemni sektor veliko bolje uporabiti za reševanje stanovanjskih težav. Da pa bi ga lahko uporabili, moramo urediti najemna razmerja na tržnem segmentu in še bolj pri današnjem neprofitnem najemu.

Jasno je napisano, da zdajšnja najemninska politika pravzaprav pomeni nenadzorovano in neupoštevano subvencioniranje določenega sloja prebivalstva, za katerega sploh ni nujno, da je do teh subvencij upravičen. Na drugi strani je tudi priznano, da trenutna najemninska politika drži najemnine umetno navzdol, kar gre vse v breme sklada. Seveda pa bi se dalo še marsikaj v resoluciji izboljšati.

Imeti jasne, merljive cilje, opredeljene odgovornosti in finančne vire, če omenim le tri najočitnejša področja. Osebno bi si seveda želela mnogo bolj zavezujoč dokument.

Kaj pa državljani, ki so že starejši? Recimo 35-letnikom ni nič bolje kot 30-letnikom, kar zadeva prekernost zaposlitev … Koncentracija potreb po prvih stanovanjih je med mladimi največja. Pri mladih iskanje zaposlitve in reševanje stanovanjskega problema sovpadata.

Mladi so posebna kategorija, ki se srečuje z določenimi izzivi na trgu dela in se obenem stanovanjsko osamosvaja. Stanovanjsko osamosvajanje bi se moralo dogajati med 25. in 35. letom, ne pa pri 50 letih, zato mislim, da je prav, da je ta vidik del stanovanjske resolucije. Problem prekernih zaposlitev pa ni stvar stanovanjske politike, mesto za reševanje tega je drugje.

Lastna nepremičnina so sanje večine Slovencev. Kako je pri mladih Slovencih? Ali se mladi Slovenci razlikujejo od preostale mladine v Evropi? Dejstvo je, da statistika stanovanjskega statusa kaže, da v nekaterih državah nimajo težav z najemništvom, recimo Nemčija, urbani del Avstrije. V urbanih naseljih v Avstriji je zelo veliko najemnih stanovanj, v Nemčiji je več kot polovica gospodinjstev najemniških, zato pravim, da je ta resolucija naredila korak naprej.

Zavedala se je, da je, če želimo sanje o lastništvu nepremičnine malo zrelativizirati, za začetek treba narediti najem takšen, da bo lahko konkuriral lastništvu tudi po varnosti in kakovosti bivanja. Dokler bo najem zelo slab nadomestek lastništva, bodo vsi ljudje sanjali o lastniškem stanovanju. Ko bomo dobili najem, podoben tistemu v Avstriji in Nemčiji, ki je po varnosti in kakovosti bivanja bliže lastništvu, se bodo ljudje tudi drugače odločali.

Najemništva se je torej treba lotiti tako, da bo postalo privlačno. Potem se bodo začele spreminjati tudi percepcije. Zaradi vse manj varnih zaposlitev že trg dela sili v najemništvo. Pri manj varnih zaposlitvah je najemništvo primernejša oblika kot lastništvo. Potisk k najemništvu torej obstaja, zdaj pa je treba najemništvo narediti dovolj privlačno, da se bodo ljudje odločali za najemna stanovanja in mogoče pozneje za lastništvo, če bodo želeli. Ne pa, da ostanejo po sili najemnih razmer doma pri starših in čakajo, kdaj bodo lastniki.

Najemniški trg v Sloveniji je bolj kot ne v sivi, da ne rečem črni coni. Ne. Zelo koristna raziskava, ki jo je naredi urbanistični inštitut, in sicer Richard Sendi, pravi, da ni tako. Pod krinko so bili najemojemalci in ugotovili, da je 89 odstotkov najemnih razmerij urejenih s pogodbami.

V Sloveniji? Da, pri 89 odstotkih vprašanih bi se najemno razmerje sklenilo skladno z zakonom, torej s pogodbo v pisni obliki. Dve petini najemodajalcev bi najemnino prejemalo na svoj transakcijski račun. Tudi če najemnino plačate na roko, to ne pomeni, da najemodajalec tega dohodka ni prijavil in da je bil ta najem del sive ekonomije. Pri plačevanju najemnine na transakcijski račun je velika verjetnost, da bo najemnina prijavljena. To, da je v Sloveniji najemniški trg v črni coni, je lahko tudi samo ugibanje. 80 odstotkov lastnikov, ki so bili del raziskave, bi dovolilo tudi prijavo stalnega bivališča, kar je visok delež.

Ureditev najemniškega trga bi bila dobrodošla tudi za najemodajalce. Ureditev najemniškega trga bi bila zelo dobrodošla za najemodajalce. Dostikrat je mogoče slišati, da so šibka stranka najemniki, pa ni nujno tako.

