Za stanovalce stolpnice se je menjava upravnika spremenila v nočno moro

Etažni lastniki stolpnice na Glavarjevi ulici 49 v Ljubljani so se že konec lanskega leta odločili za zamenjavo obstoječega upravnika. K temu so jih vodile ugotovitve nadzornega odbora lastnikov, ki so pokazale na neustrezno in škodljivo ravnanje podjetja SPL, enega od največjih upravnikov v državi. Prav tako ta ni želel sodelovati z nadzornim odborom pri preverjanju sklenjenih pogodb z izvajalci del in dobavitelji ter pri optimizaciji stroškov.

Novice Na kaj je treba paziti pri zamenjavi upravnika v večstanovanjski zgradbi?

Nadzorni odbor je tako brez sodelovanja upravnika - njegova dolžnost je sicer, da dela v korist etažnih lastnikov - sam poskrbel za optimizacijo skupnih stroškov. Na letni ravni jim jih je uspelo znižati za pet tisoč evrov.

Zmotno je namreč prepričanje nekaterih etažnih lastnikov, izvajalcev storitev in dobaviteljev, da sklepajo pogodbe z upravnikom. Naročniki in sklenitelji pogodb so etažni lastniki, upravniki pa jih samo podpišejo v njihovem imenu za njihov račun. Etažni lastniki imajo tako vso pravico izbrati kateregakoli izvajalca del ali dobavitelja.

"S tako samovoljnim upravnikom, ki gleda le na lastne koristi, nismo želeli več sodelovati," so v imenu večine stanovalcev Glavarjeve 49 v pismu uredništvu zapisali člani nadzornega odbora.

Želeli so upravnika, ki ne skriva provizij

Etažni lastniki stolpnice s 114 stanovanji so se odločili poiskati novega upravnika, za katerega je "interes etažnih lastnikov na prvem mestu". Izmed štirih ponudb jih je najbolj prepričalo podjetje Mag dom Gorazd Makarovič, s. p. Z njim so začeli pogajanja in usklajevanje želja etažnih lastnikov v zvezi s pogodbenimi določili in aktivnostmi, ki jih od upravnika pričakujejo.

"Eno od poglavitnih vodil za izbiro omenjenega upravnika je bilo tudi dejstvo, da gre za enega od redkih upravnikov, ki pri svojem delu ne izsiljuje pred lastniki 'skritih' provizij od dobaviteljev in izvajalcev, ter da ima ta člen zapisan tudi v pogodbi o upravljanju," poudarjajo člani nadzornega odbora.

Ko so začeli zbirati podpise lastnikov, se je vmešal SPL

A ko so etažni lastniki konec lanskega leta začeli zbiranje soglasij za odpoved pogodbe z SPL in podpisovati pogodbe z novim upravnikom Mag dom, se je začelo zapletati. "Soglasje je podalo 70 odstotkov lastnikov. Ko so pri SPL izvedeli za zbiranje soglasij, so se odzvali tako kot že večkrat," so ogorčeni člani nadzornega odbora.

Novice Pridobivanje soglasij sosedov v blokih je lahko nočna mora

Pojasnjujejo, da je SPL nekatere etažne lastnike z dezinformacijami uspelo prepričati o neustreznosti zamenjave upravnika in jim v podpis ponuditi obrazce za preklic soglasij k odpovedi upravnika in podpis nove pogodbe. Po interpretaciji SPL so bili ti ob podaji soglasja k zamenjavi upravnika zavedeni oziroma prevarani in niso vedeli, kaj so podpisali.

SPL je tako v treh mesecih odpovednega roka tako uspelo pridobiti 17 odstotkov preklicev soglasij. A vseeno premalo, saj so imeli stanovalci kljub temu zbranih več kot 50 odstotkov soglasij po deležih etažne lastnine, kar po zakonu zadostuje za zamenjavo upravnika. Ko so za nenavadno početje SPL izvedeli še preostali lastniki stolpnice, ki pred tem soglasja niso podali, so podpise prispevali naknadno.

SPL: O veljavnosti listin in očitani prevari nekaterih lastnikov lahko odloča zgolj sodišče

V SPL odgovarjajo, da so jih opeharjeni lastniki sami opozorili, da nekateri člani nadzornega odbora zbirajo podpise in da so jih pri tem zbiratelji podpisov prevarali. Podpis so dali z zaupanjem nadzornemu odboru, ki jim je dal v podpis obrazec "za znižanje stroškov, za uveljavljanje reklamacij izvedbe fasade, za energetsko izkaznico", nato se je izkazalo, da so bile vsebine podpisanih listin drugačne, navajajo v SPL.

"Na SPL smo sicer prejeli zahtevo Mag dom oziroma podjetnika posameznika Gorazda Makaroviča k primopredaji poslov upravljanja stavbe na naslovu Glavarjeva ulica 49 v Ljubljani. Že v obdobju pred prejemom listin Mag dom in nato tudi ob pripravi na primopredajo v odpovednem roku se je na nas kot upravnika stavbe torej obrnilo znatno števila ogorčenih etažnih lastnikov, ki so zatrjevali, da so bili pri podaji svojih podpisov zavedeni in celo prevarani v tolikšnem deležu na stavbi kot celoti, da listine, ki smo jih prejeli od družbe Mag dom, niso bile veljavno sprejete z veljavnim deležem soglasij nad 50 odstotki po solastniških deležih na stavbi," sporočajo iz SPL.

