S.Nepremičnine
stanovanja
nepremičnine
Petek, 29. 9. 2023, 22.16
8 mesecev, 2 tedna
Matjaž Cerjak: Ne bomo gradili stanovanj za bogato elito
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
3,63
"Zadnjih devet let pred vrnitvijo v Ljubljano sem živel in delal v državi, ki jo označujejo za eno od najbolj zbirokratiziranih držav na svetu. To zagotovo drži. Ko sem se vračal domov, sem imel predstavo, da prihajam v EU, kjer so postopki jasni, urejeni in hitri. A opažam, da so še vedno počasni," stanje na slovenskem nepremičninskem trgu opisuje Matjaž Cerjak, ustanovitelj in direktor podjetja Brusnica.
V Ljubljani je vse nared za gradnjo soseske Regentov kvart, ki bo po številu stanovanj trenutno največji gradbeni projekt v državi. Podjetje Brusnica bo po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja začelo graditi tri stolpnice v Dravljah, 356 stanovanj bo predvidoma vseljivih leta 2026. Matjaž Cerjak, ustanovitelj in direktor podjetja, ki je v Rusiji sodeloval pri bistveno večjih nepremičninskih projektih, pravi, da problemi in postopki v panogi ostajajo enaki, večji so le številke in finančno tveganje. "Ne gradimo stanovanj za bogato elito. Tega niti ne dopušča lokacija zunaj središča mesta. Stanovanja bodo lahko draga toliko, kot bo ocenil trg," napoveduje.
Matjaž Cerjak je Ljubljančan, ki se je po končani ekonomski fakulteti v Ljubljani sprva zaposlil v družbi Deloitte kot svetovalec na področju poslovnega svetovanja, nato pa leta 2003 odšel na dvoletni študij v London. Za plačilo šolnine na London Bussines School in dragih življenjskih stroškov je pri banki HSBC najel 60 tisoč britanskih funtov (takratnih 100 tisoč evrov) posojila. Ko je ugotovil, da tako velikega zneska v sedmih letih z delom v Sloveniji ne bo mogel odplačati, si je službo poiskal v Londonu. Najprej je leto in pol delal v zagonskem podjetju Ocado, nato pa v skladu zasebnega kapitala Chayton Capital LLP. Ta je vlagal v razvoj nepremičninskih projektov v Vzhodni Evropi. Upravljali so s 330 milijoni evrov kapitala in ga vlagali v nepremičninske projekte v Ukrajino, Poljsko, Madžarsko, Bolgarijo, Srbijo in Hrvaško. Priložnosti so iskali tudi v Sloveniji, a niso našli dovolj velikih projektov, ki bi ustrezali njihovi strategiji. Nato ga je pot vodila v Moskvo, kjer je sprva delo našel v družbi Colliers, eni največjih nepremičninskih svetovalnih družb. Čeprav o moskovskem nepremičninskem trgu ni vedel ničesar, je v letu dni dobil dober pregled trga. S tem si je odprl vrata v upravo ruskega podjetja PSN, ki se je ukvarjalo z razvojem in upravljanjem nepremičnin. Večinoma so gradili velike stanovanjske objekte v Moskvi in St. Petersburgu – vsako leto so prodali od dva do tri tisoč stanovanj. Ko se je leta 2018 začelo zapletati med vodstvom podjetja in političnimi veljaki v Moskvi, sta se z ženo odločila za povratek v Slovenijo. Hkrati sta si želela, da bi se njuni otroci šolali in odraščali v domačem okolju, ki je, kot pravi, prijaznejše od ruskega.
Matjaž Cerjak, ki je v Rusiji sodeloval pri bistveno večjih nepremičninskih projektih, kot jih poznamo v Sloveniji, pravi, da problemi in postopki v panogi ostajajo enaki, večji so le številke in finančno tveganje. To je bil po njegovih besedah tudi eden izmed razlogov, zakaj se je ob povratku v Ljubljano odločil za nadaljevanje kariere v nepremičninskem poslu.
Leta 2019 je začel iskati projekte in investitorje. Ker so mu bili po devetih letih dela na ruskem trgu najbližje tamkajšnji investitorji, se je skupaj z njimi leta 2020 odločil za nakup projekta Regentov kvart v Dravljah, ki ga je pred več kot desetletjem začelo razvijati ljubljansko podjetje Lesnep.