Pri naših sodnih mlinih in ob tem, koliko časa traja, da lahko lastnik najemnika, ki krši pogodbo, izseli, so najemodajalci precej šibki. Pomembno je, da je v resoluciji napisano, da je treba povečati varnost najemnih razmerij za obe stranki. Dokler bo lastnik izpostavljen temu, da bo moral v zelo dolgih postopkih uveljavljati svoje pravice, biti v tem času solidarno odgovoren za vse stroške stanovanja in na koncu tvegati še osebni stečaj najemnika, najemniki ne morejo pričakovati, da bodo dobili pogodbo, daljšo od enega leta.

Prispevek te resolucije je tudi v tem, da je prepoznala težave, ki so v najemnem sektorju. Če teh težav ne bomo uredili, ne mladim ne starejšim, ki si ne morejo privoščiti lastnega stanovanja, ne moremo dati ustrezne alternative. Urejen najem in po možnosti še subvencije za ranljivejši del najemnikov so zagotovo finančno dostopen način reševanja stanovanjske politike.

Kako pa je s cenami najemnin? So pri nas visoke ali nizke, če jih primerjamo z Avstrijo, Švico, Švedsko? Ustrezno najemnino načeloma določi trg. Pri nas so visoke tudi zato, ker imamo visoke cene stanovanj glede na svoje plače. Tudi pri najemninah za socialno šibke moramo izhajati iz tržne najemnine, ne pa tako kot zdaj najemnine na silo držati celo pod neprofitno ravnjo. Seveda pa je v tem primeru treba ranljivejša gospodinjstva ustrezno subvencionirati, a to morajo biti odkriti transferji tako kot preostale oblike socialnih transferjev.

Kako se lotiti najemniškega problema? V resoluciji so lepo zapisali: večja varnost najemnih razmerij. Predvidena je javna služba za najemniško upravljanje, ki bi prevzemala določen del tveganja ter omogočala večje zaupanje med najemniki in najemodajalci. Ta težava se ne pojavlja samo pri nas, ampak tudi na Madžarskem, Češkem, Slovaškem. Namen te institucije je zagotoviti dostop do bolj dolgoročnih najemnih razmerij.

Pri neprofitnih stanovanjih, ki so namenjena ranljivejšim skupinam, je treba uvesti novo najemninsko politiko. S tako najemninsko politiko, kot jo imamo, žal uničujemo obstoječi stanovanjski sklad, ki se zato zmanjšuje.

Na drugi strani pa imamo ogromno praznih stanovanj. Razloga za to sta predvsem dva. Nizka obdavčitev stanovanj ne spodbuja zmanjšanja števila praznih stanovanj. Še posebej zato, ker drugi dejavnik – visoko tveganje najema za najemodajalca zaradi prej opisanih razlogov – pogosto lastnike prepriča o tem, da praznega stanovanja ne oddajo.

Davek na nepremičnine – ga bomo kdaj dobili? Neko obliko bomo zagotovo imeli, sama zagovarjam moderen davek na vrednost nepremičnin.

Ali bi nam na našem nepremičninskem trgu davek na nepremičnine kakorkoli pomagal rešiti kakšno težavo? Moje mnenje je, da je davek na nepremičnine potreben in da bi nam koristil. Spodbudil bi bolj racionalno uporabo stanovanjskega sklada, seveda od predpostavki, da bomo uredili tudi varnost najema. Poleg tega NUSZ povzroča precejšnje distorzije, ker je to predvsem davek na poslovne nepremičnine.

Je cenitev, ki jo je naredila geodetska uprava, res tako neuporabna? Mislim, da ni tako neuporabna. Obstajajo določeni problematični deli, ki jih je mogoče popraviti, če je le volja. Treba je dopolniti in izboljšati podatkovne osnove za odmero tega davka, kar mogoče res ni mogoče narediti v enem letu, ne bi pa smeli kar tako obupati, da ga sploh ne sprejmemo. Tako bi dobili modern davek, ki bi delal precej manj razlikkot obstoječe nadomestilo.

Ste tudi strokovnjakinja za osebne finance. Ali je zdaj čas za nakup ali prodajo nepremičnine? Odvisno, kaj se nam bo dogajalo v makrookolju. Dejstvo je, da smo v preteklosti izrazito zmanjšali obseg novogradenj. Ob ugodnih gospodarskih gibanjih v prihodnosti se lahko ponovno srečamo z rastjo cen. Lep primer je Irska, kjer se je trg bliskovito obrnil navzgor.

Ali bomo še kdaj prišli na raven cen pred krizo? Skrb vzbujajoče je dejstvo, kako malo se je gradilo v preteklih leti in kako malo je novih nepremičnin v proizvodnji. Cene bi se v prihodnje lahko spet dvignile, če se bodo v gospodarstvu uresničile optimistične napovedi in če bomo premalo naredili za učinkovitejšo ponudbo.