nepremičnine
S.Nepremičnine
Sreda, 16. 10. 2024, 22.51
3 ure, 30 minut
Testirali smo Gursov izračun vrednosti nepremičnin. Kako realen je?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,07
Koliko je vredno vaše stanovanje, hiša, vikend, nepremičnina …? Točno toliko, kot je nekdo v danem trenutku pripravljen plačati. Zato smo primerjali najnovejše izračune vrednosti nepremičnin s strani Geodetske uprave RS z realiziranimi posli z nepremičninami.
Geodetska uprava RS (Gurs) je pretekli teden objavila najnovejše vrednotenje nepremičnin v Sloveniji. Številke še niso dokončne, do 25. novembra imate čas, da se pritožite, če menite, da so pri vaši nepremičnini "naredili napako" (več v okvirju na koncu članka). Pri Gursu so ob objavi novih vrednotenj nepremičnin tudi poudarili, da modeli vrednotenja in izračunane vrednosti odražajo stanje trga nepremičnin na dan 1. januar 2024 in stanje podatkov o nepremičninah v katastru nepremičnin na dan 10. junij 2024. Načrt Gursa je, da bodo vrednosti posodobili vsake dve leti.
Da bi preverili, kako realen je model Gursa, smo se odločili primerjati ocene državnih geodetov z vrednostmi, ki jih nepremičnine na koncu res dosežejo na trgu.
Kako Gurs sploh izračunava vrednost stanovanj?
Preden se spustimo v samo primerjavo, je treba poudariti, da je model Gursa za izračunavanje vrednosti nepremičnin relativno kompleksen. Posplošeno povedano Gursov model upošteva veliko spremeljivk in je sestavljen iz sloja vrednostnih con in vrednostnih ravni, vrednostnih tabel, faktorja obnov, faktorja nosilne konstrukcije, faktorja vplivnega območja ter točkovnika in faktorja lastnosti, upošteva tudi površino zemljišča pod stavbo.
Če vas zanimajo podrobne informacije o Gursovem vrednotenju stanovanj (ne pa hiš, zemlijšč ...), si lahko preberete dokumente v spodnjem okvirju:
- Opis modela
- Referenčna enota vrednotenja
- Vrednostna tabela
- Faktorji in drugi parametri
- Primer izračuna
To kažejo številke
Kako realen pa je Gursov model? Ker Gursove izračunane vrednosti odražajo stanje trga nepremičnin na dan 1. januar 2024, smo primerjali izračune Gursa z naključno izbranimi realiziranimi posli z nepremičninami v Sloveniji, ki so bili vpisani v Evidenco trga nepremičnin (ETN) v obdobju od 25. decembra 2023 do 7. januarja 2024.
Da bi dobili boljšo predstavo, smo za primerjavo uporabili samo stanovanja in le enostavne nepremičninske posle. To pomeni, da smo v primerjavo vključili le posle, v katerih je lastnika zamenjalo samo stanovanje, brez garaž in drugih delov zgradb, ki se sicer velikokrat prodajajo skupaj s stanovanjsko nepremičnino.
V spodnji tabeli si lahko ogledate občino, v kateri se nahaja prodano stanovanje, neto tlorisno površino prodanega stanovanja, Gursov izračun vrednosti stanovanja, vrednost realiziranega posla glede na podatke iz ETN ter razliko med oceno Gursa in prodajno ceno stanovanja.
Zakaj so odstopanja?
Od analiziranih 40 poslov so odstopanja med vrednotenjem Gursa in realizirano prodajno ceno pri več kot polovici poslov pod 20 odstotki. V tretjini analiziranih poslov je razlika celo manj kot desetodstotna. Kar pomeni, da je model Gursa v nekaterih primerih izjemno dobro izračunal vrednost nepremičnine.
V nekaterih primerih pa so odstopanja tudi več kot 50-odstotna glede na vrednotenje Gursa. In zakaj pride do tako velikih razlik?
Razlogi za velika odstopanja med oceno državnih geodetov in dogajanjem na trgu so lahko na strani Gursa. Najverjetneje gre za nepopolne ali napačne podatke v zemljiški knjigi in drugih bazah, ki so osnova za izračun vrednosti. Tudi zato Gurs vse poziva, naj oddajo pripombe na vrednotenje njihovih nepremičnin.
Lahko pa prihaja tudi do netočnosti v bazi ETN, torej na strani vrednosti transakcij realiziranih poslov. Tako lahko recimo prodajalci v kupoprodajno pogodbo zapišejo nižjo vsoto (del kupnine npr. dobijo v gotovini), kot so jo kupci v resnici plačali. Zakaj prodajalci to storijo, sicer lahko le ugibamo.
Gurs vsem Slovencem in Slovenkam, ki se ne strinjajo z izračuni vrednosti nepremičnin, sporoča naslednje.
Če lastnik nepremičnine ugotovi, da so podatki o nepremičnini v katastru nepremičnin neustrezni, lahko sproži postopek urejanja podatkov o nepremičninah v skladu z zakonom o katastru nepremičnin, je prejšnji teden poročala STA. Če so podatki o nepremičninah v katastru nepremičnin pravilni in ustrezajo dejanskemu stanju, pa lastnik kljub temu meni, da je izračunana vrednost po njegovem mnenju nepravilna, lahko poda predlog spremembe modela vrednotenja prek obrazca.
Predloge sprememb vrednostnih con in vrednostnih ravni lastniki pošljejo na občino, v kateri je nepremičnina. Predloge sprememb novih modelov, vezane na vrednostne tabele, točkovnike, točkovne razrede in faktorje za izračun posplošene vrednosti pa pošljejo na geodetsko upravo, in sicer vse do 25. novembra.
Uveljavljanje posebnih okoliščin v skladu z zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin v postopku poskusnega izračuna ni možno. Ta možnost bo omogočena šele po sprejemu uredbe o določitvi modelov vrednotenja in vzpostavitve evidence vrednotenja predvidoma aprila prihodnje leto, so še navedli na geodetski upravi.
