Ponedeljek, 11. 3. 2019, 12.03
5 let, 8 mesecev
Učinki Airbnbja: prestolnice v omejitve, v Sloveniji država stori premalo
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
1,88
3
Negativne učinke platform za oddajo zasebnih stanovanj občutijo mnogi, spremembe povzročajo posledice zelo hitro, zato področje zahteva hitre ukrepe.
Na spletni platformi za oddajanje nepremičnin v najem Airbnb lahko danes rezervirate že okoli šest milijonov nastanitev po vsem svetu. Ker se število namestitev povečuje in prihaja tudi do negativnih učinkov, so nekatere prestolnice dejavnost že začele omejevati. Pri nas bi se moralo področje urediti na ravni države, saj občine nimajo pravne podlage, da bi to uredile same, si pa tega želijo. Kot pravijo na Bledu, se je pri njih drastično spremenila demografska in socialna podoba kraja.
Področje oddajanja nepremičnin v najem prek platform, kot sta Airbnb in Booking, je eno od tistih, kjer je mnoge hitrost razvoja presenetila. Kot pri dronih ali samodejno vozečih avtomobilih je tudi tu treba prilagoditi veljavno zakonodajo do te mere, da bo ta sledila razvoju in dejansko služila svojemu namenu tudi v praksi. Pomanjkljivosti občutijo mnogi, spremembe povzročajo posledice zelo hitro, zato področje zahteva hitre ukrepe.
Bled je ena od slovenskih destinacij z velikim številom namestitev, ki jih ponuja platforma Airbnb. V tem čudovitem gorenjskem kraju lahko prek portala Airbnb izbirate med kar 306 namestitvami. Kot pravijo na občini, pojav drastično spreminja kraj, zato bi si želeli imeti več vpliva na to področje.
"Stalno prebivalstvo se izseljuje in namenja svoje nepremičnine oddajanju, stanovanjske soseske pa se spreminjajo v mešana območja za turizem, kar za sabo vleče več negativnih kot pozitivnih učinkov," pravijo na Občini Bled.
"Občine nimamo pravne podlage za samostojno urejanje te dejavnosti, čeprav bi si jo želeli. Za zdaj so torej odločitve in rešitve na državni ravni. Na Bledu sicer s tem ni povezana problematika nadzora, pobiranja turistične takse in podobno, saj je dejavnost v praksi precej podobna klasičnemu oddajanju sob ali apartmajev v stanovanjskih hišah," pravijo na blejski občini.
"Bolj ta pojav v tako majhnem turističnem kraju, kot je Bled, drastično spreminja demografsko in socialno podobo. Stalno prebivalstvo se izseljuje in namenja svoje nepremičnine oddajanju, stanovanjske soseske pa se spreminjajo v mešana območja za turizem, kar za sabo vleče več negativnih kot pozitivnih učinkov. Predvsem na področju prometa in druge komunalne opremljenosti in urejenosti, pa tudi z vidika občutka varnosti, udobja bivanja za stalne prebivalce in podobnega," posledice opisujejo na Občini Bled.
Številne prestolnice po svetu že uvedle omejitve
Prestolnice po svetu se z negativnimi učinki spoprijemajo na različne načine. Nekatere bodo oddajanje stanovanj v stanovanjskih soseskah dovolile le za krajši čas, na primer v času poletnih počitnic. Tako so se odločili v avstrijski prestolnici. V Berlinu so uvedli obvezno registracijo obstoječih namestitev, novim pa bo registracija omogočena v zelo redkih primerih. V Amsterdamu lahko svojo nepremičnino oddajajo le še 30 dni na leto, v Parizu 120 dni, ponekod je treba plačati zelo visoke davke ali pa so to dejavnost že prepovedali oziroma uvedli tako stroga pravila, da stanovanja oddajajo le še redki.
Barcelona: domovi, namenjeni kratkoročnim najemom, morajo biti registrirani, novih registracij ne bo.
Berlin: za oddajo polovice ali več svojega doma za kratkoročni najem, je potrebno dovoljenje.
