V Sloveniji ni objekta, ki ne bi odstopal od gradbenega dovoljenja

Po novem gradbenem zakonu (GZ), ki velja od 17. novembra lani, v uporabi pa od 1. junija letos, je v Sloveniji mogoče legalizirati neskladne objekte in črne gradnje. Ni podatka o tem, koliko je takih objektov v Sloveniji, oz. kot navajajo na ministrstvu za okolje in prostor, ocene o tem ni mogoče podati, jih pa vsekakor ni malo.

Na ministrstvu navajajo, da o številu lahko sklepajo le na podlagi inšpekcijskih postopkov. Lani je gradbena inšpekcija prejela 3.403 prijave o domnevnih nepravilnostih (letos do konca avgusta 1.790, izdala pa je skoraj 800 odločb). Po uradni dolžnosti je bilo lani uvedenih 5.567 postopkov gradbene inšpekcije.

Na zadnji dan lanskega leta je gradbena inšpekcija reševala 10.403 upravne inšpekcijske zadeve, v več kot 3.500 zadevah je bila izdana inšpekcijska odločba o nelegalni gradnji z zahtevo o odstranitvi objekta oz. vzpostavitvi v prejšnje stanje.

"Vsak objekt je malo neskladen z gradbenim dovoljenjem"

"Arhitekti ocenjujejo, da je skoraj vsak objekt malo neskladen z gradbenim dovoljenjem. Marsikdo gradi tako, da če ostane nekaj zidakov, še malo pozidajo. To je ta miselnost, ki jo je treba prebiti," pravi Sabina Jereb iz Službe za sistem okolja in prostora na ministrstvu.

Za takšne objekte in tiste, ki so jih investitorji gradili brez pridobljene dokumentacije, nova zakonodaja omogoča, da jih zdaj lahko legalizirajo. Po navedbah Gordane Rađenović iz podjetja Arhi-3k je v Sloveniji veliko takih investitorjev, ki so se v preteklosti že borili za legalizacijo objekta, a ta ni bila mogoča.

"Takih zgodb je ogromno, niso, na primer, dobili soglasij vseh soglasjedajalcev (vodovod, kanalizacija, Arso ...), objekt ni bil skladen z veljavnim prostorskim aktom ali pa je bilo 24 lastnikov na sosednji parceli, od katere je imel objekt premajhen odmik in niso dobili vseh njihovih podpisov (enega ni bilo v Sloveniji), zato niso mogli do konca izvesti postopka. Za take ljudi je ta zakonodaja zelo dobrodošla."

V Sloveniji je treba prebiti miselnost, ko se, če ostane nekaj zidakov, še malo dogradi, meni Sabina Jereb z ministrstva za okolje in prostor. Foto: Thinkstock

Kako se lotiti postopka

Lastniki neskladnih in črnih gradenj bodo v postopku legalizacije potrebovali pomoč projektantov. "Pri nas najprej pogledamo, za kakšen objekt gre, da ga lahko kategoriziramo, in kaj to pomeni," razlaga sogovornica iz podjetja Arhi-3k. Od tega je odvisen celoten postopek.

Za največji izziv so se do zdaj izkazali objekti, ki so bili grajeni kot enostanovanjski in kasneje preoblikovani v večstanovanjske, kot taki pa so se tudi prodajali naprej. Še večja težava je, če prostorski akt ne dopušča večstanovanjskih objektov na tem območju, pojasnjuje.

Sicer velja načelo, da starejši ko je objekt, preprostejši je postopek, omenja Jerebova z ministrstva.

Novice Zaradi novega zakona se je prodaja nekaterih nepremičnin ustavila

Objekti, zgrajeni pred letom 1968

Najenostavnejši je tako postopek za legalizacijo starejših objektov, ki so bili zgrajeni pred letom 1968 in v uporabi 1. januarja 2003, kar je omogočal že stari zakon.

Lastniki teh objektov za legalizacijo vložijo le zahtevo za izdajo odločbe, skladnost s predpisi pa se ne preverja.

Objekti daljšega obstoja, zgrajeni pred letom 1998

Najbolj zaželena določba novega zakona, po kateri je trenutno tudi največ povpraševanja, je legalizacija objektov, zgrajenih pred 1. januarjem 1998. Za vložitev zahteve namreč ni treba dokazovati skladnosti s predpisi, dokazati je treba le:

• da je bil objekt res zgrajen pred letom 1998 (to se dokazuje z aeroposnetki, fotografijami, izjavami prič, računi ipd.),
• lastništvo nepremičnine, na kateri stoji objekt,
• da je objekt evidentiran v katastru stavb (nepremičnin).

Predložiti je treba tudi načrt objekta, to je posnetek obstoječega stanja (tlorisi, prerezi, dimenzije objekta, vsi preračuni površin), ter plačati:

• nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo,
• upravno takso ter
• komunalni prispevek.

Črnograditelji bodo morali za legalizacijo objekta predložiti celotno dokumentacijo, kot jo zahteva vloga za izdajo gradbenega dovoljenja.