Priznava, da bi se bilo zaradi kasnejših geopolitičnih tektonskih premikov takrat morda pametneje odločiti za kakšne druge investitorje, na primer britanske. Prav zaradi spremenjenih političnih odnosov z Rusijo je zato ruskim investitorjem marca 2022 predlagal umik iz projekta, čeprav nihče izmed njih ni bil podvržen sankcijam EU zaradi invazije Rusije na Ukrajino. Vsi so bili po njegovih besedah rezidenti Republike Slovenije in niso imeli prepovedi poslovanja v EU.
"Dejstvo pa je, da so investitorji pri večjih projektih pod drobnogledom, prav tako so se banke začele obnašati bolj defenzivno do njih. Zgolj potencialna povezava z Rusijo bi lahko negativno vplivala na projekt in predstavljala določeno tveganje. K projektu smo zato povabili investitorja iz Poljske, ki smo ga že na začetku vabili v projekt, a se takrat za vstop ni odločil. Je pa nato odkupil delež ruskih investitorjev. Večinski lastnik projekta je tako postal Cezary Krzysztof Smorszczewski, sam pa ostajam desetodstotni lastnik," uvodoma pojasni Cerjak.
Stanovanjski projekt Regentov kvart ima dolgo brado. Prvič se ga je omenjalo že leta 2007, a je z začetkom finančne krize zamrl.
Drži, projekt je res že dalj časa na papirjih. V tem času se je zamenjalo tudi nekaj arhitektov. Časovnica projekta je bila zaradi finančne krize precej nesrečna, saj se do leta 2015 v Ljubljani skoraj ni gradilo novih stanovanj. Nekdanjim lastnikom projekta smo ponudbo za nakup predložili v začetku epidemije covid-19, ko nihče ni vedel, kako se bodo stvari odvijale. Prej ali slej bi nekdo prišel do točke razvoja projekta, kamor smo ga doslej pripeljali mi. Gradbeno dovoljenje je izdano, čakamo le še, da postane pravnomočno. Nato bomo začeli delati.
Za kakšno sosesko gre? Po čem se bo razlikovala od drugih?
Lokacija Regentovega kvarta v Dravljah je na eni strani zaradi urejene prometne infrastrukture zelo priročna, na drugi pa ravno prav oddaljena od mestnega vrveža, da bodo lahko stanovalci ponoči spali ob odprtih oknih.
Projekt je namenjen kupcem srednjega sloja. Ne ciljamo na najbolj premožne kupce, temveč na mlade družine, ki so rade v stiku z naravo in cenijo urejeno infrastrukturo.
V zadnjem desetletju je kakovost bivanja – to kažejo tudi izkušnje iz drugih evropskih mest – postala bistveno pomembnejša kot nekoč. Ker povprečna starost stanovanj v Ljubljani znaša skoraj 50 let, se njihovi novi lastniki ob temeljiti prenovi praviloma srečujejo s številnimi težavami. Na primer, zaradi vgradnje novih oken, ki bistveno bolje tesnijo, se v stanovanju začne pojavljati plesen, kar posledično zahteva tudi vgradnjo prezračevalnih naprav.
Pri novogradnjah, ki temeljijo na Pravilniku o učinkoviti rabi energije v stavbah (Pures), pa se kakovost bivanja izboljšuje. S projektom Regentov kvart smo šli še nekoliko dlje in izpopolnili še t. i. "podaljšek stanovanja". Skupne prostore, kot so garaža in lobby, smo načrtovali tako, da bodo imeli stanovalci ob izstopu iz stanovanja še vedno občutek topline oziroma varnosti. To bo na bistveno višji ravni, kot vidimo pri konkurenci v tem cenovnem segmentu.
Ureditev okolice in parkovnih površin bo dražja kot pri podobnih projektih v Ljubljani. Želimo namreč investirati več, ker bi radi videli, da stanovalci tam z užitkom preživljajo svoj prosti čas.
Veliko pozornosti posvečamo trajnostni gradnji, saj smo vstopili v sistem za pridobitev mednarodnega certifikata BREEAM. Ta okoljsko, socialno in gospodarsko trajnost obravnava daleč čez zakonske zahteve in prakse. Stanovalcem bomo med drugim omogočili izposojo električnih vozil, parkiranih na objektu.
Koliko znaša ocenjena vrednost investicije?
