Igra mačke in miši za potencialne kupce stanovanj

V novozgrajenem ljubljanskem naselju Celovški dvori je ostalo okoli 300 neprodanih stanovanj, ki so njihovemu investitorju, velenjskemu Vegradu, pravzaprav v veliko breme, saj jih pestijo likvidnostne težave, pri katerih jim neprodana stanovanja prav nič ne pomagajo.

Skrb kupcev pred stečajem prodajalca Kupci seveda pričakujejo (ali vsaj upajo na) razprodajo, s katero bi investitor prišel do prepotrebnih svežih sredstev. A se po drugi strani bojijo vplačati aro, dokler stanovanja niso pripravljena za prevzem po ceni, ki bi po ocenah kupcev bila najnižja možna. Kajti če gre prodajalec v stečaj, bodo njihove are postale del stečajne mase. Še več, takrat bodo nesojeni kupci verjetno pristali na dnu seznama za poplačilo, kar v resnici pomeni, da so njihovi obeti za rešitev spodletele naložbe zaskrbljujoče nizki.

V strokovni in nestrokovni javnosti krožijo razne ocene, kolikšno znižanje cen novih stanovanj si Vegrad lahko privošči, da bi si še vedno lahko zagotovil »uspešno finančno konstrukcijo«. Celo prva dama Vegrada Hilda Tovšak je napovedala, da utegnejo znižanja biti znatna, a o konkretnih številkah iz Velenja še ne slišimo ničesar – vsaj uradno ne. Celo predvčerajšnja maratonska seja nadzornega sveta Vegrada javnosti ni prinesla nove (ne nujno končne) maloprodajne cene za preostala neprodana stanovanja. Vse kaže, da bo prva ponujena cena vsaj za petino, če ne kar za tretjino nižja od prvotno oglaševanih cen še iz »zlatih« časov za slovenske gradbince.

Dva tisočaka ali morda celo manj? Zdaj je že povsem jasno, da bo Vegrad znižal cene stanovanj v Celovških dvorih na okrog 2000 evrov za kvadratni meter, a obenem dvomimo, da je v tem trenutku toliko voljnih kupcev, da bi Vegrad po tej ceni prodal vsa stanovanja, meni Ksenija Brence iz mariborske nepremičninske agencije Dodoma. Nekateri drugi izračuni, ki krožijo v javnosti, kažejo, da bi tudi v primeru dodatnih znižanj, ki bi jih investitor bil prisiljen sprejeti v primeru nezadostnega povpraševanja, ta svoj projekt uspel zaključiti brez minusa.

Pri napovedovanju višine in časovnice cen za Celovške dvore gotovo ni zanemarljivo, da investitorjem vedno glasneje trkajo na vrata kreditne obveznosti in bodo zato tudi banke upnice gotovo imele kaj povedati – posredno ali kar neposredno – glede nadaljnjega razvoja dogodkov. Pričakovati je, tako Brencetova, da bodo banke – najverjetneje NLB – pripravile posebno kreditno ponudbo tudi za Celovške dvore, ker izkušnje nepremičninskih posrednikov dokazujejo, da je vsak večji gradbeni projekt »podprt« s posebno ponudbo banke. V naši največji banki so na vprašanje o morebitni posebni ponudbi za Celovške dvore odgovorili, da hipotetičnih primerov ne komentirajo, v banki UniCredit pa takih posebnih ponudb, ki bi bile vezane na konkretne nepremičnine, za zdaj nimajo.

Vpliv na celoten slovenski nepremičninski trg Ne preseneča, da si bodo gradbinci za razmislek vzeli kar se da veliko časa, kajti s svojo odločitvijo ne bodo vplivali le na svojo lastno usodo, temveč bodo z njo odločilno usmerili ves slovenski nepremičninski trg, na katerem so še pred kratkim kraljevali prodajalci z maržami in zaslužki, o katerih je marsikdo in marsikje lahko samo sanjal. Danes o njih lahko samo še toliko bolj sanjajo, na radost potencialnih kupcev.

V vsakem primeru se kupci skoraj gotovo lahko veselijo ugodnejših pogojev nakupa, a tu se računanje in razmišljanje zanje šele začne. Sama nominalna cena je šele en dejavnik pri tako pomembnem in predvsem visokem nakupu – vsekakor je treba upoštevati tudi ceno denarja, potrebnega za ta nakup, in prav pri posojilih obeti niso več tako svetli.

Euribor bo rasel Novih investicij si ne moremo predstavljati brez kreditov in pri teh kreditih v prihodnje ne moremo računati na tako ceno kot je bila dosežena v preteklosti, recimo v najugodnejšem letu 2007, so nam pojasnili pri UniCredit Banki Slovenija. Takratni krediti so bili odobreni s precej nižjo fiksno maržo in so ti krediti ob današnji ravni Euribora in današnji marži dejansko po njihovih ocenah še vedno ugodni. Do nadaljnjega v banki UniCredit ne pričakujejo zmanjševanja obrestne marže oz. pribitka, a so že doslej skupno obrestno mero določale predvsem spremembe vrednosti uporabljene referenčne obrestne mere. Euribor (12-mesečni) je, denimo, 3. aprila 2006 znašal 3,254 % in nato postopoma rasel, 9. oktobra 2008 je dosegel 5,512 %, 3. aprila 2009 pa je znašal le še 1,908 %.

In ta se bo po pričakovanjih postopoma začel višati, menijo tudi v Novi Ljubljanski banki, kjer ob tem pričakujejo stabilne obrestne pribitke ali morda celo nekoliko nižje. Ne v eni ne v drugi banki si ne upajo natančno napovedati, ali bodo pričakovana nižanja cen nepremičnin večja kot bo pričakovana višja skupna obrestna mera za stanovanjska posojila. Torej, vsak kupec bo moral za konkreten primer in glede na svojo denarno in kreditno sposobnost natančno izračunati, ali se njegov skupni izračun nagiba bolj v rdeče ali v zeleno.

Naraščajoča kreditna nesposobnost kupcev Po tem, ko se je rast obsega posojil za nakup stanovanja vse do sredine lanskega leta umirjala, se je v zadnjih šestih mesecih predvsem zaradi nižanja cen nepremičnin spet nekoliko okrepilo zadolževanje, ugotavljajo v podjetju Dodoma, kjer si sami ne upajo napovedati trenda obrestnih mer, saj je ta odvisen od monetarne politike. Ob napovedih višjih obrestnih mer sicer opozarjajo, da so na trgu tudi banke, ki do neke mere lahko usmerjajo ponudbo stanovanjskih posojil, a Brencetova vidi večjo težavo v tem, da potencialni kupci nepremičnin ne izpolnjujejo pogojev za najem kredita zaradi nestalne zaposlitve ali pa celo strahu pred izgubo službe.