London: kratkoročni najemi celih domov so omejeni na 90 dni letno.
Palma de Mallorca: župan je kratkoročne najeme prepovedal.
New York: najem stanovanja za 30 zaporednih dni ali manj ni dovoljen, če lastnik ni prisoten.
Pariz: kratkoročni najemi so omejeni na 120 dni na leto.
San Francisco: gostitelji morajo svojo dejavnost registrirati in pridobiti dovoljenje za kratkoročno oddajo, oddaja celotnega doma je omejena na 90 dni letno.
Singapur: minimalno trajanje najema stanovanj v javnih zgradbah je šest zaporednih mesecev.
Tokio: deljenje domov je bilo legalizirano šele leta 2017, dovoljeno za največ 180 dni letno.
(Vir: BBC)
Učinki Airbnbja se kažejo tudi v Ljubljani
Stanovanjski zakon ne ureja oddajanja stanovanj prek platforme Airbnb in drugih podobnih platform, a učinki Airbnbja se, kot opažajo po vsej Evropi, kažejo tudi v Ljubljani, pravijo v Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (MOL).
Sicer nimajo podatkov, v kakšnem obsegu je zaradi platform, kot je Airbnb, zmanjšano oddajanje stanovanj v dolgoročni najem. Kot pravijo, tudi ni znano, ali bi se ta stanovanja, če se ne bi oddajala v turistične namene, sploh oddajala v dolgoročni najem, zato o konkretnih ocenah negativnih posledic oddajanja prek Aibnbja na stanovanjskem področju ne morejo govoriti.
Stanovanjski sklad: višje davke za Airbnb in nižje za dolgoročni najem
"Glede na znan velik primanjkljaj javnih najemnih stanovanj smo dali konkretne predloge že ob pripravi Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 ter tudi med sodelovanjem z ministrstvom za okolje in prostor (MOP) ob pripravi nove zakonodaje, ki jo bo morala država sprejeti na podlagi resolucije. Po naši oceni bi bilo treba sprejeti spremembe na davčnem področju v smislu višje obdavčitve, kadar gre za oddajo prek Airbnbja, in nižje obdavčitve, kadar lastnik odda stanovanje v dolgoročni najem. Na ta način bi država spodbudila lastnike k oddajanju stanovanj v dolgoročni najem. Dejstvo je, da terja področje oddaje stanovanj prek platform, kot je Airbnb, ustrezno zakonsko ureditev, torej aktivnosti na državni ravni," poudarjajo v stanovanjskem skladu.
Določene spremembe na tem področju sicer prinaša resolucija, ki v okviru stanovanjskega sklada predvideva vzpostavitev službe za javno najemniško upravljanje, pravijo.
"Namen navedene službe je opravljanje funkcije vmesnega akterja med najemnikom in zasebnim lastnikom, ki se bo odločil predati svoje stanovanje za srednjeročno ali dolgoročno obdobje v upravljanje tej službi. Na ta način bo tak lastnik razbremenjen vseh poslov, povezanih z oddajo stanovanja. MOP in ministrstvu za finance je naložena obveznost preveritve dodatnih možnosti vpeljave davčnih olajšav za lastnike, ki bodo stanovanja oddajali prek javne službe za najemniško upravljanje," pravijo v stanovanjskem skladu.
Stanovanj v Ljubljani primanjkuje. Zaradi Airbnbja je teh zagotovo na voljo manj, kot bi jih bilo sicer, saj lastniki z oddajo turistom zaslužijo več kot z dolgoročnim najemom.
MOL: Negativne vplive Airbnbja lahko prepreči le država
Na MOL menijo, da lahko negativne vplive Airbnja prepreči le država, in sicer tako, da ustrezno prilagodi zakonodajo ter uvede strožji in učinkovitejši nadzor nad oddajanjem. Pristojno ministrstvo so na to že večkrat opozorili, pravijo.
Na MOL namreč opozarjajo, da stanovanj primanjkuje, s tem problemom pa se spoprijemajo tako, da si prizadevajo za povečanje stanovanjskega fonda.
