Nenavadno visoke cene za navadne ljubljanske hiše

Na trgu nepremičnin je danes kralj kupec, ne več prodajalec, kot je to veljalo pred desetletjem. A miselnost slovenskih lastnikov nepremičnin se spreminja le počasi. Zaradi svoje velike navezanosti na dom želijo številni iztržiti kar največ, a kupec za žulje in spomine lastnikov ni več pripravljen plačati.

Cene še vedno enake kot na vrhuncu nepremičninskega balona Slovenci imajo v lasti razmeroma veliko nepremičnin, nekateri so tudi prezadolženi. Počasi dojemajo, da je treba za nepremičnino skrbeti in vanjo vlagati. Tudi oddajanje nepremičnine v najem ni več lahko delo, saj so najemniki postali zahtevnejši. Zato je praznih ali napol praznih starejših hiš po Sloveniji precej. Preverili smo, kaj je na voljo v Ljubljani.

Hiter ogled ponudbe hiš na največjem slovenskem nepremičninskem portalu nepremičnine.net pokaže, da so cene hiš v Ljubljani zelo različne. Od dobrih sto tisoč evrov do milijon evrov in več. Presenetljivo pa je, da jih nekateri prodajalci še vedno cenijo tako, kot so se prodajale v najbolj cvetočih letih slovenskega nepremičninskega trga. Takrat se je prodalo skoraj vse.

Cene še upadajo "Starejše slovenske hiše so predimenzionirane in absolutno prevelike. Ker današnji življenjski slog ne dopušča, da bi se lastniki vse dneve ukvarjali s hišo in njenim vzdrževanjem ter obdelovanjem vrta, za današnje kupce niso zanimive in jih je izjemno težko prodati. Prav tako je današnja generacija aktivno doma le nekaj ur, zato tudi ne potrebuje toliko stanovanjske površine. Posledično cene še upadajo," pravi direktorica nepremičninske družbe Inalbea Zarja B. Mavec, ki ne izključuje dodatnega upadanja cen.

Kupci se vse bolj zavedajo, da hiše, tudi če bi bile njihove cene nižje, zahtevajo velika vlaganja v prenovo in vzdrževanje.

"Vsaj v Ljubljani ni več prisoten trend, da v isti hiši živi več generacij, zato vidim rešitev za te nepremičnine v predelavi v večstanovanjske hiše za trg. Ljudje danes raje živijo v manjših objektih kot v velikih blokih ali stolpnicah," pove Mavčeva, ki omeni možnost, da lahko več družin skupaj kupi takšno hišo in jo v lastni režiji predela v manjše enote. Hkrati opaža tudi vse večje povpraševanje po stanovanjih v hišah.

Velik razkorak med željami prodajalcev in tržno ceno Ena od najzahtevnejših nalog pri prodaji takšne nepremičnine je po besedah nepremičninske strokovnjakinje določitev realne prodajne cene. Prodajalci pogosto postavijo takšno ceno, za kolikor so nepremičnino kupili, ali pa ceno določijo glede na vložek v obnovo.

"Če ti v današnjih časih uspe prodati takšno nepremičnino s pozitivno ničlo, gre za izjemen rezultat. Vedno več je primerov, ko prodajalci nepremičnino, ki so jo kupili v zadnjih desetih letih, prodajo za manj, kot so dolžni banki," pove.

Pri svojem delu se velikokrat srečuje s prepadom med željo prodajalca in realno postavljeno ceno. "Prodajalce velikokrat vprašam, ali imajo namen nepremičnino prodajati ali prodati. Če vztrajajo pri svojih visokoletečih pričakovanjih, skupaj določimo ceno, nekoliko višjo od tržne, a na koncu vedno pristanemo pri realno postavljeni ceni. To pomeni, da šele takrat vzbudimo povpraševanje in oglede kupcev. Prvi pogoj pri prodaji je torej zaupanje v nepremičninskega posrednika," poudarja.

Kupci postali racionalnejši in bolje poučeni Pri tem prodajalcem močno odsvetuje, da prodajno ceno postavijo kot seštevek stroškov nakupa in vložka v obnovo nepremičnine. Merodajna je zgolj tržna cena, opozarja.

"Ne samo slovenski kupci, tudi tujci so danes izjemno dobro poučeni o stanju na trgu in bistveno bolj racionalni kot pred desetletjem. Morda so za določeno mikrolokacijo res pripravljeni odšteti malenkost več, nihče pa ni pripravljen preplačati nakupa," pojasni. Računi prodajalcev, da se bo zagotovo našel določen kupec, ki bo za nepremičnino pripravljen na široko odpreti denarnico, se že dolgo ne izidejo več.

Vse nepremičnine, prikazane v nadaljevanju, so po njenem mnenju absolutno precenjene. "Glede na lokacijo, starost in urejenost objektov ne gre za nikakršne presežke v ponudbi. Danes lahko za milijon evrov v Trnovem kupiš najmodernejšo hišo in se brez kakršnihkoli posegov takoj vseliš vanjo," ponazori.

Prvi kupec je najboljši kupec Mavčeva dopušča možnost, da v nekaterih primerih, kjer se morda zakonca ločujeta in si eden želi prodaje, drugi pa ne, prodajalci zato postavijo nerealno ceno in poskusijo prodajo.

"V praksi se dogaja, da kupci ponujajo tudi do polovice nižjo ceno. Ko čez eno leto na ogled pride tretji morebitni kupec s takšno ponudbo, pa se prodajalci postavijo na realna tla. Če se jim s prodajo mudi, tako iztržijo še manj, kot je bila prva 'neprimerna' ponudba," pove.

Pri določanju realnih cen torej ne gre za kaprico agentov, temveč za realno sliko slovenskega nepremičninskega trga. Vsakemu prodajalcu Mavčeva zato pove, da je prvi kupec najboljši kupec.

Najbolj so nam v oči padle naslednje cene hiš: