Domen Nahtigal: Cene stanovanj v Celovških dvorih so močno poskočile

Tretji oziroma zadnji krog prodaje 117 stanovanj in 23 poslovnih prostorov v ljubljanski soseski Celovški dvori se je končal konec maja. Koliko ponudb je prispelo in koliko stanovanj vam je uspelo prodati?
Prejeli smo 682 zavezujočih ponudb, neveljavnih je za prste dveh rok. Prodali smo 113 stanovanj in devet poslovnih prostorov. Neprodana so ostala torej štiri večja stanovanja, 14 poslovnih enot ter dodatne shrambe in parkirna mesta, ki še niso bile predmet prodaje. Z izkupičkom smo zelo zadovoljni.

Za koliko so ponujene cene višje od izhodiščnih?
Natančnih prodajnih cen še ne moremo razkriti, lahko pa povem, da so tokrat poskočile za več kot v prvih dveh fazah prodaje. Če so se dosežene prodajne cene v predhodnih fazah po neuradnih informacijah zvišale od 15 do 20 odstotkov, so tokrat poskočile še bolj.

DUTB je v tretjem krogu prodaje stanovanj v Celovških dvorih prodala 113 stanovanj in devet poslovnih prostorov. Foto: Bojan Puhek So bili med kupci tudi tisti, ki so se v prvih dveh krogih neuspešno potegovali za nakup stanovanja?
Seveda, saj so ti kupci že v prvem krogu prepoznali dobro razmerje med kakovostjo in ceno. Če jim v vmesnem obdobju v Ljubljani ni uspelo najti novogradnje s parkiriščem po tej ceni, so poskusili še v tretje. Prepričan sem, da smo glede na izklicno ceno prodajali dobre nepremičnine. Uspelo nam je razbiti negativne mite o soseski, ki trenutno še stoji na malce degradirani mikrolokaciji, a se ji z načrtovano gradnjo Sparovega nakupovalnega središča in morebitnim umikom LPP-jevih garaž obeta svetla prihodnost.

Za katera stanovanja je bilo največ povpraševanja?
Največ ponudb smo prejeli za garsonjere in dvosobna stanovanja. Garsonjere so kupovali tako za vselitev kot tudi investicijo za oddajanje, dvosobna stanovanja pa so najbolj racionalna izbira glede na ceno. Za večja stanovanja ni bilo tako ekstremnega zanimanja. Za tripleks stanovanje, ki ima zelo veliko skupnih in malo uporabnih površin, tako na primer nismo prejeli nobene ponudbe.

Od kod prihajajo kupci?
Iz vse Slovenije, pretežni del pa iz Ljubljane in njene okolice.

"Največ ponudb smo prejeli za garsonjere in dvosobna stanovanja v Celovških dvorih." Foto: Vid Ponikvar Dejali ste, da doseženih prodajnih cen za posamezna stanovanja ne boste razkrivali, temveč samo vrednost celotnega izkupička. Kdaj lahko pričakujemo ta podatek?
Predvidevamo, da bomo najkasneje do konca leta v celoti končali postopek prodaje še neprodanih enot v soseski. Nato bomo sporočili, po kakšni ceni smo Celovške dvore prevzeli, kolikšen je bil naš izkupiček, koliko smo odšteli za sanacijo in kakšna je skupna ustvarjena dodana vrednost.

Ste pričakovali, da boste prodali več poslovnih prostorov?
Mogoče. V Celovških dvorih bo po vselitvi bivalo pet tisoč ljudi, poleg tega bo čez cesto kmalu stalo novo nakupovalno središče in iz tega naslova bi pričakovali, da bo povpraševanje po izložbenih lokalih veliko. A razlog je verjetno v tem, da je poslovne prostore v tretji gradbeni fazi v prestolnici danes težko prodati. Manjša podjetja namreč nimajo toliko sredstev za nakup, za velika podjetja pa so prostori premajhni. A imamo že izdelano strategijo nadaljnje prodaje.

Ta je?
Tega vam ne morem razkriti, saj kreditni odbor DUTB strategije še ni obravnaval oziroma potrdil.

"Naše terjatve so pogosto nekajkrat večje od vrednosti premoženja, tudi v primeru nakupa stanovanjsko-poslovnega objekta v središču Kopra. Na dražbah sploh ne kupujemo z denarjem, temveč le zapiramo svoje terjatve." Foto: Vid Ponikvar Kako se odvija prodaja koprske soseske Nokturno?
Nad našimi pričakovanji. Do zdaj smo prodali skoraj 110 stanovanj. Glede na dejstvo, da se v celotnem Kopru mesečno proda dobrih 15 stanovanj, na celotni Obali pa dobrih 40, smo s potekom prodaje zadovoljni. Gre namreč za nadstandardna stanovanja, ki si jih ne morejo privoščiti vsi.

Kdaj bi bilo lahko prodanih preostalih sto stanovanj?
V roku enega leta.

Ste pa pretekli teden v Kopru na dražbi za 19,7 milijona evrov kupili nov poslovno-stanovanjski objekt s 164 stanovanji. Ne bo konkuriral kupcem Nokturna?
Nikakor. Gre za objekt v središču Kopra, kjer bodo na prodaj standardna stanovanja. Tip kupcev bo torej drugačen. Ne bodo prihajali iz celotne Slovenije kot v primeru Nokturna, temveč računamo na lokalne kupce.