"Od leta 2007 do danes smo tako z gradnjo ali nakupi povečali stanovanjski fond za več kot 1.500 stanovanjskih enot, skupaj upravljamo več kot 4.200 stanovanj; objavili smo javne razpise za dodelitev 2.200 neprofitnih najemnih stanovanj," pravijo na MOL.
V prihodnjih štirih letih v Ljubljani 1.500 novih neprofitnih stanovanj
MOL napoveduje, da bodo v prihodnjih štirih letih zgradili dodatnih 1.500 neprofitnih stanovanj.
Kot so zapisali, s sprejetjem občinskega prostorskega načrta omogočajo gradnjo dodatnih 40 tisoč stanovanj. Pričakujejo, da bodo z večjo ponudbo stanovanj na trgu nepremičnine, z izjemo ekskluzivnih lokacij, cenovno bolj dostopne. "Veseli nas naraščajoče število načrtovanih zasebnih stanovanjskih gradenj: na Šmartinski cesti, pri Kitajskem zidu ob Celovških dvorih, pri Ruskem carju, na Regentovi ulici, Parmovi, Tržaški, Roški, v Podutiku ... Pri tem je treba upoštevati, da v Ljubljani gradi tudi republiški stanovanjski sklad," so zapisali.
MOL napoveduje, da bodo v prihodnjih štirih letih zgradili dodatnih 1.500 neprofitnih stanovanj. "Sicer smo parlamentu v preteklosti že predlagali, da bi se naš stanovanjski sklad lahko zadolžil za do 50 odstotkov, s čimer bi že pred dvema letoma zgradili novih prepotrebnih 2.000 stanovanj. To nam je bilo onemogočeno, saj so nam dovolili zadolževanje za največ 20 odstotkov," so dodali.
Učinke Airbnbja občutijo tudi študenti
Vse kapacitete Študentskega doma Ljubljana, ki premore 7.321 postelj, so zasedene že od začetka študijskega leta. Študente, ki čakajo na prednostni listi, sproti napotijo na vselitev glede na dinamiko izseljevanja študentov. Ker za študente ni mesta v študentskem domu, si namestitev kmalu poiščejo pri zasebnikih ali drugje in tako jih na čakalni listi ni več.
"Osip s te čakalne liste bi bil pred leti v enakem obdobju, to je konec prvega semestra, že zelo velik, letos pa se še vedno giblje, tako kot na začetku, okoli desetih odstotkov. To nam pove, da študenti s čakalne liste nimajo veliko alternativ, da bi si našli stalno ali vsaj začasno namestitev kje drugje, čeprav tudi mi v sodelovanju s pristojnim ministrstvom preverjamo možnosti v dijaških domovih in pri zasebnikih," pravijo v Študentskem domu Ljubljana.
Drugi trend, na katerega so jih opozorili študenti, je, da nekateri najemodajalci, ki oddajo sobe prek spletnih platform, želijo, da so njihove kapacitete ne samo v poletnih mesecih, ampak tudi decembra na razpolago za turizem. To ne velja za zasebnike, ki oddajajo sobe s subvencijo prek razpisa Študentskega doma Ljubljana, pojasnijo.
Študenti s čakalne liste za študentske domove ne najdejo alternative pri zasebnih najemodajalcih, ko pa jo, ti pogosto želijo imeti poleg poletnih mesecev stanovanje za oddajo turistom na voljo tudi decembra.
Zasebni ponudniki so pomembni, v določenih obdobjih namestitev primanjkuje
Kot so nam dejali v javnem zavodu Turizem Ljubljana, je povprečna zasedenost sob v hotelih in podobnih namestitvenih obratih v Ljubljani več kot 60-odstotna, v določenih obdobjih namestitev primanjkuje in so ponudniki namestitev dobrodošli. Teh je trenutno zgolj v strogem mestnem središču 277, v vsej Ljubljani pa nekajkrat toliko.
