Pravni nasvet
Petek, 14. 4. 2023, 9.57
2 meseca, 2 tedna
Najemna pogodba – ključ do uspešnega najemnega razmerja
Najemna pogodba je poglavitni pravni dokument, ne glede na to, ali smo v vlogi najemnika ali najemodajalca. Gre za dogovor med strankama, s katerim se vzdržuje pravna varnost in ki določa pogoje najema, pravice in dolžnosti obeh strank ter druge ključne informacije. Sklepa se tako za premičnine kot tudi nepremičnine, vsekakor pa o njej največkrat govorimo v sklopu najema stanovanj in poslovnih prostorov. Najemna pogodba se sklepa v različnih oblikah, čeprav velja, da naj v ustni obliki ne bi bila veljavna. V nekaterih primerih je zaželeno, da se sklepa tudi v obliki notarskega zapisa. Zagotovo je pomembno, da je napisana skrbno in natančno, zato je priporočljivo, da se obrnete na pravnega strokovnjaka, ki vam bo pri tem pomagal.
Zakaj je najemna pogodba pomembna?
Najemna pogodba je nujna, saj zagotavlja pravno zaščito tako za najemodajalca kot najemnika. Jasno določanje pravic in obveznosti obeh strank preprečuje morebitne spore ali nesporazume med najemodajalcem in najemnikom. Pogodba prav tako zagotavlja varnost in stabilnost obeh strank med trajanjem najema.
Kaj vključuje najemna pogodba?
Najemna pogodba mora vključevati številne ključne elemente, ki so določeni tudi v Stanovanjskem zakoniku (SZ-1). Med najpomembnejšimi (predvsem za najem stanovanja) so:
- identifikacija najemodajalca in najemnika (jasna navedba osebnih podatkov obeh strank),
- opis nepremičnine (identifikacijska oznaka iz katastra stavb, naslov, velikost, število sob, komunalna opremljenost, oprema in morebitni pripadajoči prostori),
- trajanje najemnega razmerja (obdobje najema, vključno z datumom začetka in konca najema),
- višina najemnine (znesek, način plačila, datum plačila in morebitni stroški),
- pravice in dolžnosti najemodajalca in najemnika (pravica do uporabe nepremičnine, vzdrževanje in popravila, obveznosti v zvezi z varnostjo in čistočo nepremičnine …),
- varščina (znesek varščine, kot zavarovanje za morebitno škodo na nepremičnini ali za neplačevanje najemnine),
- pravice do podaljšanja ali odpovedi najema (določbe o podaljšanju in odpovedi najema s strani ene ali obeh strank, vključno z roki odpovedi in postopki za podaljšanje najema),
- druge določbe (npr. prepoved podnajema, določila glede uporabe varščine po koncu najema, pravila glede hišnih ljubljenčkov, uporabe nepremičnine za določen namen …).
Najemne pogodbe za poslovne prostore
Junija 2021 je nehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih iz leta 1974, ki je urejal pravila za najem poslovnih prostorov. Zakon je podrobno opredeljeval definicijo najema poslovnih prostorov in zahteval, da morajo biti najemne pogodbe za poslovne prostore sklenjene v pisni obliki. Od 19. 6. 2021 pa v Republiki Sloveniji ni več specifične zakonodaje, ki bi urejala najem poslovnih prostorov. Namesto tega se za sklepanje najemnih pogodb za poslovne prostore uporabljajo splošne določbe Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi, ki so določene med 587. in 618. členom OZ.
Odpoved najemne pogodbe
Lastnik lahko predčasno odpove najemno pogodbo zgolj v primeru najemnikove kršitve krivdnih odpovednih razlogov, ki so definirani v pogodbi in v 103. členu Stanovanjskega zakona. Pri tem mora lastnik najemnika na kršitev pisno opomniti in v opominu navesti kršitev ter način in rok odprave kršitve, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Če najemnik v tem roku ne odpravi kršitve, lahko najemodajalec vroči odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom, ki ni krajši od 60 dni. Če najemnik ni kršil katerega od krivdnih odpovednih razlogov, lastnik ne sme predčasno prekiniti najemne pogodbe in zahtevati izpraznitve stanovanja. Izjema je, če bi lastnik potreboval stanovanje za zadovoljevanje lastnih stanovanjskih potreb ali potreb ožjih članov družine.
Naročnik oglasnega sporočila je 12media.