Nekateri vam očitajo, da ste nakup preplačali.
Naše terjatve so pogosto nekajkrat večje od vrednosti premoženja, tudi v tem primeru. Na dražbah sploh ne kupujemo z denarjem, temveč le zapiramo svoje terjatve. Če na primer kupimo nepremičnino za osem milijonov evrov, naše terjatve pa znašajo 30 milijonov evrov, ne plačamo nič, le zapremo terjatev.

"Tuje investitorje zanimajo le večji projekti. Če ne gre za sto milijonov evrov vreden projekt, jih ne zanima, saj je tveganje zanje preveliko." Foto: Vid Ponikvar Zasebni investitorji bi verjetno v omenjenem primeru želeli ustvariti od pet do deset milijonov evrov dobička, kar se jim z našo kupnino ne bi izšlo. Zagotovo pa se določena dodana vrednost lahko uresniči. In ta dobiček bo pripadel državi, ne zasebnemu investitorju.

Ste že izdelali cenik teh stanovanj?
Ne. Čez poletje bomo sicer sprejeli strategijo prodaje, a pravno-formalno bomo verjetno lastniki postali šele jeseni.

Katere zanimive nepremičninske projekte bo DUTB v kratkem še dala na trg?
Trenutno se najbolj osredotočamo na prodajo praznih zemljišč na vrhunskih lokacijah v Ljubljani z okolico, Mariboru, na Obali … Delamo ciljno usmerjen marketing, individualne strategije, pred pol leta smo začeli projekt javno-zasebnega partnerstva. Pri tem bomo ponudili zemljišče in s transparentnim postopkom zbiranja ponudb poiskali zasebne investitorje za skupno dokončanje projekta. Z gradnjo se DUTB v osnovi ne ukvarja, razen dokončevanje že na pol zgrajenih projektov. Pri kakšnih projektih razmišljamo tudi le o pridobitvi gradbenega dovoljenja ali sprejema prostorskih aktov, kar bo bolj privlačno za tuje investitorje. Ti se namreč pogosto ustrašijo slovenske zakonodaje.

V prestolnici imamo na voljo več zemljišč za stanovanjsko gradnjo, samo v Podutiku dve večji. Prvo je v Glincah, kjer je v desetih blokih predvidenih 325 stanovanj, 660 podzemnih parkirnih prostorov in več trgovskih lokalov. Drugo zemljišče je na mestu zdajšnjega kamnoloma, kjer je predvidena gradnja terasastega tipa 400 stanovanj in 600 podzemnih parkirnih mest.

"V prestolnici imamo na voljo več zemljišč za stanovanjsko gradnjo, samo v Podutiku dve večji. Pred kratkim smo kupili večje zemljišče v Rožni dolini, ki je prav tako namenjeno stanovanjski gradnji." Foto: Vid Ponikvar Pred kratkim smo kupili večje zemljišče v Rožni dolini, južno od Habjanovega bajerja, ki je prav tako namenjeno stanovanjski gradnji.

V Vojniku pri Celju končujemo objekt s 45 stanovanji, v Škrjančevem pri Domžalah prodajamo dva objekta s 16 stanovanji, v Vrtojbi pri Novi Gorici prodajamo dva bloka oskrbovanih stanovanj …

Kakšno je zanimanje zasebnih investitorjev za takšne projekte?
Veliko. Razhajamo se le pri ceni.

Gre za domače ali tuje investitorje?
Oboje, pri čemer tujce zanimajo le večji projekti. Če ne gre za sto milijonov evrov vreden projekt, jih ne zanima, saj je tveganje zanje preveliko. Tuji investitorji veliko povprašujejo po objektih, ki jih je treba dokončati, ali po objektih, v celoti naseljenih z najemniki. Tega DUTB žal nima v svojem portfelju, je pa v tujini to pogosta praksa.

Kakšen je tip investitorjev?
Gre za več milijard evrov vredne nepremičninske sklade, ki so usmerjeni v oportunistične in bolj tvegane naložbe. Prihajajo iz Velike Britanije, Nemčije, Francije, Italije …

Presenečen sem nad velikim povpraševanjem domačih investitorjev za manjše projekte, ki se ukvarjajo z gradbeništvom, inženiringom, konzultingom …

"Na slovenskem nepremičninskem trgu je prehitro postalo predobro. Dejstvo je, da se spet na polno gradi, število izdanih gradbenih dovoljenj skokovito narašča." Foto: Vid Ponikvar Nepremičninski trg je znova v polnem zagonu, balon lahko kmalu poči. Bi morala DUTB zato pohiteti s prodajo zemljišč?
Se strinjam. Na nepremičninskem trgu je prehitro postalo predobro. Dejstvo je, da se spet na polno gradi, število izdanih gradbenih dovoljenj skokovito narašča. Zavedamo se te hipotetične težave, zato se zadnjega pol leta intenzivno posvečamo prodaji svojih zemljišč. Ne gre pa čez noč in cene ne moremo spustiti pod določeno raven. Tega že po zakonu ne smemo, saj moramo maksimirati davkoplačevalski denar.

Na trgu stanovanjskih nepremičnin se je torej že zgodil preobrat. Kako kaže pri poslovnih nepremičninah?
Ne samo v Sloveniji, tudi v Evropi je velik trend rasti poslovno-logistične dejavnosti. V Londonu je trenutno na primer največ povpraševanja po logističnih kapacitetah, tudi drugod po Evropi so podobni trendi.

Tu vidimo priložnost tudi v DUTB, saj je Slovenija geografsko izjemno zanimiva. Imamo kar nekaj primernih zemljišč. V Želodniku pri Domžalah, Logatcu, na Brniku ...