S.Nepremičnine
nepremičnine
Četrtek, 27. 3. 2025, 22.52
2 dneva, 12 ur
Družina išče dom v Ljubljani
Analiza: štirisobno stanovanje v centru Ljubljane. Je to sanjsko stanovanje za družino?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
2,67
V centru Ljubljane na Kotnikovi ulici 36 je naprodaj štirisobno stanovanje v novejšem bloku iz leta 2000. Stanovanje ima 76,4 kvadratnega metra neto tlorisne površine, prodajalec pa zanj pričakuje 422 tisoč evrov. Pripadajočega parkirnega mesta ali garaže ni, so pa pod zgradbo potencialno na voljo parkirna mesta v garaži za najem. V okolici bloka je bolj ali manj vsa potrebna infrastruktura. Je Siolova štiričlanska družina našla nov dom?
Stanovanje v centru Ljubljane je v zadnjih letih postalo sen številnih Slovencev, kar se odraža tudi na cenah nepremičnin. Kot je ta teden sporočil satistični urad, so se cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji lani zvišale deseto leto zapored, tokrat za 8,5 odstotka. Na ravni države so se lani najizraziteje zvišale cene novih stanovanj, in sicer za 10,2 odstotka. Cene rabljenih stanovanj pa so lani v povprečju zrasle za 7,3 odstotka. Lani se je nadaljeval tudi trend upadanja števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami. Potem ko je leta 2023 novega lastnika dobilo 10.300 stanovanj in družinskih hiš, se je lani ta številka ustavila pri 8.124, torej 21,1 odstotka nižje. V Ljubljani je prodaja rabljenih stanovanj upadla za približno desetino.
Analiza stanovanja je sestavljena iz sledečih delov:
Stanovanje se nahaja v centru Ljubljane na Taboru na naslovu Kotnikova ulica 36.
In kakšna je fiktivna Siolova družina? Starša imata prihranjenih 50 tisoč evrov in oba imata redno zaposlitev za nedoločen čas. Oba vsak mesec dobita izplačilo od delodajalca v višini 1.700 evrov, v zadnjih 12 mesecih sta oba dobila tudi regres v višini 2.500 evrov in božičnico v višini petsto evrov. Drugih prihodkov nimata.
Kaj je pomembno pri novem stanovanju za štiričlansko družino:
- Družina si stanovanje lahko privošči
- Vsak otrok mora imeti svojo sobo
- Stanovanje mora imeti lastniško ali vsaj brezplačno parkirno mesto v bližini zgradbe
- Stanovanje mora biti dostopno starejšim ljudem
- V bližini nepremičnine morajo biti otroška igrišča
- V bližini nepremičnine morajo biti večje trgovine
- Zgradba mora biti potresno varna
- Bivalne površine (vir: GURS): 71,4 kvadratnega metra
- Neto tlorisna površina dela stavbe (vir: GURS): 76,6 kvadratnega metra
- Parkirno mesto: lastniškega parkirnega mesta ni. Glede na oglase boste za parkirno mesto odšteli od 90 do 110 evrov na mesec. Vendar glede na informacije posameznih garažnih hiš trenutno ni prostih parkirnih mest. Se pa lahko interesenti prijavijo na čakalno listo. Lastnik stanovanja pa lahko dobi tudi dovolilnico za parkiranje na javnih parkirnih mestih.
- Dvigalo: stanovanje se nahaja v četrtem nadstropju, zgradba ima eno dvigalo
- Prenova: stanovanje je bilo ves čas vzdrževano in vseljeno. Lastniki so naredili določene spremembe, več v nadaljevanju članka.
V bloku s 34 stanovanji je naprodaj štirisobno stanovanje v četrtem nadstropju. Ogrevanje in priprava tople sanitarne vode potekata daljinsko, na radijatorjih so nameščeni termostatski ventili. V stanovanju je nameščena ena klimatska naprava moči 3,5 kilovata. Stanovanje ni bilo prenovljeno od leta 2000, vendar je lepo vzdrževano.