Objekti, zgrajeni po letu 1998 in pred uveljavitvijo novega zakona

Največ dela bodo imeli tisti, ki so brez gradbenega dovoljenja gradili po letu 1998 in pred lansko uveljavitvijo nove zakonodaje. "Tam se pa gleda skladnost s predpisi, je pa odpustek ta, da se lahko tudi sklicujejo na predpis, ki je veljal v času gradnje," pojasnjuje Jerebova.

Medtem ko gre v vseh preostalih primerih za izredni postopek, gre v tem primeru za redni, zahtevi za legalizacijo pa je treba predložiti:

• dokazilo o obstoju gradnje in podatke o gradnji,
• dokumentacijo, kot jo zahteva vloga za izdajo gradbenega dovoljenja,
• mnenja mnenjedajalcev,
• podpis arhitekta in inženirja, ki je izdelal dokumentacijo,
• zemljiškoknjižni prikaz oz. geodetski načrt z vrisanim objektom,
• opis objekta in vrsto objekta ter navedbo parcelnih številk za parcele, na katerih stoji objekt,
• razvrstitev objektov/klasifikacijo glede na njihov namen,
• najmanj štiri fotografije objekta, ki ga prikazujejo z vseh strani neba,
• posnetek obstoječega stanja.

Novice Zakaj bi črnograditelji sploh plačali za legalizacijo črne gradnje? #video

Legalizacija neskladnega objekta v okviru dopustnih odstopanj

Nekoliko krajši bo postopek za tiste investitorje, ki so po letu 1998 gradili objekt, za katerega so pridobili gradbeno dovoljenje, vendar niso gradili v skladu z njim, so, na primer, povečali/zmanjšali zunanje dimenzije, spremenili streho in izvedli odprtine na fasadi na drugem mestu.

Dopustna odstopanja od gradbenega dovoljenja in potrjene dokumentacije za njegovo pridobitev morajo izpolnjevati naslednje pogoje:

• objekt ne posega na druga zemljišča, kot so določena v gradbenem dovoljenju,
• posamezne zunanje mere stavbe ne odstopajo za več kot 30 centimetrov,
• ne vpliva na mnenja pristojnih organov in njihove pogoje,
• ne glede na drugačno tehnično rešitev izpolnjuje bistvene zahteve po predpisih,
• se bistvo in namen objekta ne spreminjata.

Če so v okviru teh dopustnih odstopanj, lahko investitorji na upravni enoti vložijo zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, s čimer se bo štelo, da je objekt tako legalen kot skladen.

Stroški legalizacije bodo marsikoga precej udarili po žepu, marsikdo bo lahko plačal tudi do 27 tisoč evrov. Foto: Thinkstock

Koliko vas bo stala legalizacija objekta

Legalizacija neskladnega in nelegalnega objekta vsekakor ne bo brezplačna. V podjetju Arhi-3k bo sicer brezplačen prvi sestanek, na katerem pregledajo zadevo.

Strošek nadaljnjega postopka za stanovanjsko hišo je odvisen od velikosti objekta, giba se med dva in štiri tisoč evrov (za poslovne objekte pa tudi več). Rađenovićeva pojasnjuje, da je za tem kar nekaj dela: "Objekt je treba izmeriti, točno zrisati, predstaviti v tabelah."

K temu je treba prišteti še kazen, ki znaša od tisoč do tri tisoč evrov, ter komunalni prispevek, ki pa celoten znesek lahko podraži za dodatnih od deset do dvajset tisoč evrov.

Novice Brez uporabnega dovoljenja po novem ne boste dobili hišne številke

Koliko časa boste čakali na odločbo

Podatka o tem, koliko zahtevkov je bilo že vloženih, na ministrstvu za okolje in prostor nimajo, saj postopke vodijo upravne enote. V projektantskem podjetju Arhi-3k so nam zaupali, da nekaj dela več imajo, ni pa posebnega navala. Tega niti ne pričakujejo in predvidevajo, da se bodo ljudje postopno odločili za ureditev te težave.

Rađenovićeva dodaja, da je še kar nekaj nejasnosti in da se upravni organ glede na napisano zakonodajo še odloča, katero dokazno gradivo je potrebno. "V zakonodaji je na primer napisano, da mora biti objekt evidentiran v katastru stavb, zdaj v praksi je zahteva, da mora biti vpisan v kataster. To proces podaljša še za kakšna od dva do tri mesece."

Povedala je tudi, da so na upravno enoto vložili že od deset do 15 projektov za legalizacijo objekta, vendar do zdaj niso dobili še nobene pozitivno rešene odločbe.

"Postopek trenutno traja več mesecev. Verjamem, da se bo kasneje urejalo hitreje, to so neke vrste 'porodni krči'. Pogosto je tako, da se zadeve na začetku še pojasnjujejo, da se uveljavi dobra praksa, tako za lastnike kot projektante in upravne delavce," omenja Rađenovićeva.