Do realnejše ocene po Gursu s pomočjo davčne uprave

Predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin predvideva novo vrednotenje nepremičnin, ki naj bi bilo natančnejše in bi lahko v prihodnosti pomenilo osnovo za nepremičninski davek.

Spremembe in dopolnitve zakona so usmerjene k doseganju temeljnega namena zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin, ki ga določa zakon, z dodatnimi ukrepi in aktivnostmi pa se zagotavlja sistem evidentiranja in vodenja podatkov v katastrih in registru nepremičnin ter njihovo izboljšava v letih 2018 in 2019 tako, da bodo zagotovljene primerne podlage za kakovostnejše množično vrednotenje nepremičnin.

To ne pomeni, da se bo po letu 2006 izvajal nov popis nepremičnin. "Spremenili se bodo samo procesi, ki bodo bolj preprosti," pravi Ema Pogorelčnik iz Geodetske uprave.

Upad števila prekrškarjev

Letos so inšpektorji obravnavali 70 prekrškarjev. Foto: Marko Rabuza Podatke pridobivajo z različnih virov. Eden od teh je aerosnemanje celotne Slovenije, ki se izvaja na tri leta. Posnetke nato primerjajo s prejšnjim stanjem in ugotavljajo spremembe na stavbah. Podatke črpajo tudi iz Eko sklada, kjer lahko preverijo, kdo je zamenjal okna ali obnovil streho.

"Primerjamo tudi površino etaž in število nadstropij. To primerjamo s številkami, ki so nam jih poslali lastniki. Bolj ko podatki ustrezajo dejanskemu stanju, točnejša je ocena," pojasnjuje Ema Pogorelčnik z Geodetske uprave.

Po njenem mnenju je ocena nepremičnine v Gursu posplošena tržna cena. Na drugi strani je dolžnost lastnikov, da sporočajo spremembe na svojih nepremičninah. V zadnjih letih so inšpektorji zaznali velik padec med prekrškarji. Leta 2015 jih je bilo 359, lani 227, letos pa za zdaj le 70.

Ocenjena vrednost v Gursu lahko močno odstopa

Kupci nepremičnin pogosto preverjajo tudi ocenjene vrednosti nepremičnine, ta številka pa lahko močno odstopa. "Za strogo središče lahko ocena odstopa tudi za 50 odstotkov. Nepremičnina na slabši lokaciji pa se lahko proda po enaki ceni, kot je zapisana v Gursu," razlaga Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja Trade.

Pred vsakim sklenjenim poslom Đukić svetuje predvsem pregled zemljiške knjige in Gursa.

Rešitev: Črpati podatke iz baze davčne uprave

Pred sklepanjem nepremičninskih poslov je treba pogledati zemljiško kjnigo in Gurs, svetuje Zoran Đukić. Foto: Osebni arhiv Kakšna je njegova rešitev za popolnejše podatke in ocenjene vrednosti nepremičnin?

"Podatke bi bilo treba črpati iz davčne uprave. Tam imajo seznam vseh prodajnih pogodb za nepremičnine, ki je podlaga za odmerjeni davek. Ko je pogodba overjena, mora prodajalec plačati davek. Osnova za odmero tega davka pa je prodajna cena nepremičnine. Tako bi dobili realne cene. Lahko bi vzeli povprečje za zadnji dve leti, tri leta in nato izračunali vrednost na določenih lokacijah," predlaga Đukić.

Glavne spremembe v dopolnitvah Zakona o evidentiranju nepremičnin:

- ureditev zemljiškega katastra se nadgradi z bolj jasnimi pravili vodenja in usklajevanja podatkov o dejanski rabi zemljišč, ureja se vzpostavitev skupnega sloja dejanske rabe zemljišč, uvaja se nova geodetska storitev "lokacijska izboljšava" podatkov zemljiškega katastra,

- ureditev katastra stavb se nadgradi s postopkom ukrepanja v primerih nevpisanih stavb in v primerih nevpisanih sprememb podatkov vpisanih stavb; "delitev" stavbe na več delov stavbe se za stanovanjske stavbe, ki so zgrajene po 1. januarju 2003, omeji in je evidentiranje stavbe z več deli stavbe dovoljeno le, če je izdano gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo,

- bistveni podatki o stavbah in delih stavb se bodo lahko spreminjali le z elaboratom geodetskega podjetja ali projektanta – to vključuje predvsem spreminjanje površin in dejanskih rab delov stavb,

- jasno se določa način vpisa in spreminjanja podatkov o osebi, ki se kot lastnik nepremičnine vodi v registru nepremičnin,

- zaradi zagotovitve povezave med mejami parcel in mejami občin se določa postopek začetne uskladitve podatkov mej občin z mejami parcel,

- uredi se sistemsko obveščanje lastnikov nepremičnin o vpisu novih in spremenjenih podatkov z letnim obvestilom,

- preoblikovane so prekrškovne določbe ZEN, za zagotavljanje učinkovitejšega nadzora nad izvajanjem ZEN se določajo širše in jasnejše možnosti ukrepanja geodetskega inšpektorja.