"Z upoštevanjem vsega navedenega in dejstva, da so nam prizadeti etažni lastniki, na katere se je skliceval poziv k primopredaji, sami neposredno prepovedali predajo objekta in opozorili, da so bili žrtev prevare, smo bili zadnje prav tako z vso skrbnostjo dolžni upoštevati. Za zavarovanje svojih interesov so se prevarani etažni lastniki pooblastili odvetnika Dina Bauka. Poleg očitkov, da so bili povabljeni k podpisovanju z lažnimi predstavami, so navedli tudi očitek, da jim pogodbe z Mag domom niso nikoli predstavili, pri čemer naj bi nova pogodba o upravljanju celo poslabševala položaj etažnih lastnikov v odnosu do upravnika stavbe. Z ozirom na vse navedeno in odprte očitke pričakujemo, da se bo o veljavnosti listin ter očitanih kaznivih dejanjih prevare nekaterih etažnih lastnikov lahko odločalo zgolj pred pristojnim sodiščem v za to predvidenih sodnih postopkih, zakonite odločitve katerih bo v interesu etažnih lastnikov vsekakor upoštevala tudi družba SPL, d. d. V vsem tem času kot upravnik stavbe zagotavljamo nemoteno obratovanje in upravljanje stavbe. V konkretni zadevi gre torej za spor med prizadetimi etažnimi lastniki in nekaterimi predstavniki NO, ki so zbirali soglasja za izbiro novega upravnika Mag dom in pri tem po zatrjevanju znatnega števila podpisnikov zagrešili njihovo prevaro," še odgovarjajo.

Makarovič: SPL zavestno krši zakonodajo

Sodna praksa po Makarovičevih besedah natančno določa, da preklic soglasij po njihovi vložitvi ni več veljaven. "SPL, ki takšno prakso uporablja že več let, v takšnih primerih vedno zatrjuje, da so podpisi za odpoved pogodbe obstoječemu upravniku pridobljeni na goljufiv način," svoje izkušnje s SPL opisuje Makarovič. Opozarja, da s tem zavestno kršijo zakonodajo.

Nekateri upravniki o prevetritvi pogodb z dobavitelji ali rednimi izvajalci storitev nočejo niti slišati, čeprav imajo etažni lastniki vso pravico izbrati kateregakoli izvajalca del ali dobavitelja. Foto: Getty Images SPL je pogodba o upravljanju potekla 30. marca letos, "agonija zaradi samovoljnega kršenja zakonodaje in izogibanje primopredaje naše stavbe novemu upravniku pa še vedno trajata", poudarjajo člani nadzornega odbora. Pomagale niso niti številne prijave in njihove dopolnitve na stanovanjsko inšpekcijo, ministrstvo za okolje in prostor, inšpekcijo za javno upravo, specializirano državno tožilstvo … Etažni lastniki z Glavarjeve so zato prepričani, da neukrepanje državnih organov, ki bi morali zaščititi državljane, ne pa zasebnih delniških družb, vsebuje vse elemente koruptivnih dejanj.

Novice Tožilstvo ugotavlja porast korupcije v državi

Stanovanjski sklad v register upravnikov že vpisal novega upravnika

Makarovič je prepričan, da bi moral SPL po trimesečnem odpovednem roku stavbo predati novemu upravniku. Da je podpisov dovolj, je z odločbo potrdil tudi Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana, ki je v register vpisal novo ime upravnika. SPL se je zaradi tega pritožil na ministrstvo za okolje in prostor, a je tudi to pritrdilo odločbi stanovanjskega sklada.

Novice Upravnikom stanovanj bodo pristrigli peruti

"Upravnik ni sodnik, ki bi odločal o tem. SPL naj objekt preda novemu upravniku. Če pa v SPL menijo, da je z zbranimi soglasji kaj narobe, naj uporabijo sodno pot," opozarja Makarovič. Poudarja še, da so v objektih, ki jim jih je vendarle uspelo prevzeti v upravljanje od SPL, naleteli na nenavadne prakse obračunavanja stroškov.

Eden izmed takšnih prevzetih objektov je tudi bližnja Glavarjeva rezidenca, kjer so morali etažni lastniki celo vlomiti v lastne servisne prostore, saj SPL sploh ni prišel na primopredajo. Skupni stroški večinoma istih pogodbenih izvajalcev, ki za upravnika opravljajo naročena dela, so se po menjavi upravnika znižali za 16 tisoč evrov na leto. Zavarovanje pod enakimi pogoji pa je tri tisoč evrov cenejše.

Novice Brezplačno bi jim potresno sanirali blok, če bi dovolili njegovo nadzidavo

Inšpektorji SPL obravnavali osemkrat, a le v enem primeru ugotovili nepravilnosti

Za podrobnejša pojasnila v zvezi s perečo problematiko zamenjave upravnikov smo se obrnili na stanovanjsko inšpekcijo. Med drugim nas je zanimalo, koliko prijav so v zadnjih petih letih prejeli proti družbi SPL, ko ni želela predati objekta novoizbranemu upravniku. Odgovorili so nam, da je inšpekcija uvedla osem prekrškovnih postopkov, vseh osem pa je končanih.

V sedmih postopkih znaki prekrška niso bili ugotovljeni, zato inšpekcija ni izdala odločbe o prekršku ali vložila obdolžilnega predloga. Le v enem primeru je inšpekcija izdala odločbo o prekršku zaradi nepravočasne predaje sredstev rezervnega sklada novemu upravniku. Inšpekcija je zato zoper pravno in odgovorno osebo izdal opomin, saj je inšpekcijski zavezanec pred izdajo odločbe o prekršku izpolnil predpisano obveznost.

Inšpektorji še poudarjajo, da se veliko prijav v zvezi s primopredajo poslov med starim in novim upravnikom nanaša na vprašanje o pogodbi o upravljanju, o čemer pa stanovanjski inšpektorji ne morejo in ne smejo arbitrarno odločati.