S.Nepremičnine
nepremičnine
Četrtek, 28. 11. 2024, 22.48
1 ura, 49 minut
Jure Žižmond: To nujno naredite, preden kupite nepremičnino #intervju
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,01
Jure Žižmond in Blaž Zoubek (z leve proti desni) sta ustanovila podjetje Spektral kot spin-out Fakultete za gradbeništvo in geodezijo.
"Percepcija javnosti je neverjetna. Zagreb oziroma Petrinjo strese močan potres, veliko je škode … Ampak v Sloveniji večina prebivalstva ob novici zamahne z roko, saj se je to zgodilo v drugi državi. Prva dva tedna po potresu smo sicer prejeli nekaj deset klicev, ali bi lahko preverili, kako varen je njihov objekt. Po dveh tednih klicev ni bilo več. Če bi se v Sloveniji spet močneje zatresla tla, bi zaskrbljenost verjetno trajala malo dlje," meni strokovnjak za potresno varnost zgradb Jure Žižmond.
Zakaj protipotresna utrditev zgradb? Je to res pomembna tema za Slovenijo?
Več kot pomembna, je nujna tema, o kateri se moramo pogovarjati.
Zakaj?
Stavbni fond je v Sloveniji razmeroma star in potresno ranljiv. To kažejo vse študije vseh državnih in nedržavnih organizacij. Hkrati pa tudi vemo, da se bo Slovenija spet močneje zatresla v prihodnosti.
Tudi zato je bila na državni ravni konec lanskega leta sprejeta resolucija o krepitvi potresne varnosti do leta 2050. Torej vprašanja "zakaj" med stroko že dolgo časa ni.
V Sloveniji je sicer v povprečju okoli dva tisoč potresov na leto. Vsako leto …
To, da je v Sloveniji veliko potresov z majhno magnitudo, je v resnici dobro, ker se sprošča energija. In da ljudje ne pozabijo, da živimo na potresno problematičnem območju Evrope. Vendar nas ne skrbijo ti manjši potresi, torej z magnitudo dva ali tri, temveč z magnitudo od štiri in več.
Torej so že potresi z magnitudo štiri izziv za zgradbe v Sloveniji?
Pri določenih objektih bi se razpoke verjetno že pojavile, tudi kakšen dimnik bi se verjetno porušil.
Če se ne motim, je imel ljubljanski potres konec 19. stoletja, ki je zravnal prestolnico, magnitudo malo nad šest.
Po ocenah naj bi bila magnituda 6,1. Ampak nekaj je magnituda, nekaj pa so pospeški tal, ki nastanejo zaradi potresa. Potem je tu še kvaliteta konstrukcij. Lahko ima potres magnitudo "le" šest, pa mesto zravna z zemljo.
Nedavno smo na Siol.net objavili anketo med nepremičninskimi posredniki na temo potresne varnosti. Kot so razkrili vsi sodelujoči, redkokateri kupec stanovanja povpraša po tej temi. Strahu pred potresi med Slovenci torej ni …
Percepcija javnosti je neverjetna. Zagreb oziroma Petrinjo strese močan potres, veliko je škode … Ampak v Sloveniji večina prebivalstva ob novici zamahne z roko, saj se je to zgodilo v drugi državi. Prva dva tedna po potresu smo sicer prejeli nekaj deset klicev, ali bi lahko preverili, kako varen je njihov objekt. Po dveh tednih klicev ni bilo več.
Če bi se v Sloveniji spet močneje zatresla tla, bi zaskrbljenost verjetno trajala malo dlje časa.
Kako veliko pa je povpraševanje po protipotresni utrditvi v Sloveniji?
Ljudi zanima, vendar veliko manj, kot bi pričakovali glede na ogroženost Slovenije. Med naročniki protipotresnih utrditev prevladujejo predvsem večja podjetja. Nekaj je tudi fizičnih oseb.
Verjetno je na koncu vse odvisno od denarja …
Res je. Relativni strošek potresne utrditve na kvadratni meter je za nekatere tipe objektov, kot so na primer starejše večetažne zidane stavbe, res razmeroma visok. Po drugi strani pa je ta strošek pri nekaterih drugih tipih objektov, na primer pri industrijskih halah, lahko precej manjši.
"Prva faza je pridobitev gradbene dokumentacije. Seveda v kolikor ta sploh obstaja. Za ta blok verjetno v kakšnem arhivu celo obstaja. Naslednja faza je fizičen ogled objekta. Tretja faza pa so preiskave materialov, iz katerih je objekt zgrajen. V četrti fazi naredimo računalniško modeliranje objekta. Na podlagi tega dobimo končno oceno protipotresne varnosti objekta," pojasnjuje Jure Žižmond.
Kako pa je videti protipotresna utrditev zgradbe?
