Ali lahko energetske izkaznice uničijo okrevanje nepremičninskega trga?

Promet na trgu stanovanjskih nepremičnin se je lani, potem ko je leto pred tem upadel na raven kriznega leta 2009, znova povečal, cene pa so se še znižale. Samo v prvem četrtletju so se v primerjavi z enakim obdobjem predlani znižale za 6,6 odstotka, v drugem četrtletju za 9,8 odstotka, v tretjem četrtletju pa za 5,4 odstotka. V primerjavi z letom 2010 so bile nižje za okoli petino. Približno dve tretjini vseh transakcij je pomenilo prodajo rabljenih stanovanj.

"Čeprav smo lani opazili za tretjino večje povpraševanje po nepremičninah kot v letu 2013, si zaradi uvedbe energetskih izkaznic ne upam napovedati, kaj se bo dogajalo letos," je zaskrbljeno dejal nepremičninski posrednik Predrag Todić iz podjetja Ljubljana nepremičnine, ki po novem letu na trgu opaža upad.

Prodajalci ne želijo tvegati kazni za oglaševanje brez energetske izkaznice Prodajalci nepremičnine morajo namreč od prvega januarja v oglas zapisati tudi podatke o njeni energetski učinkovitosti, za kar morajo pridobiti energetsko izkaznico. "Ker vas v nasprotnem primeru oglobijo z 250 evri kazni, so prodajalci oglasne ponudbe umaknili in s tem bistveno zmanjšali ponudbo nepremičnin na trgu. Temu primeren je tudi upad prometa," posledice nove zakonodaje komentira Todić, ki se po postopnem okrevanju nepremičninskega trga v lanskem letu boji novega nepremičninskega krča.

Tudi če se posamezni prodajalci odločijo za izdelavo energetske izkaznice, lahko pridobitev v večstanovanjskem bloku traja do tri mesece. To lahko pomeni, da bo v prvem četrtletju število transakcij zanemarljivo. "Tisti prodajalci, ki se jim s prodajo stanovanja mudi, bodo energetsko izkaznico naročili v lastni režiji. To jih bo sicer stalo precej več, kot če bi se za izdelavo izkaznic odločili vsi stanovalci istočasno," stanje opisuje Todić. Po njegovem mnenju bi morala zakonodaja omogočati oglaševanje nepremičnin brez energetske izkaznice, ob prodaji pa bi jo bilo treba predložiti kupcu. Tako tudi država izgublja nujno potreben denar.

Na Obali bolj živahno kot v prestolnici Da je nepremičninski trg lani znova oživel, potrjuje tudi direktorica podjetja Agencia.si, ki posreduje pri nepremičninskih poslih po vsej Sloveniji. "V primerjavi z dogajanjem v zadnjih štirih letih smo v lanskem letu opazili povečanje prometa z nepremičninami. Če v Ljubljani morda še vlada nekaj zatišja, je na Obali trenutno zelo živahno. Ne glede na uvedbo energetskih izkaznic se povpraševanje krepi in večjega mrka ne opažamo," pravi Nataša Hergold. Tudi v njihovi agenciji je okoli 30 odstotkov prodajalcev začasno umaknilo oglase, dokler si ne uredijo energetskih izkaznic.

Tudi na Štajerskem več optimizma Okrevanje nepremičninskega trga opažajo tudi v nepremičninski agenciji Remax. Vodja njihove ptujske agencije Tanja Tučič ugotavlja, da je poleg stanovanjskih nepremičnin vse več povpraševanja po poslovnih prostorih, predvsem po najemu. "Na trgu so smernice pozitivne, več je ogledov, več povpraševanja, več optimizma. Banke so se tudi po našem občutku nekoliko bolj odprle za posojila," pojasnjuje Tučičeva, ki priznava, da je trenutno res vse pod vplivom energetskih izkaznic.

Izpad oglaševanja nepremičnin brez energetskih izkaznic v njihovi agenciji ni bil velik, okoli petina prodajalcev se je odločila za ta korak. "Ker so vsi prodajalci čakali do zadnjega in toliko energetskih izkaznic ni mogoče izdelati naenkrat, v oglas zapišemo, da je izkaznica v izdelavi. Pri tem računamo na razumevanje inšpekcijskih služb," pravi Tučičeva, ki sedi tudi v upravnem odboru družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS.