Stroškovna vrednost projekta znaša okoli 70 milijonov evrov.
Se je projekt v zadnjih 15 letih kaj spremenil?
Projekt že od začetka predvideva gradnjo treh stolpnic z 12, 15 in 18 nadstropji, kar natančno določa tudi Občinski prostorski načrt (OPN). Z našo spremembo projekta smo stolpnice nekoliko zarotirali, da smo pod njimi namesto trikotne mreže ustvarili pravokotno postavitev. S tem smo pridobili večjo površino podzemne garaže. Namesto sprva predvidenih štirih etaž bomo zgradili dve, število parkirnih mest pa bo kljub temu ostalo enako. Optimizirali smo torej razmerje med prodajno in zgrajeno površino.
S spremembo projekta smo stanovanja tako prilagodili trenutnim potrebam trga. Želimo zgraditi 356 stanovanj, ki bodo ponujala dovolj veliko uporabno vrednost. Torej, zagotoviti dovolj veliko število sob, ki ne bodo na preveliki površini stanovanja. Zaznali smo potrebo kupcev, da jih bolj kot kvadratura zanima število sob. Izhajali smo iz tega, da si bodo trosobno stanovanje lahko privoščile tudi mlade družine. Poleg tega predvsem mlajši kupci pričakujejo, da bodo imeli že ob vselitvi vsaj nekatere funkcionalnosti pametnega stanovanja.
Zavedamo se tudi, da bomo gradili v Dravljah, ne v središču prestolnice, zato bodo tudi cene temu primerne. Ne govorimo o luksuzu, temveč o kakovostnih stanovanjih za srednji sloj prebivalstva.
Že od začetka projekta je bilo zaslediti nasprotovanje oziroma odpor okoliških prebivalcev.
Razumem odpor sosedov, saj gre za nekakšen tujek v domačem okolju. Prebivalci so se navadili na zelenico s hribom, kjer se igrajo otroci in kjer sprehajajo svoje štirinožne ljubljenčke. Če pride nekdo, ki želi na tem mestu graditi stanovanja, je logično, da se vprašajo, zakaj prav tu, ne kje drugje. Ta del razumem in spoštujem.
A na drugi strani ne gre za našo zgodbo s sosedi, temveč zgodbo sosedov z Mestno občino Ljubljana (MOL). Če je bil za to območje sprejet OPN, je ta usklajen z okoliškimi prebivalci. Gre torej za prostor, kjer je načrtovana gradnja stanovanj. Investitor se največ ukvarja s tem, kaj lahko z zemljiščem naredi. Naš izračun je narejen na predpostavkah, da je zemljišče zazidljivo in tržno zanimivo. Na podlagi tega smo se odločili za investicijo in naredili vse, kar je potrebno za pridobitev gradbenega dovoljenja.
Ob pomanjkanju stanovanj v Ljubljani so torej na tehtnici koristi širše javnosti in nasprotovanje okoliških prebivalcev.
Se pogovarjate z okoliškimi stanovalci?
Okoliški stanovalci so stranski udeleženci v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja. Priglasili so se v postopek in temu nismo nasprotovali. Mi smo se z njimi pogovarjali leto dni, javna razgrnitev projekta se je končala julija lani. Po tem smo obdelali najmanj šest interakcij s sosedi in odgovorili na 42 komentarjev o tehnični izvedbi projekta. Ministrstvo za naravne vire in prostor nam je naložilo dodatne pogoje za gradnjo, kar je prav in povsem normalno.
Želimo si, da se sosedje zavedajo, da projekt prinaša tudi prednosti v njihovo okolje. Morda teh nismo znali najbolje pojasniti ali jih nekateri sosedje niso želeli slišati. A vse poteka v skladu z OPN. Območje Brilejeve ulice je ena izmed ljubljanskih sosesk, kjer je zelo težko najti prosto parkirno mesto. Zato bomo v podzemni garaži stanovalcem sosednjih blokov ponudili sto parkirnih mest. Na obstoječem travniku bomo v veliki meri ohranili prostor za druženje okoliških stanovalcev na igralih, klopeh, ob vodnih elementih ... Otroško igrišče nameravamo v dopoldanskem času ponuditi v brezplačno uporabo bližnjemu vrtcu.
