Kaj se bo dogajalo na trgu nepremičnin v letu 2022?

"Obdelanih podatkov še ni, zdi pa se, da se strma rast cen iz prvega polletja v zadnjih mesecih 2021 ni ponovila in da je bila nekoliko bolj zmerna. Zanimivo bo videti, koliko bo na koncu sklenjenih poslov ob teh cenah. Če bo promet velik, potem so očitno zadovoljni prodajalci in kupci," dogajanje na nepremičninskem trgu v Sloveniji v zadnjih mesecih vidi nepremičninski agent Stane Petavs.

Nepremičninski agent Roman Prskalo iz agencije Metropola IN pa meni, da visoke cene kupcev v zadnjih mesecih niso odgnale. "Lakota oziroma povpraševanje po vseh vrstah stanovanj skoraj po vsej Sloveniji je izjemno," pravi Prskalo, in dodaja: "veselica kljub rekordnim cenam še vedno traja."

Novice Stanovanja v Ljubljani še enkrat dražja kot v Mariboru

Zakaj ljudje kljub rekordnim cenam kupujejo nepremičnine?

Prskalo razloge za nadaljnjo rast cen vidi predvsem v pomanjkanju ponudbe, visokih prihrankih ljudi in ugodnem financiranju bank. Med razlogi za rast cen navaja tudi priseljence. "Po podatkih statističnega urada je bilo teh priseljencev v povprečju okoli 15 tisoč na leto, v zadnjih nekaj letih pa se je predvsem zaradi dobrih gospodarskih razmer v Slovenijo priselilo okoli 30 tisoč ljudi na leto," pravi Prskalo.

Tudi Anže Lenče iz agencije Rocco nepremičnine je v zadnjih mesecih spremljal le rast cen. "Veliko povpraševanje še vedno temelji na dostopnih obrestnih merah, strahu pred izgubo vrednosti denarja ter slabo ponudbo povprečnih in cenovno dostopnejših novogradenj," pravi Lenče.

"Kupci stanovanjskih nepremičnin so pretežno fizične osebe, ki kupujejo nepremičnino zase ali za naložbo, kupci novih apartmajev pa se vse večkrat odločijo za nakup kot pravne osebe. Kupci prihajajo iz vseh koncev Slovenije, različnih sektorjev, je pa med njimi tudi nekaj takšnih, ki so jim bili naklonjeni razmere, povezane z epidemijo, visoki donosi na finančnih trgih ali kriptosvet," meni Anže Lenče iz agencije Rocco nepremičnine. Foto: Rocco Nepremičnine Kaj se prodaja?

"Veliko je tudi mejne ponudbe oglaševanih rabljenih nepremičnin, torej ponudbe, ki je le še na meji zdrave pameti," dogajanje na trgu vidi Lenče.

"Pravzaprav se trenutno na trgu lahko proda vse mogoče, na primer tudi rabljene bivalne enote, za katere še pred dobrim letom sploh ni bilo nobenega povpraševanja," dogajanje na trgu opazuje tudi Prskalo, ki poudarja, da je poleg stanovanj izjemno visoko povpraševanje po zazidljivih zemljiščih za gradnjo stanovanjskih hiš. "Ponudba teh zemljišč na trgu pa je po večini slovenskih občin prav tako klavrna," pravi Prskalo.

Prvo stanovanje ali počitniška hiša?

"Prvih nakupov nepremičnin je vse manj, saj se ti večinoma končajo pri 200 tisoč evrih za stanovanje. Več družina kljub ugodnim posojilom težko zbere," meni Petavs. Novogradnje po njegovih besedah veliko kupujejo vlagatelji, kar je zanje smiselno tudi iz vidika nezahtevnega vzdrževanja in urejene dokumentacije. "Med kupci so tudi mladi, ki kupujejo svojo prvo nepremičnino, običajno manjše stanovanje," pa pravi Prskalo, ki poudarja, da je veliko tudi starejših oseb, ki želijo zamenjati svoj dom. "Prodajo svojo hišo in se preselijo v stanovanje," pravi Prskalo.

Novice Norija na nepremičninskem trgu se ne ustavlja

V nepremičnine tudi denar iz kriptovalut

"Kupci prihajajo z vseh koncev Slovenije, iz različnih sektorjev, je pa med njimi tudi nekaj takšnih, ki so jim bili naklonjeni razmere, povezane z epidemijo, visoki donosi na finančnih trgih ali kriptosvet," pravi Lenče. Tudi Prskalo meni, da je "precej kriptomilijonarjev svoje milijone iz kriptovalut (velika nihanja vrednosti) prenaša v bolj varne in 'trdne valute', kar nepremičnine zagotovo so."

Po izkušnjah Petavsa kriptomilijonarjev kljub vsemu ni veliko. "Kupijo kakšno stanovanje z vsaj 100 kvadratnimi metri terase, bistveno več pa je ljudi s prihranki, ki bi tudi zaradi inflacije kupili še dvosobno stanovanje v Ljubljani ali na Obali. Bolje poučeni nepremičninski vlagatelji pa zaradi nižjih cen iščejo večji donos v Mariboru, Kranju in še kje," pravi Petavs.

