Še naprej se išče prava cena

Pred natanko enim mesecem smo objavili napovedi, da bodo preostala stanovanja v soseski Celovški dvori v prodajo ponujena za približno 2.000 evrov po kvadratnem metru. Včeraj so se napovedi izkazale za dokaj pravilne: Hilda Tovšak, direktorica gradbenega podjetja Vegrad, je objavila, da je preostalih 230 stanovanj (od 833 v celi soseski) na voljo od 1.995 do 2.350 evrov po kvadratnem metru. Zakaj cena brez DDV? Za temi, na prvi pogled za kupce spodbudnimi številkami – vsaj v primerjavi s cenami, ki so veljale pred nekaj leti –pa se skriva še nekaj dejstev, ki jih bodo potencialni kupci odkrili, če ne prej, pa takrat, ko bodo pripravljali končni izračun za svoj nov dom. Objavljena cena namreč ne vsebuje DDV-ja in ta podatek ni tako močno izpostavljen kot sama temeljna cena. Torej je takoj treba prišteti še 8,5 odstotka, kar poviša razpon cen po "kvadratu" na vrednosti med 2165 in 2550 evrov. Ta za evropske nepremičninske razmere ugodni obremenilni odstotek ne bo več dolgo veljal, ker je Evropski uniji trn v peti, da Slovenija prodajo novogradenj obdavčuje po znižani in ne po splošni davčni stopnji. Ko bo izhodiščna cena nepremičnin z novim letom obremenjena z 20 in ne več z 8,5 odstotki, bodo kupci hitro imeli precej manj razlogov za zadovoljstvo.

Oglaševanje cen novogradenj brez DDV je marketinški trik, s katerim prodajalci navidezno nižajo ceno, a če mora kupec plačati DDV, ni razloga, da se ga ne vključi pri oglaševanih cenah. Tudi letalski prevozniki so slepili z ločenim zaračunavanjem letalskih in varnostnih pristojbin, a so jim evropske oblasti odvzele to orodje za zavajanje. In če pravila o poštenem oglaševanju veljajo za nakupe letalskih vozovnic, ki so resda velikosti nekaj deset ali nekaj sto evrov, zakaj ne tudi za nakupe nepremičnin, ki se neprimerljivo dražje?

Pa še kakšno parkirno mesto Vsakemu stanovanju je treba prišteti še parkirno mesto, za katerega naj bi bilo treba odšteti še okoli 16 tisočakov, kar je verjetno cena brez DDV-ja. To je denar, ki bi po zdaj veljavnih cenah Celovških dvorov kupil še kakih 7 "kvadratov" stanovanja. Večjim stanovanjem pripadata dve parkirni mesti – dobro za gospodinjstva, kjer sta dva avta nujnost, a morda za nekoga nepotreben strošek.

Ni vse v številkah Kupci se pogosto pritožujejo, da tlorisi novogradenj niso najbolj funkcionalni – da je veliko hodnikov, lož in drugih prostorov, ki pravzaprav bistveno ne prispevajo k uporabni stanovanjski površini. Na večji kvadraturi je manjše število sob kot nekoč in tudi to v bistvu podraži ceno. Matematika je sicer eksaktna veda, a je v projektiranju stanovanj tudi veliko umetnosti.

Prav v tem lahko najdemo odgovor, zakaj ljudje planejo na ena stanovanja, druga pa ostanejo: kvadratura na zrelih nepremičninskih trgih že dolgo ni edino merilo cene. Celo na isti lokaciji, na istem vhodu bodo različna stanovanja prav zaradi svojih lastnosti (tloris, lega, osvetljenost, hrup …) morala imeti različne cene. Uravnilovke bi morale tudi tu že biti preživete.

Kupci bodo čakali Kupci so prepričani, da se še naprej splača čakati. Niso redki niti tisti, ki menijo, da je prava cena za Celovške dvore 1300 evrov za že obdavčeni kvadratni meter stanovanja. "Menim, da je ta cena v Ljubljani za novogradnjo nerealna," pravi Marko Puschner, urednik slovenskega nepremičninskega portala Slonep.net, ki obenem dodaja, da so vse napovedi o tem, na kakšno vrednost naj bi padle cene nepremičnin, vendarle zgolj ugibanja. "Nepremičninski trg je dokaj nepredvidljiv, vanj pa lahko z ukrepi vedno poseže država, ki povsem obrne potek dogodkov." Kljub temu pa, pojasnjuje Puschner, strošek nakupa zemljišča in višina vseh prispevkov, ki jih mora plačati investitor, v Ljubljani niso majhni in zato tako nizke cene po njegovem mnenju ni pričakovati.

Glede objavljenih cen za Celovške dvore je Puschner zadržan: "Nižje cene, ki jih je objavil Vegrad, bodo zagotovo spodbudile zanimanje za stanovanja. Vprašanje pa je, ali imajo ponujena stanovanja dovolj primerno lokacijo in velikost, da se bodo hitro prodala. Prodaja lahko traja dlje časa."

Banke bodo pomembno usmerjale

V razmerah, ko Vegrad ni finančno likviden, bodo pomembno vlogo pri ritmu prodaje in cenah imele tudi banke. "V skrajnem primeru, ko bi se za poplačilo propadlih kreditov prodajala s strani bank zasežena stanovanja, bi bilo mogoče pričakovati zelo nizke cene, vendar dvomim, da bo do tega prišlo. Banke želijo iztržiti največ in prodaja stanovanj po izjemno nizkih cenah jim ni v interesu," ocenjuje Puschner.

Nakazuje se trend počasnega zniževanja, toda … Nepremičninski trg se bo prebudil šele, ko bodo ljudje obnovili zaupanje v lastno finančno varno prihodnost in se bodo (lahko) zadolževali za daljša obdobja in za večje zneske. Do takrat pa se bo nadaljevala igra živcev s časom: "Ponudbe rabljenih in novih stanovanj je na trgu trenutno dovolj in glede na to, da je število prodaj majhno, ni pričakovati, da bi se razmerje med ponudbo in povpraševanjem v kratkem spremenilo. Če na trg ne bo posegala država ali pa ne bo prišlo do vpliva drugih zunanjih dejavnikov, lahko pričakujemo nadaljnje počasno padanje cen. Lahko, da bo prišlo do manjših nihanj navzgor, vendar se trenutno nakazuje trend počasnega zniževanja," ocenjuje Puschner.

Lastništvo ni le privilegij temveč tudi breme in odgovornost Koliko bo kdo, bodisi na strani prodajalca bodisi na strani kupca, lahko čakal, pa bo moral vsak presoditi zase. V preteklosti je bila pot do stanovanj veliko lažja in cenejša, a je to temeljilo na nerealnih ekonomskih osnovah, ki so popačile tudi odnos lastnikov do lastništva. Še danes, denimo, nekateri lastniki, ki so do stanovanj prišli za "drobiž", ne razumejo niti, zakaj morajo v večstanovanjskih objektih plačevati v rezervni sklad, še vedno pa se vleče miselnost, da mora vsaka družina imeti svojo "bajto" ali vsaj stanovanje. Najbrž pa je vendarle vsem jasno, da se Jazbinškov zakon, zaradi katerega ima Slovenija v primerjavi z ostalimi članicami EU nenavadno visok odstotek prebivalcev, ki so lastniki nepremičnin, ne bo nikoli več ponovil.