Sestavljena je iz dveh delov. Prvi del sta pregled stanja in idejna izdelava rešitve z okvirno oceno stroškov, sledi uskladitev z naročnikom, izdelava dokumentacije za izvedbo ter na koncu izvedba utrditve. In to se ne dogaja v idealnih pogojih kot pri novogradnjah.
Je torej ceneje, da se zgradba poruši in zgradi na novo?
Odvisno od tipa, starosti in materiala objekta ter odločitve, kako varno zgradbo želimo imeti. Ali želimo imeti karseda varno zgradbo? Za določene tipe objektov je potem morda novogradnja cenejša.
Ali lahko poskusiva čez palec narediti pregled bloka, v katerem jaz živim? Gre za štirinadstropni blok brez dvigala, letnik izgradnje je 1963, lokacija je za Bežigradom v Ljubljani. Je blok varen?
Verjetno ni. Zakaj verjetno? Nisem videl objekta, nisem videl načrta objekta, nič ne vem o materialih, iz katerih je blok zgrajen … V grobem potresno varnost ocenjujemo glede na leto izgradnje in tip nosilne konstrukcije. Ker tako lahko približno ocenimo, kakšni so bili standardi protipotresne gradnje v času izgradnje stavbe. Za vaš blok je ključno leto 1963, ko je bil močan potres v Skopju v Makedoniji.
Šele tega leta so se v Jugoslaviji začeli bolj ukvarjati s protipotresno gradnjo. Leta 1964 je tako v veljavo stopil jugoslovanski predpis, ki je temeljil na slovenskem predpisu iz leta poprej in je že zagotavljal osnovni nivo potresno odpornega projektiranja. Zato za vse zgradbe, zgrajene okoli leta 1963 in pred njim, vemo, da so z vidika potresne varnosti verjetno slabe. Ni pa nujno. Pred kratkim sem bil na ogledu objekta iz tega obdobja in je bil solidno potresno utrjen.
Torej potrebujete dodatne informacije. Kako je videti analiza protipotresne varnosti?
Prva faza je pridobitev gradbene dokumentacije. Seveda v kolikor ta sploh obstaja. Za ta blok verjetno v kakšnem arhivu celo obstaja. Naslednja faza je fizičen ogled objekta. Tretja faza pa so preiskave materialov, iz katerih je objekt zgrajen. V četrti fazi naredimo računalniško modeliranje objekta. Na podlagi tega dobimo končno oceno protipotresne varnosti objekta.
In potem sledi utrditev?
V kolikor se za to odločite. Na podlagi naše analize naredimo načrt utrditve in finančno konstrukcijo utrditve.
Kako pa bi bila v primeru opisanega bloka videti utrditev?
To je odvisno od zgradbe. Če gre za višji objekt, je rešitev vzpostavitev betonskih sten okoli objekta. Zgradbo dobesedno "objamemo" in jo s horizontalnimi vezmi povežemo. Cilj je, da nove betonske stene postanejo del objekta.
So pa tudi enostavnejši ukrepi. Kot je recimo zamenjava predelnih sten z nosilnimi. Lahko naredimo tudi armirane omete s posebnimi mrežami.
Manjše zgradbe, kot so družinske hiše, pa lahko utrdimo že samo z vertikalnimi in horizontalnimi vezmi.
Omenili ste, da je večina vaših strank podjetij. Kateri je najpogostejši izziv, s katerim se soočajo podjetja?
Večja proizvodna in trgovska podjetja navadno svojo dejavnost izvajajo v industrijskih halah, ki so v Sloveniji večinoma grajene iz montažnih betonskih elementov. Pretekli potresi, na primer tisti iz l'Aquile leta 2009 in iz Emilije Romanje leta 2012 v sosednji Italiji, so pokazali, da imajo starejše betonske hale tri večje pomanjkljivosti: premalo stremenske armature v stebrih, poddimenzionirani oziroma neprimerni stiki med montažnimi betonskimi elementi (tj. med stebri in nosilci ter med nosilci in nosilci) ter neprimerne pritrditve betonskih fasadnih panelov.
Na primer: paneli se pri potresu dobesedno ločijo od zgradbe in se zvrnejo iz svoje ravnine. Če vemo, da takšni paneli lahko tehtajo tudi do 20 ton, si lahko brez težav predstavljamo, kakšne so posledice ob porušitvi. Ker gre za zelo pereč in razširjen problem, se je tekom raziskovalnih projektov na UL FGG razvila rešitev, ki jo zdaj želimo ponuditi vsem, ki se želijo zaščititi pred potresom. Opozoril pa bi na to, da se pritrditve betonskih fasadnih panelov, ki niso primerne za potresno ogrožena območja, pri nas še vedno uporabljajo tudi pri gradnji novejših montažnih armiranobetonskih objektov …
V spodnjem videoposnetku je prikazano obnašanje modela armiranobetonske montažne hale z vertikalnimi paneli med potresom. V prvem delu posnetka lahko vidimo, da konstrukcija in panel med potresom nihata ločeno. V drugem delu posnetka je prikazan odziv pritrditve (povezave) med konstrukcijo in panelom. Pritrditev se poruši in je tako neprimerna za potresna območja.