Omare na hodniku pred vhodom v stanovanje
V stanovanju so dvoslojna okna, stanovanje pa je razen posameznih vgradnih omar popolnoma prazno.
Posebnost stanovanja je skupni hodnik, ki si ga bodo novi lastniki delili z drugima dvema stanovanjema. Ker so vsa tri stanovanja v hodniku trenutno v lasti istih lastnikov, so ti hodnik opremili z omarami, ki so zaklenjene in jih uporabljajo le lastniki stanovanj. Ker stanovanje nima kleti (ima pa blok kolesarnico), bodo morda omare na hodniku bile koristne.
Oglas za stanovanje na naslovu Kotnikova ulica 36 v Ljubljani.
Osnovne značilnosti stanovanja
- Balkon: da (zastekljen/zaprt)
- Parkirno mesto: lastniškega parkirnega mesta ni. Novi lastniki lahko zaprosijo za dovolilnico za parkiranje na javnih parkirnih mestih. So pa v bližini parkirne hiše, vendar so trenutno glede na dostopne podatke zasedene.
Razporeditev sob
- Prostorna predsoba
- Dnevna soba in kuhinja (originalno en prostor, zdaj ločen s predelno steno)
- Spalnica
- Kabinet 1 in kabinet 2 (originalno ena soba, zdaj ločena s predelno steno)
- Kopalnica
- Stranišče
Oprema
- V stanovanju razen kopalniške opreme in posameznih omar (vgradnih) ni opreme.
Površina
- Bivalne površine: 71,4 kvadratnega metra
- Balkon: 5,2 kvadratnega metra
Priključki
- Internet: optika
- Ogrevanje: daljinsko ogrevanje (vročevod – toplarna)
Lega
- VZHOD: spalnica in kabineta
- ZAHOD: dnevna soba, balkon, kuhinja
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate dnevno sobo, kuhinjo in balkon.
V stanovanju je do pred kratkim živela štiričlanska družina, ki je stanovanje najemala od lastnikov. Glede na njihove izkušnje so stroški sledeči:
- Približno 190 evrov v poletnih mesecih (40 evrov je namenjenih za rezervni sklad)
- Približno 260 evrov v času ogrevalne sezone (40 evrov je namenjenih za rezervni sklad)
Stanovanje je v popolni lasti prodajalke. Stanovanje nima nobenih plomb v zemljiški knjigi in je prosto bremen. Zgradba ima uporabno in gradbeno dovoljenje.
Stanovanje je na pogled lepo vzdrževano. Razen posamičnih vgradnih omar in kopalniške opreme je popolnoma prazno. Če vas ne moti oziroma vam je všeč kopalniška oprema, se lahko v stanovanje vselite takoj brez dodatnih preureditev. Treba je le "prinesti" pohištvo in kuhinjo.
Lastniki so spremenili določene dele stanovanja. Zaprli so balkon, s predelno steno pa so tudi ločili kuhinjo od dnevne sobe. S predelno steno so tudi ločili večjo sobo na dva manjša kabineta.
V spodnji fotogaleriji si lahko ogledate kopalnico in ločeno stranišče.
Zgradbo je leta 2000 zgradil danes propadel gradebinec Energoplan. V notranjosti je lepo vzdrževana in čista, se pa na fasadi pojavljajo prvi znaki starosti. Med drugim v oči bode velika razpoka, vendar po trditvah upravnika ne gre za poškodbo, ki bi vplivala na statiko zgradbe. Po besedah upravnika nameravajo razpoko v doglednem času sanirati.
Glede na podatke iz energetske izkaznice so zunanje stene bloka toplotno izolirane z deset centimetri toplotne izolacije (kamena volna).
Potresna in poplavna varnost
V fotogaleriji si lahko ogledate razpoko v fasadi zgradbe.
Za pomoč pri ocenjevanju različnih tveganj – kot sta potresna in poplavna varnost – smo se obrnili na Zavarovalnico Triglav. Kako pri zavarovalnici ocenjujejo varnost lokacije in zgradbe, si lahko ogledate v spodnji grafiki.