"Če pogledamo razmerje med prihodki ljudi oziroma plačami, ki se v obdobju podražitve nepremičnin niso sorazmerno povišale, ter cenami teh nepremičnin, se mi zdi, da vse skupaj že precej presega zdrave okvire. Vsak si lahko preprosto izračuna, koliko let mora delati, da lahko odplača neko nepremičnino na nekem območju v Sloveniji, in ta številka je glede na delovno dobo kar visoka … Na podeželju in obrobjih manjših mest so nepremičnine še nekako finančno dostopne, na primer v Ljubljani in na Obali pa v teh razmerah predvsem novejša stanovanja lahko kupujejo le premožnejši sloji prebivalstva," pravi nepremičninski agent Roman Prskalo iz agencije Metropola IN. Foto: Osebni arhiv Ljubljana in Obala ostajata na vrhu želja?

"Največ prometa z nepremičninami je še vedno v Ljubljani, seveda tudi na Obali, je pa v zadnjem letu in pol izjemno naraslo povpraševanje po nepremičninah na turističnih destinacijah, ki v primerjavi z obalo zagotavljajo tako oddajo kot prijeten oddih v vseh letnih časih. Pravemu razcvetu smo priča v Kranjski Gori z okolico," svoje izkušnje navaja Lenče.

Tudi Prskalo sprememb smernic ni opazil, poudarja pa, da je v zadnjem obdobju rast zanimanja v nekaterih preostalih večjih mestih. "Zanimivo, da ljudje 'tiščijo' na ta območja, na katerih so cene nepremičnin že tako daleč najvišje v Sloveniji. Verjetno se to dogaja zaradi kakovosti bivanja, služb, čeprav bi se z vidika nakupa nepremičnine kot naložbe bolj splačalo kupiti kakšno nepremičnino v preostalih slovenskih mestih in okolici teh mest, kjer so nabavne cene bistveno nižje," pravi Prskalo.

Novice Zakaj se na hrvaški obali nepremičnine prodajajo pod ceno?

Kako ljudje kupuje nepremičnine: gotovina ali kredit?

"Presenečeni bi bili, kako veliko novih stanovanj, ko jih vpišejo v zemljiško knjigo, nima vpisane hipoteke," pravi Petavs. Lenče pa poudarja, da se kupci prvih stanovanj v večini odločajo za posojila. "Veliko je tudi kupcev, ki želijo varno naložiti denar v nepremičnine, v tem primeru porabijo lastna sredstva," pravi Lenče.

Tudi Prskalo med kupci vidi različne načine plačevanja, vendar poudarja, da je po njegovih izkušnjah še vedno prevladujejo kupci s posojilom. "Še vedno je okoli 90 odstotkov kupcev, ki kupujejo s posojilom, in okoli 10 odstotkov kupcev, ki kupujejo brez posojila," pravi Prskalo in dodaja, da je razmerje med lastnimi sredstvi in posojilom različno. "V veliko primerih pa gre za na primer 30 odstotkov lastnih sredstev, preostalih 70 odstotkov pa je hipotekarno posojilo," pravi Prskalo. "So pa tudi primeri, ko nekatere stranke kupijo na primer pregrešno drago nepremičnino brez evra posojila," se s Petavsom strinja Prskalo.

Novice Toliko denarja v stranki SD zaslužijo z oddajanjem nepremičnin

Kaj nas čaka v letu 2022?

"Verjamem, da bodo ljudje v letu 2022 postali previdnejši in bodo predvsem tisti, ki kupujejo nepremičnine za naložbo, stremeli tudi k vse prevečkrat spregledanemu kriteriju pri nakupu nepremičnine," pravi Lenče. Po njegovem mnenju bodo poleg letnega donosa in ohranjanja vrednosti upoštevali tudi likvidnosti v primeru manj ugodnih ekonomskih razmer. "Predvsem ekskluzivne novogradnje in pa tiste na korektnih lokacijah in po dostopnih cenah se bodo še vedno v glavnini prodale pred koncem gradnje," meni Lenče.

"Bomo videli, ali bodo centralne banke v primeru vse manj začasne inflacije začele dvigovati obrestne mere. V tem primeru bo pri vseh oblikah premoženja zapihal nov veter, nazadnje tudi pri nepremičninah," pa meni Petavs. Po njegovih besedah novogradenj kljub večji ponudbi zagotovo še ne bo dovolj, večja neznanka je povpraševanje, kako daleč še lahko gre. "V tem trenutku je najverjetnejši scenarij umirjena rast cen stanovanj," meni Petavs, ki pa napoveduje rast povpraševanja po skladiščih, proizvodnih prostorih (zemljiščih) in najemniški prepih pri trgovskih in gostinskih lokalih. "Zanimivo bo spremljati preobrazbo pisarniških prostorov, kako hitro se bodo slovenska podjetja odločala za hibridno delo," še dodaja Petavs.

"Kaže, da bodo podobne razmere, kot so zdaj na nepremičninskem trgu, v letu 2022 še vztrajale," pa poudarja Prskalo. Po njegovem mnenju bodo najbolj privlačne prodaje hiš, parcel in predvsem stanovanj. "Po nekaterih mestih po Sloveniji se bo zaradi stanovanjskih projektov, ki so v gradnji, ponudba nekoliko povečala, kar bi lahko pripomoglo k umiritvi cen in stabilizaciji trga," pravi Prskalo. Sam meni, da so se novogradnje in rabljena stanovanja pri nas podražili že dovolj, tako da večje rasti cen ne pričakuje več. "Na dolgoročno gibanje cen pa vplivajo številni dejavniki, ki jih vnaprej ne moremo predvideti," še poudarja Prskalo.