Na kaj je treba paziti pri zamenjavi upravnika v večstanovanjski zgradbi?

Danes se je zgodila predstavitev ciljev in zahtev novo ustanovljenega Združenja dejavnih etažnih lastnikov Slovenije. Ena najbolj perečih težav etažnih lastnikov je delovanje upravnika in morebitna njegova zamenjava, če niste zadovoljni z njegovim delom.

Mogoče tudi vi stanujete v bloku in niste zadovoljni z delom upravnika? So stroški upravljanja previsoki? Še vedno za obnovo fasade vplačujete povečan znesek v rezervni sklad, čeprav je investicija že za vami in tudi v celoti poplačana? Je upravnik neodziven, ne daje pojasnil v zvezi z upravljanjem in obračunavanjem stroškov ter ne sodeluje s stanovalci, ki ga plačujejo? To so vprašanja, ki se pojavljajo vse več lastnikom stanovanj. Kaj lahko storijo?

Po številu upravnikov sodeč, gre za donosen posel Ena izmed možnosti je menjava upravnika, a pri izbiri je potrebna previdnost. V Sloveniji je okoli 330 družb, registriranih za upravljanje nepremičnin, kar kaže na izjemno dobičkonosen posel. Temu primeren je tudi boj upravnikov za nove stranke. Še posebej izrazit je v zadnjih letih, ko nova stanovanja ne rastejo več kot gobe po dežju.

Upravniki ob prejemu odpovedi pogodbe o upravljanju pogosto znižajo ceno in obljubljajo spremembe ter reorganizacijo dela na objektu. S tem pokažejo, da so v vseh teh letih upravljanja za lastnike naredili premalo ter svojo nedelo opravičujejo z zniževanjem cen in novimi obljubami.

Iščejo pravne luknje in zavrnejo odpoved pogodbe, češ da je zbranih premalo podpisov, ker je na eni parcelni številki več vhodov, upravnika pa želijo zamenjati le stanovalci na eni hišni številki, ki so sicer z upravnikom sami sklenili pogodbo.

Kako sprožiti zamenjavo upravnika? Če vas takšne obljube ne prepričajo več, morajo lastniki stanovanj za menjavo upravnika po pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb sklicati zbor etažnih lastnikov. Tega lahko skliče upravnik ali vsak etažni lastnik z 20 odstotki podpisov. Na njem je treba sprejeti sklep o odpovedi upravniške pogodbe trenutnemu upravniku in hkrati z več kot 50-odstotnim soglasjem po deležih etažne lastnine podpisati pogodbo z novim. Ni torej dovolj zbrati več kot polovico podpisov lastnikov, temveč toliko podpisov, ki skupaj tvorijo več kot polovico solastniških deležev stavbe.

Celoten postopek lahko stanovalci prepustijo tudi novoizbranemu upravniku, ki bo pripravil vse potrebno za predložitev odpovedi staremu in uredil podpis nove pogodbe. O zamenjavi upravnika se lahko glasuje tudi pisno, s podpisanim soglasjem.

Previdno pri izbiri novega Pred menjavo upravnika je obvezno preveriti njegovo boniteto in poslovanje. Veliko novoustanovljenih družb za upravljanje namreč nima niti enega zaposlenega in primernih prostorov za normalno poslovanje. Prav tako nimajo pravne, tehnične, računovodske in administrativne službe ter znanja. Ena oseba težko obvladuje ter spremlja tehnična, pravna in ekonomska znanja. Svojo prednost utemeljujejo zgolj z nizko ceno; kakovost, strokovnost in odzivnost v primeru dopustov ali bolniških odsotnosti pa so pod vprašajem.

V primeru nelikvidnosti upravitelja so lahko lastniki tudi ob privarčevani denar rezervnega sklada. Nekateri upravniki rezervnega sklada ne vodijo na posebnem računu in se okoriščajo z obrestmi, ki sicer pripadajo stanovalcem.