Začnimo pri potresni varnosti. Pri gradnji bloka je bil uporabljen tudi železobeton, zato lahko sklepamo, da je zgradba relativno potresno varna. Tudi zato, ker je bila zgrajena leta 2000, ko so bila v Sloveniji že veliko strožja pravila za protipotresno gradnjo, kot pa denimo v 60., 70. in 80. letih preteklega stoletja.
Vendar pa pri Zavarovalnici Triglav poudarjajo možnost potresa. "Tveganje za potres je na območju te lokacije relativno visoko. Gre za podatke, pridobljene iz uradnih državnih podatkovnih baz, kot sta ARSO in Geološki zavod Slovenije. Podatki so uparjeni z dolgoletnim številom škodnih primerov," je za Siol.net pojasnil direktor službe Premoženjskih zavarovanj pri Zavarovalnici Triglav Peter Filip Jakopič.
Kaj pa druge nevarnosti? "Tveganje za poplavo je na tem območju relativno nizko. Tudi pri udaru strele in pojavu toče je glede na dolgoletne statistike verjetnost teh naravnih nesreč, ki bi lahko doletele to stanovanje, relativno nizko," je odgovoril Jakopič.
Lastnica za stanovanje pričakuje 422 tisoč evrov, od kupca pa tudi pričakuje, da bo plačal davek na promet nepremičnin v višini dveh odstotkov, torej še dodatnih 8.200 evrov. Skupaj bo novi lastnik moral odšteti 432.200 tisoč evrov. Je cena, ki jo pričakuje lastnica, primerna dogajanju na trgu?
Na začetku poglejmo, kako vrednost stanovanja in garaže ocenjujejo na GURS in pri analitičnem podjetju Arvio.
Ocena vrednosti stanovanja Arvio: 333.912,90 evrov (4.609,51 €/m² bivalne površine)
Iskanje odgovora nadaljujmo pri pregledu transakcij s stanovanji na tem naslovu. S pomočjo aplikacije Trgoskop 3 smo preverili, koliko stanovanj in za kakšen denar so menjala lastnike od 1. januarja 2020 do danes. Analizirali smo transakcije v blokih z naslovi Kotnikova ulica 30, 32, 34 in 36. Kot razkrivajo podatki v spodnji tabeli, je bilo v zadnjih petih letih le 11 transakcij s stanovanji, večina kupcev je poleg stanovanja kupila tudi parkirno mesto.
Stanovanje se nahaja bolj ali manj v centru Ljubljane. V bližini je pravzaprav vse: od zdravstvenih ustanov, šol in vrtcev, trgovin do kulturnih ustanov.
Prednosti stanovanja
- Družina si lahko privošči stanovanje
- V bližini – največ deset minut hoje – je vsa potreba infrastruktura (vrtci, trgovine, zdravniki)
- Zgradba je relativno potresno varna
- Stanovanje deluje udobno in prostorno
- Stanovanje je štirisobno – vsak otrok ima lahko svojo sobo
- Stanovanje je dostopno starejšim osebam – dedki in babice lahko pridejo na obisk
Slabosti stanovanja
- Stanovanje nima lastniškega parkirnega mesta
- Lokacija stanovanja lahko odvrne družine
Stanovanje bolj ali manj ustreza vsem pričakovanjem Siolove družine. Pomanjkanje parkirnega mesta lahko nadomestijo z najemom, morda pa v bližnji prihodnosti tudi z nakupom. Tokratno stanovanje je prvo izmed analiziranih, ki bolj ali manj ustreza vsem zahtevam Siolove družine. Vendar je strošek nakupa stanovanja in opremljanja ravno na meji finančnih zmožnosti družine. Kar posledično pomeni, da bi ob nespremenjenih prihodkih v prihodnjih letih morala živeti izjemno varčno.
Ker se družina sama ne zna odločiti, ali je vendarle našla pravo stanovanje, naprošamo vse bralce, da izrazijo svoje mnenje v spodnji anketi.