Cene bi lahko še upadle "Cene še malenkostno drsijo navzdol, a se počasi stabilizirajo. V letošnjem letu jih bodo narekovala predvsem gospodarska gibanja v državi, večale pa se bodo razlike v ceni med boljšimi in slabšimi stanovanji ter lokacijo," napoveduje Todić, ki v Ljubljani opaža največ povpraševanja po trosobnih stanovanjih. Zato kupcem, ki jim uspe najti ustrezno nepremičnino, svetuje takojšen nakup. Pred kratkim so za ljubljanskim Bežigradom 70 kvadratnih metrov veliko stanovanje prodali za 105 tisoč evrov, kar je 1.500 evrov za kvadratni meter.

Prav toliko je tudi po podatkih geodetske uprave znašala povprečna cena stanovanja v prvem polletju lanskega leta. Oceno za vse lansko leto bodo sicer imeli šele konec marca, po polletnih podatkih pa pravijo, da cene stanovanjskih nepremičnin še vedno kažejo na zmerno upadanje. To je močnejše pri novih stanovanjih, medtem ko se trgu rabljenih stanovanj ponekod kažejo znaki spreminjanja takšnih smernic.

Prodajalci se vse bolj prilagajajo povpraševanju Hergoldova ne želi napovedovati, kaj se bo na nepremičninskem trgu dogajalo v letošnjem letu, a vseeno pravi: "Glede na dodatno ponudbo nepremičnin Družbe za upravljanje terjatev bank in komercialnih bank predvidevam, da je dodaten upad cen rabljenih stanovanj še verjeten." Na Obali se 70 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje prodaja za okoli 125 tisoč evrov oziroma dobrih 1.700 evrov za kvadratni meter. Nekaj je še odvisno od mikrolokacije, cene se tako gibljejo med 1.500 in 1.800 evri za kvadratni meter. Kupci so večinoma domačini, umaknilo se je še tistih nekaj ruskih kupcev, ki so v preteklosti kazali zanimanje za nakup.

Lastniki stanovanj, ki so prisiljeni v prodajo, se danes popolnoma prilagodijo tržnim razmeram. "Opažamo pa tudi prodajalce, ki so po občutnem zvišanju vrednosti švicarskega franka zaradi višjih mesečnih obrokov posojila prisiljeni v prodajo. Nekateri želijo za svojo nepremičnino iztržiti toliko, za kolikor so jo kupili pred krizo. A je to nemogoče. Trosobno stanovanje na Markovcu v Kopru želijo tako na primer prodati za 200 tisoč evrov, medtem ko realna cena znaša okoli 120 tisoč evrov," še ponazori direktorica podjetja Agencia.si.

Prodajalci so se sprijaznili, da je obdobje velikih rasti cen mimo Tudi Tučičeva se strinja, da cene nepremičnin v prestolnici in na Obali še niso dosegle dna. Na Štajerskem zaradi ogromne ponudbe stanovanjskih hiš sicer morda pričakuje manjše korekture, saj so cene že zdaj zelo nizke, okoli tisočaka za kvadrat. "Prodajalci so se morali sprijazniti, da so časi rasti cen nepremičnin mimo. Vse bolj se zavedajo tega, da bodo z vztrajanjem pri previsokih cenah pomagali prodati tiste nepremičnine, katerih cene so bolj sprejemljive. To se na koncu tudi v resnici zgodi," pravi Tučičeva.

Koliko bo prodajalec pripravljen znižati ceno, je odvisno od tega, ali je prisiljen v prodajo. "Tisti, ki imajo hipotekarne obveznosti do bank ali so v ločitvenih postopkih, so cene pripravljeni spustiti tudi do 15 odstotkov," pojasnjuje. Največ povpraševanja na Štajerskem je po njenih besedah po eno- ali dvosobnih stanovanjih in manjših stanovanjskih hišah na dobrih lokacijah. Pri teh pogosto le zemljišče stane toliko kot stara hiša, ki jo je sicer treba temeljito obnoviti, a se kupci s tem izognejo birokraciji in dragim komunalnim prispevkom.