stanovanja
nepremičnine
Sreda, 17. 4. 2019, 11.51
5 let, 6 mesecev
Pridobivanje soglasij sosedov v blokih je lahko nočna mora
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
5,68
8
V luči priprave novega stanovanjskega zakona smo preverili pravno ureditev, ki se nanaša na pridobivanje soglasij pri različnih tehničnih ali gradbenih posegih v stanovanjskih blokih. Gradnja dvigala predstavlja ogromen izziv, a tudi brez stoodstotnega soglasja stanovalcev je izvedba možna.
Problematika pridobivanja soglasij etažnih lastnikov nepremičnin je trd oreh, ki običajno povzroča sive lase vsem vpletenim. Tako stanovalcem kot upravnikom. Stanovanjski zakon namreč za vse večje investicijske posege na skupno lastnino predvideva, da je treba pridobiti stooodstotno soglasje lastnikov. V projektu etažne lastnine je treba določiti poseben skupni del, za kar pa se tudi potrebuje gradbeno dovoljenje, a je to v praksi zelo težko doseči.
Na ministrstvu za okolje in prostor že potekata usklajevanje in priprava novega stanovanjskega zakona. "Ministrstvo bo takoj, ko bo zaključena prenova gradbene zakonodaje, ki trenutno poteka, intenzivno pristopilo k pripravi novega stanovanjskega zakona," zatrjujejo.
Preučili bodo tudi možnost znižanja potrebnih soglasij
Čeprav se bodo po njihovem zatrjevanju najpomembnejše spremembe zakona dotikale preoblikovanja neprofitnih najemnin v stroškovne, uveden bo stanovanjski dodatek, ki bo nadomestil subvencije k najemninam, prenovljeno bo področje upravljanja in inšpekcijske določbe, bodo preučili tudi možnost znižanja potrebnih soglasij etažnih lastnikov. S tem nameravajo olajšati odločanje in bivanje v večstanovanjskih stavbah, a ob tem poudarjajo, da je o odstotkih soglasij, ki bodo zahtevana za točno določene posle, še prezgodaj govoriti.
"Zagotovo pa bo soglasje vseh etažnih lastnikov še vedno potrebno za odločanja, ki bodo posegala v solastniške deleže, kot na primer določitev in spremembe solastniških deležev, posebne omejitve uporabe posameznih in skupnih delov, spreminjanje namembnosti posameznih in skupnih delov ter uporaba stanovanj v druge namene," so pojasnili.
Novela bi lahko bila v parlamentu potrjena do konca leta. Istočasno bo sprejet pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki bo tolmačil zakon.
Za katere odločitve zadošča določen delež pridobljenih soglasij?
S soglasjem več kot 50 odstotkov po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja (obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda, vgradnja dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe).
Več kot 75-odstotno soglasje je potrebno za sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (po 14. členu Stanovanjskega zakona), za zavarovanje stavbe in za izvedbo izboljšav, za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno.
S soglasjem vseh oziroma s 100-odstotnim soglasjem se sprejema sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba stanovanja v druge namene, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje, ter za določitev upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno."O nujnih posegih etažni lastniki pač ne morejo odločati"
Bojan Bučinel, ki svetuje več nadzornim odborom stanovanjskih stavb, pravi, da se z obstoječimi zahtevanimi deleži potrebnih soglasij načeloma strinja, a ne popolnoma.
"Obe strani, tako stanovalci kot upravniki, imajo zdaj težko delo. Če je nekaj zakonsko regulirano s strani države, potem naj se po nepotrebnem stanovalcev s tem ne obremenjuje. O nujnih posegih, kot so požarni red, pregled strelovodov in zasilna razsvetljava, pač ne morejo odločati etažni lastniki. Vse to se šteje med posle rednega upravljanja, za kar je zahtevano več kot 50-odstotno soglasje," ponazori Bučinel.
"Stanovanjski zakon bi moral biti reguliran tako, da bi se čim večkrat izognili sodišču," meni Bojan Bučinel, ki svetuje nadzornim odborom stanovanjskih stavb.
Strinja se tudi, da je za obnovo fasade treba pridobiti 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov, saj niso vsi dovolj finančno sposobni, da bi zmogli tak strošek. Zato je v tem primeru potreben večji konsenz od 50 odstotkov, poudarja Bučinel.
Soglasje vseh je pri Slovencih težko doseči
Sporno pa se mu zdi pridobivanje stoodstotnega soglasja etažnih lastnikov v nekaterih primerih. Meni sicer, da je potrebno, sporno pa se mu zdi zaradi slovenskih navad. "Slovenci smo pač Slovenceljni," se pošali.
To ponazori na konkretnem primeru vzpostavljanja etažne lastnine za 25 garaž, kjer ena izmed lastnic ne želi dati soglasja za postopek določitve solastniških deležev. Z enim od lastnikov je namreč v sporu. Stoodstotnega soglasja lastniki garaž tako ne bodo pridobili, zato bodo morali začeti nepravdni postopek. Ta se uporablja pri vprašanjih, kjer deleži lastnikov niso sporni, treba pa ga je pravno urediti. "Preden bo sodišče določilo lastniške deleže in lastnico prisililo v podpis, bo minilo pet let. Njej pa se ne bo zgodilo nič," je oster Bučinel.
A hkrati priznava, da po ustavi nihče nima pravice odločati o lastninski pravici drugega. Tako se morajo na primer o prodaji hišniškega stanovanja v bloku strinjati prav vsi etažni lastniki, saj se prodaja solastniški delež vsakega izmed njih.
"Zakon bi moral biti reguliran tako, da bi se v takšnih primerih čim večkrat izognili sodišču. Tako, kot imajo zavarovalnice agencijo za zavarovalni nadzor, bi morda lahko uvedli agencijo za nepremičnine in upravljanje stavb. Torej organ, ki bi odločil pred sodiščem, njegova odločitev pa bi imela polno veljavo," predlaga Bučinel. Če bi soglasje za prodajo hišniškega stanovanja podpisalo 95 odstotkov etažnih lastnikov, pet pa ne, bi agencija v odločbi zapisala, da so razlogi proti prodaji neutemeljeni in stanovanje bi lahko prodali.
Gradnja dvigala predstavlja ogromen izziv
Podoben problem v večstanovanjskih objektih predstavlja odločitev etažnih lastnikov, da bodo v bloku zgradili dvigalo. Na podlagi veljavne zakonodaje morajo zaprositi za gradbeno dovoljenje, za kar potrebujejo stoodstotno soglasje etažnih lastnikov. Tega od stanovalcev v pritličju običajno ne dobijo. Ti kot razlog proti navajajo, da ga ne potrebujejo in da bi jih motil hrup.
A gradbenega dovoljenja ne potrebujejo zaradi dvigala samega, temveč zaradi tistih nekaj kvadratnih metrov prostora, kjer bo dvigalo stalo. Kako potem sploh lahko realizirajo takšen projekt, saj po aktualnem zakonu ni možen?
"Teh nekaj kvadratov za dvigalo je treba umestiti v poseben skupen del lastnine. Naredi se pogodba o medsebojnih razmerjih, kjer pritlični etažni lastniki dovolijo stvarno služnost, kjer bo stalo dvigalo in se tudi odpovedo vsem stroškom v povezavi z izgradnjo in vzdrževanjem. Stroške namesto njih seveda nosijo preostali etažni lastniki. A to po današnjem zakonu ni ravno mogoče," je pa možna varianta, še sklene Bučinel.
8