V praksi je postopek precej zahtevnejši Bojan Bučinel, ki več nadzornim odborom etažnih lastnikov profesionalno svetuje pri upravljanju nepremičnin, zatrjuje, da je postopek zamenjave upravnika načeloma preprost, v praksi pa vse prej kot to, saj ni pristojnega državnega organa, ki bi po uradni dolžnosti preganjal nepravilnosti.

"Etažni lastnik je po zdajšnjem zakonu premalo zaščiten. Upravniki nujno potrebujejo nadzor državne agencije, saj se jim po zdajšnjem sistemu nič ne zgodi," je prepričan Bučinel.

Ko nadzorni odbor etažnih lastnikov začne zbirati podpise za zamenjavo upravnika, mora vsakemu etažnemu lastniku obrazložiti, zakaj naj soglasje podpiše. "Člani nadzornih odborov niso profesionalci, zato marsikdo od njih tega stanovalcem sploh ne zna obrazložiti. Marsikdo od nadzornikov je tudi na tak ali drugačen način povezan z upravnikom, ali pa niti ne ve, kdo je lastnik stanovanja. Gre torej za cel kup težav. Navsezadnje pa ne znajo niti pravilno napisati odpovedi, kar je ključnega pomena," opozarja Bučinel.

Trimesečni odpovedni rok se običajno razvleče Odpovedni rok upravniku je tri mesece in se šteje od vročitve sklepa etažnih lastnikov, zato ga je treba poslati po pošti s povratnico. Celoten postopek običajno traja dlje, vsaj pol leta. Ob primopredaji je pomembno natančno pregledati finančno poročilo, sredstva na rezervnem skladu morajo biti deponirana na posebnem računu, pregledati je treba obračune zamudnih obresti in podobno. Pred zamenjavo upravnika ali ob njej je od starega upravnika priporočljivo pridobiti tudi vso dokumentacijo o stavbi, saj je pozneje to precej težje.

Bučinel največjega krivca za težave pri menjavi upravnika vidi v uvedbi obveznega rezervnega sklada in pomanjkljivega nadzora državnih institucij nad temi sredstvi.

"Država si je izmislila rezervni sklad, da bodo etažni lastniki lahko obnavljali svojo lastnino. Na začetku je bilo določeno, da upravniki sredstva rezervnega sklada zbirajo na ločenem računu, a v zadnjem času pogosto ni več tako. Dogaja se namreč, da etažni lastniki sredstva nakazujejo na skupen račun, nato pa ga morajo upravniki prenakazati na račun rezervnega sklada. Vprašanje je, ali se to vedno zgodi in koliko denarja pri tem morebiti izgine," je do pomanjkljivega nadzora državnih institucij kritičen Bučinel.

Ko nekdanji upravnik denarja iz rezervnega sklada noče nakazati novemu Po njegovih besedah je bilo sprva predvideno tudi, da se sredstva rezervnega sklada ne morejo dvigniti z računa brez podpisa enega izmed članov nadzornega odbora. Danes lahko upravniki sredstva rezervnega sklada dvigujejo po svoji volji. Prav tako je bil denar rezervnega sklada prvotno namenjen posodobitvam objekta, danes pa z njim upravniki plačujejo pleskanje hodnikov ali menjave poštnih nabiralnikov.

"Največji kriminal pa vidim v tem, da ko stanovalci odpovedo pogodbo staremu upravniku, ta sredstev rezervnega sklada ne nakaže novemu upravniku. Ko stanovalci zadevo prijavijo inšpekciji, ta nima dovolj orodij za rešitev težave. Gre za čisto krajo," je zgrožen Bučinel.

Menjavo upravnika namreč predpisuje zakonodaja in ne pogodba o upravljanju storitev upravljanja z morebitnimi odpovednimi roki ali kakšnimi drugimi pogoji, npr. tudi ne, če vam upravitelj uredi posojilo. Privarčevana sredstva lastnikov iz naslova rezervnega sklada se morajo obvezno prenakazati novemu upravniku.