Koliko pa je takih objektov po Sloveniji?
Da ne bom šel preveč v podrobnosti, bom rekel samo, da je tudi v slovenski prestolnici zelo veliko takih objektov. Med njimi so tudi taki, kjer se zbira veliko ljudi. O specifičnih zgradbah pa raje ne bi govoril. So pa nekatera odgovorna podjetja že pristopila k utrditvi.
Torej vi imate rešitev za ta problem?
Naša rešitev, razvita na fakulteti, zagotavlja, da ti težki betonski paneli ne bodo padli.
In zakaj niso vse take zgradbe že utrjene? Je spet kriva cena?
Naša rešitev je zelo poceni v primerjavi z vsemi alternativami.
Zelo diplomatski odgovor. Razumem, da zasebna podjetja dobro premislijo glede vsakega zapravljenega evra. Ampak zakaj država ničesar ne stori? Kaj glede protipotresne utrditve pravi zakon?
Gradbeni zakon pravi, da mora biti rekonstrukcija, pod katero navadno spada protipotresna utrditev, izvedena na način, da upošteva zahteve trenutno veljavnih standardov in pravilnikov. Torej da mora na koncu utrditve zgradba biti tako protipotresno varna, kot bi bila novogradnja.
In zdaj verjetno sledi "razen" …
Razen v primerih, ko je to povezano z nesorazmernimi stroški ali je tehnično neizvedljivo. Nikjer pa ne piše, kaj točno to pomeni, zato smo strokovnjaki, seveda v sodelovanju z lastniki objektov, prepuščeni lastni presoji. V prihodnosti bi bilo smiselno opredeliti več različnih stopenj potresnih utrditev.
Torej država hoče, da je utrditev najboljša možna, vendar je to včasih precej drago. Ali poznate kakšne primere iz tujine, kako so to rešili?
Že v Italiji imajo rešitev, ki deluje. Imenuje se Sisma Bonus. Država prek davčnih olajšav sofinancira protipotresno obnovo. Višina subvencije je odvisna od tega, za koliko stopenj se poveča protipotresna varnost. Če se je zgradba sanirala za eno stopnjo, je država povrnila do 70 odstotkov stroškov, za dve stopnji do 80 odstotkov stroškov. Potem so tu še nižje zavarovalne premije za zavarovanje objektov … V Sloveniji pa nimamo niti opredeljeno, do katere stopnje je smiselno sanirati posamezno zgradbo.
"Novogradnje so grajene po novih standardih in so načeloma varne. Sicer lahko vedno pride do kakšne napake pri projektiranju, napak pri gradnji … Zato je tudi pomembno, da imamo revizijo projektne dokumentacije in kvaliteten nadzor gradnje," meni Jure Žižmond.
Slišal sem tudi, da nihče v Sloveniji ne preverja, ali je zgradba res projektirana protipotresno na način, kot je bilo mišljeno v gradbenem zakonu. Je to res?
Načeloma je naloga projektanta gradbenih konstrukcij, da objekt projektira na potresne obremenitve. Se pa včasih zgodi, da je pristop k projektiranju napačen. Zato bi bila po mojem mnenju potrebna vrnitev obvezne revizije za objekte določenega tipa in namena. Revizij tako večinoma ni. Za večje javne infrastrukturne in druge projekte se revizije izvajajo.
Kaj pa za zasebne? Recimo novogradnje v Ljubljani?
Vsak odgovoren investitor naredi revizijo. Ni pa to uzakonjeno. Je na strani investitorja.
Pod črto. Očitno se moram preseliti iz bloka za Bežigradom. Ampak kako naj se prepričam, da bo moj nov dom potresno varen?
Verjetno bi bilo smiselno poiskati nov dom, težko pa z gotovostjo rečem brez ogleda objekta in dokumentacije. Glede novega doma pa bi glede na ceno stanovanj v Ljubljani poiskal strokovno mnenje. Cena tega mnenja je ob cenah stanovanj, torej štiri tisoč evrov za kvadratni meter, zanemarljiva.
Kaj pa novogradnje?
Novogradnje so grajene po novih standardih in so načeloma varne. Sicer lahko vedno pride do kakšne napake pri projektiranju, napak pri gradnji … Zato je tudi pomembno, da imamo revizijo projektne dokumentacije in kvaliteten nadzor gradnje.
Za konec. Poznamo pregovor, da je kovačeva kobila vedno bosa. V kakšni nepremičnini pa živite vi?
Enodružinska hiša, grajena med letoma 2004 in 2020. Hiša ima močne horizontalne in vertikalne armiranobetonske vezi. Sicer je zidana in ima leseno streho. Stoji pa na Goriškem.
