nepremičnine
stanovanja
Sreda, 13. 2. 2019, 16.17
5 let, 8 mesecev
Zakaj sistem najema stanovanj z odkupom pri nas ne zaživi
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
3,13
9
Banke mladim zaradi posojilne nesposobnosti pogosto ne želijo odobriti posojila za nakup nepremičnin. V tujini se tudi zaradi tega vzroka kupci odločajo za najem in poznejši odkup stanovanj. A sistem v Sloveniji ne deluje. "Morala bi se spremeniti miselnost prodajalcev in kupcev nepremičnin, tudi bank," opozarja nepremičninski svetovalec.
V zahodnem svetu je uveljavljen način nakupa nepremičnine po sistemu "najprej najemi in pozneje odkupi" (angl. rent to buy). Znesek že plačane najemnine se po dogovorjenem večletnem obdobju najema odšteje od prodajne cene nepremičnine, nepremičnina pa po plačilu preostanka dogovorjene cene preide v trajno last nekdanjega najemnika. Na zrelih nepremičninskih trgih tako za prodajalce kot tudi kupce takšen način pomeni povsem običajen kupoprodajni posel.
Čeprav gre v Sloveniji za še neuveljavljen način, ga je v zadnji krizi uvedlo nekaj posameznih investitorjev novogradenj v Sloveniji. Predvsem tistih, ki jim stanovanj ni uspelo prodati in jim banke niso dihale za ovratnik. Če so imeli investitorji dovolj denarja za poplačilo obveznosti do bank, so si namreč to lahko privoščili.
Kakšen je najem z odkupom?
Lastnik stanovanja na trgu ponudi najem stanovanja s poznejšim odkupom. Stanovanje na primer oceni na sto tisoč evrov. Najemnik mora najprej lastniku za resnost ponudbe plačati aro v znesku 10 odstotkov cene, nato pa mesečno na primer 500 evrov najemnine za dogovorjeno obdobje petih let.
Najemnik lahko, odvisno od dogovora z lastnikom, do nakupa nosi vse stroške stanovanja, tudi investicijske, zavarovanja, vse davščine. Po dogovorjenem obdobju mora najemnik položiti preostali del kupnine, od katere se odšteje vsota vseh že plačanih najemnin. V našem namišljenem primeru bi najemnik lastniku najprej poravnal 10 tisoč evrov are, 30 tisoč evrov najemnine v petih letih, za preostanek kupnine pa bi odštel 60 tisoč evrov.
Če tega najemnik ne stori, lastnik poleg najemnine obdrži tudi aro in njuna pogodba se pretrga.
Priložnost za mlade in banke
Odkup nepremičnine iz najema je kot ena od različic reševanja prvega stanovanjskega vprašanja velika priložnost tudi za mlade. Banke jim namreč zaradi negotovih služb, prekernih oblik zaposlitve in posojilne nesposobnosti le redko odobrijo posojilo. Kljub temu, da so sposobni plačevati drage najemnine, ki bi jih lahko namenili za poplačilo posojila, jih banke zaradi prevelikih tveganj zavrnejo.
Čeprav so nekateri mladi sposobni plačevati drage najemnine, ki bi jih lahko namenili za poplačilo posojila, jih banke zaradi prevelikih tveganj pogosto zavrnejo.
Mladim najemnikom bi se s plačevanjem najemnin znižal znesek preostanka kupnine, banke pa bi jim hitreje odobrile manjše zneske za poplačilo kupnine.
Večina prodaj nepremičnin pri nas se zgodi z namenom nakupa druge nepremičnine
Nepremičninski svetovalec Aleš Goršak iz podjetja Tanal pojasnjuje, da se v svoji več kot 15-letni karieri osebno še ni srečal s takšnim primerom prodaje oziroma nakupa.
"V obdobju zadnje krize, ko investitorji zaradi prevelikih apetitov oziroma previsokih cen niso mogli prodati nepremičnin, so nekatere pravne osebe izbrale tudi ta prijem. Pri fizičnih osebah takšnih poslov skoraj ni bilo. Če so morda nekateri vendarle poskusili, pa uresničitve na koncu ni bilo," pravi Goršak.
"Lastništvo nepremičnin je za Slovence sveta zadeva," poudarja Aleš Goršak iz nepremičninskega podjetja Tanal.
Spomni, da se okoli 95 odstotkov prodaj nepremičnin pri nas zgodi z namenom nakupa druge nepremičnine, torej bi moral prodajalec enako ravnati tudi pri nakupu nove nepremičnine. A ker sistem pri nas ne deluje, se mu kaj takšnega žal ne izide.
"Slovenci so v primeru prodaje nepremičnin zelo 'ziheraški'. Daj mi denar in ti predam ključe," opozarja Goršak.
Kljub temu pa v najemu stanovanja z možnostjo poznejšega odkupa vidi prihodnost. "A mora se spremeniti miselnost prodajalcev in kupcev nepremičnin, tudi bank. Tu vidim veliko priložnost za banke, ki so sicer preveč konzervativne in toge. Ko bodo v svoje poslovanje vključile sistem najemi in kasneje odkupi, gre lahko za odličen produkt," napoveduje.
Lastništvo nepremičnin je sveto
Goršak spomni še, da je lastništvo nepremičnine velika obveza, ki se je Slovenci ne zavedajo najbolj. "Biti lastnik nepremičnine je eden od najvišjih stroškov v življenju. Po mojih izračunih je strošek v primeru dolgoročnega bančnega posojila praviloma na koncu višji, kot če bi živeli v najemu, kjer ni treba skrbeti za vzdrževanje nepremičnine," opozarja. Res pa je, da v tem primeru lastnikovi nasledniki tudi ničesar ne podedujejo.
Goršak se delno strinja, da sistem v Sloveniji ne deluje tudi zato, ker je v današnjih časih nepremičnine za primerno ceno razmeroma lahko prodati. Nekoliko težje pa je v krizi. Kljub temu meni, da so časi za prodajo nepremičnine vedno dobri.
"Tudi v krizi so časi za prodajo nepremičnin dobri, treba se je le znati prilagoditi. Enkrat prodaš po visoki ceni in kupiš po visoki, drugič prodaš po nizki ceni in tudi kupiš po nizki ceni. Težavo v Sloveniji vidim v tem, da so ljudje preveč čustveno navezani na zidove. Slabo vzdrževana družinska hiša, ki je dedičem ni treba nujno prodati, na primer zanje pomeni celo bogastvo. Za kupca pač ne. Lastništvo nepremičnin je za Slovence sveta zadeva. Ob tem pa pozabljajo, da gre pri prodaji za čisti posel, kjer je treba dati čustva na stran," še sklene Goršak iz podjetja, ki je specializirano za prodajo hiš in stanovanj na Obali in v Ljubljani z okolico.
9