Želimo, da novogradnja lepo zaživi z okoljem, ne pa da zraste tujek, od katerega sosedje ne bodo imeli ničesar. Marsikdo od sosedov pozablja, da so tudi oni pred 40 leti z gradnjo Brilejeve soseske povzročali negodovanje okoliških prebivalcev.
Šiška že zdaj velja za najbolj naseljeni del Ljubljane, kjer novogradnje rastejo kot gobe po dežju. Nekateri pravijo, da se spreminja v betonsko džunglo. Zakaj je po vašem mnenju Šiška tako privlačna za investitorje?
Na to sami nimamo vpliva, saj nismo sodelovali pri sprejemanju OPN. Očitno je bila Šiška v mestnem svetu ocenjena kot območje, ki lahko z novogradnjami enako kakovostno živi še naprej. Verjetno je k tej odločitvi pripomogla tudi kombinacija hitrega dostopa do obvoznice, avtoceste in urejene infrastrukture, bližina narave ...
Bo v obstoječih vrtcih in šolah dovolj prostora za nove stanovalce?
Po naših pogovorih s predstavniki MOL bo prostora dovolj. Po njihovih navedbah je v ljubljanskih vrtcih in šolah vsako leto vpisanih manj otrok. Predvidevamo, da bodo med kupci tudi Ljubljančanke in Ljubljančani, ki se bodo v Regentov kvart preselili iz drugih delov prestolnice in ne bodo zasedali dodatnih mest.
Ljubljančani se pritožujejo, da se gradijo pregrešno draga stanovanja za elito, večina pa lahko o nakupu le sanja. Cene kvadratnega metra letijo v nebo. Bo pri vas drugače?
Naj še enkrat poudarim, da ne gradimo stanovanj za bogato elito. Tega niti ne dopušča lokacija zunaj središča mesta. Zgradili bomo 356 stanovanj, ki bodo lahko draga toliko, kot bo ocenil trg. Spremljamo prodajo stanovanj v novogradnjah ob Celovški cesti. Tudi mi imamo v načrtu izgradnjo kakovostne soseske. Cena bo seveda odvisna od posameznega stanovanja, a skupaj z davkom so bo v povprečju gibala okoli štiri tisoč evrov na kvadratni meter. Stanovanja bomo začeli prodajati po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in sprejetju splošnih prodajnih pogojev.
Je pohlep investitorjev v Sloveniji prevelik?
Zadeva je povezana s številnimi dejavniki, eden izmed njih je tudi časovna komponenta. Še preden sem odšel študirat v tujino, se spominjam rušenja Kolizeja v središču Ljubljane, kjer se šele danes končuje gradnja stanovanjskega kompleksa Schellenburg. Koliko časa je bil denar zamrznjen v tem projektu? Govorimo o 15, 20 letih. Če ponazorim z našim projektom Regentov kvart, ki smo ga kupili decembra 2020 – letos decembra bodo minila tri leta, še tri leta bo trajala gradnja, skupaj torej šest let. Lahko tudi več. V takšnih primerih težko govorimo o veliki donosnosti projekta in pohlepu investitorjev.
Kljub temu je Ljubljana zelo privlačno mesto za nepremičninske investitorje.
Težko bi se strinjal z vami. Gre namreč za premajhen trg, tudi postopki so včasih nepredvidljivi in dolgotrajni. Če ob že sprejetem OPN oziroma Občinskem podrobnem prostorskem načrtu (OPPN) investitorji ne bi nosili tveganja za pridobitev gradbenega dovoljenja, sem prepričan, da bi bilo zanimanje investitorjev bistveno večje. To bi posledično vplivalo tudi na nižje cene nepremičnin. Prepričan sem, da če bi se zgradilo tri ali štiri tisoč stanovanj, jih nihče ne bi prodajal za sedem tisočakov za kvadratni meter. Ponudba bi namreč cene potiskala navzdol.
Ali je potencialnih lokacij za gradnjo stanovanjskih projektov v prestolnici še dovolj?
Tu bi rad izpostavil širšo sliko. Tuji investitorji zaradi manjših priložnosti ne hodijo radi v Slovenijo. Zanimata jih na primer Varšava ali Bratislava, kjer gradijo soseske s 500 ali 1.500 stanovanji. Druga zgodba so lokalni razvijalci nepremičninskih projektov z 20-letno tradicijo, ki pa jih je po mojem mnenju premalo. Ti bodo še naprej razvijali svoje projekte. Zemljišča se še najdejo. Naše podjetje je na primer našlo zemljišče na Kavčičevi ulici blizu BTC, kjer že pripravljamo nov projekt Park Residence s predvidenimi 600 stanovanji. Gre sicer za kompleksnejšo zgodbo, saj je treba prej pripraviti OPPN.
Kako sicer ocenjujete razvoj nepremičninskih projektov v Sloveniji oz. v Ljubljani? Kot ste že omenili, dolgotrajno pridobivanje dovoljenj pri nepremičninskih projektih predstavlja dodatno tveganje, predvsem finančno, kar se nazadnje kaže na prodajnih cenah. Gre za labirint birokracije? Kaj vas je najbolj presenetilo po vrnitvi v Slovenijo?
Zadnjih devet let pred vrnitvijo v Ljubljano sem živel in delal v državi, ki jo označujejo za eno od najbolj zbirokratiziranih držav na svetu. To zagotovo drži. Ko sem se vračal domov, sem imel predstavo, da prihajam v EU, kjer so postopki jasni, urejeni in hitri. A opažam, da so še vedno počasni. Z vidika investitorja bodo verjetno vedno prepočasni, saj je donosnost projekta povezana z obdobjem trajanja projekta.
Menim, da Ljubljana sicer ne odstopa od drugih evropskih prestolnic. Večji faktor pri trajanju pridobivanja dovoljenj predstavljata velikost in vrsta projekta. Ne predstavljam si, da bi nekdo za gradnjo hiše dvojčka na gradbeno dovoljenje čakal tri leta. Predstavljam si, da se postopki pri manjših projektih odvijajo hitreje.
So po vašem mnenju tako dolgotrajni postopki resnično potrebni?
Pri projektu Regentov kvart smo v postopkih z ministrstvom veliko časa porabili za dogovore v povezavi z že sprejetim OPN. Sprejeti dokumenti višje ravni, kot je OPN, bi morali imeti trdno zapisane parametre, odstopanj ne bi smelo biti. Če OPN predpisuje gradnjo 15-nadstropne stolpnice, se ne moremo pogovarjati o šestih nadstropjih. O tem se pravzaprav sploh ne bi smeli več pogovarjati. Veliko je negotovosti, ki jemljejo čas. Tistim, ki se spotikajo ob previsoko pozidanost Ljubljane, odgovarjam, da je takšna, kot jo dopušča zakon oziroma mestni načrt. Investitor pa zaradi tega izgublja dragocen čas.
Kako pa ocenjujete stanovanjsko problematiko v Sloveniji? Novih stanovanj v prestolnici kronično primanjkuje, cene letijo v nebo, na drugi strani pa je po nekaterih ocenah 11 tisoč stanovanj praznih, v katerih ne živi nihče. Njihova vrednost naj bi presegala tri milijarde evrov. Obstajajo kakšne rešitve?
Relativno hitrih rešitev ne vidim, saj je cikel gradnje zelo dolg, prav tako so postopki dolgotrajni. V našem projektu bomo na primer porabili šest let za 356 stanovanj oziroma bomo teoretično trgu ponudili okoli 60 stanovanj na leto. Po oceni mestnih oblasti pa Ljubljana potrebuje okoli tisoč novih stanovanj vsako leto. Zadnje leto, ko se je v Ljubljani zgradilo več kot tisoč stanovanj, je bilo 2008. Od takrat naprej se je vsako leto zgradilo manj kot 500 stanovanj. Tako je v zadnjih 13 letih nastala velika vrzel, ki generira povpraševanje.
Smo v obdobju, ko lahko pričakujemo krizo ali upočasnitev ekonomske aktivnosti. Takrat bo še pomembnejše na trgu nastopiti s kakovostnim produktom za realno ceno. Zagotovo je v krizi težje za vse. V Rusiji, kjer se krize pojavljajo zelo pogosto, sem se naučil, da je treba znati preživeti tudi takrat, ko je zelo hudo. Če si torej naredil dober projekt in preživel slabe čase, boš v dobrih časih zaslužil.
Imate torej rezervni scenarij v primeru nastopa recesije in vse višjih obrestnih mer za posojila?
Rezervni scenarij je narediti tako dober in učinkovit projekt, da se bodo z veliko verjetnostjo našli kupci za pošteno ceno.