"Ker govorimo o letnem povprečju, je 60-odstotna zasedenost visoka številka, je pa dejstvo, da v določenih obdobjih, kot so poletni meseci, in ob večjih mednarodnih poslovnih prireditvah, na primer kongresih, ki jih je v Ljubljani vsako leto več, prenočitvenih kapacitet primanjkuje. Takrat so dodatna ležišča, ki jih sobodajalci ponujajo prek različnih portalov, dobrodošla. Zasebni ponudniki so pomemben del turistične ponudbe v Ljubljani, saj določen segment gostov želi prav tovrstno namestitev," pravijo v Turizmu Ljubljana.
Hotelirji: Z velikim začudenjem spremljamo razvoj podobnih namestitvenih modelov
Hotelirji že nekaj let z velikim začudenjem opazujejo svetovno dogajanje razvoja Airbnbja in podobnih nastanitvenih modelov, pravi Gregor Jamnik, predsednik Združenja hotelirjev Slovenije pri Turistično gostinski zbornici Slovenije in direktor BW Premier hotela Slon. Kot pravi, je logično, da so gostje navdušeni nad novo obliko nastanitvenih možnosti, še posebej če so te cenejše od hotelov ter celo bolj prostorne in udobne.
Pred pojavom omenjenih nastanitvenih modelov je bil v porastu konceptualni hostel kot nova oblika bivanja, Airbnb pa je nadaljnji razvoj hostlov zatrl, opisuje Jamnik.
"Vsekakor je prav pestrejša ponudba tista, ki dela destinacijo bolj privlačno. Pa vendar naj bo konkurenca lojalna in poštena. To je poziv državi, ki vsekakor naredi premalo," pravi Gregor Jamnik, predsednik Združenja hotelirjev Slovenije pri Turistično gostinski zbornici Slovenije.
"Težko se primerjamo z nekom, ki deluje na nepošten in goljufiv način"
Tako kot vsak posel ima tudi Airbnbjev poslovni model svojo krivuljo, ki po rasti navadno tudi pade, pravi Jamnik.
"Še vedno gre pri Airbnbju za nelojalno konkurenco, za kaos pri nadzoru poslovanja, za popolno ignoranco portala Airbnb do odgovornosti do gosta, brez zavarovanja gostov, za neupravičeno ščitenje ponudnikov, ki na črno oddajajo stanovanja in jih nočejo razkriti lokalnim oblastem, in tako naprej," opozarja Jamnik. Pravi, da se zato hotelirji težko primerjajo z nekom, ki "deluje na tovrsten nepošten in goljufiv način", a poudarja, da vendar pri tem niso vsi nepošteni in da obstajajo tudi dobre prakse.
"Airbnb v svetu poslovnih potovanj je dokaj nova realnost, kar dobro prikazujejo omenjeni rezultati ankete Turizma Ljubljana, ki kažejo, da se je v letu 2018 že 18 odstotkov vseh kongresnih gostov, ki obiščejo Ljubljano, nastanilo v teh kapacitetah. Leto prej je bilo 13 odstotkov takšnih prenočitev kongresnih poslovnih gostov," pravi Jamnik.
Kako se lahko hotelirji spopadajo s konkurenco zasebnih namestitev
"Hotelirji se bomo v prihodnje še bolj trudili, da bomo čim bolj drugačni od ponudnikov zasebnih stanovanj, da bomo boljši pri naboru storitev, ki jih ponujamo gostom, da bomo bolj varni, da bomo čisti in urejeni, ustrežljivi in prijazni, da bomo gostom pričarali posebna doživetja, za katera je vredno plačati višje cene, goste bomo še naprej bogato nagrajevali za njihovo zvestobo s programi zvestobe in podobno. Menim, da se bo ravno zaradi naštetih prednosti, ki jih hotelirji ponujamo gostom, krivulja rasti Airbnbja hitro umirila, še več, pričakujem celo stagnacijo, podobno kot pri Uberju," napoveduje Jamnik.
"Država naredi premalo, naj bo konkurenca lojalna in poštena"
Kot pravi Jamnik, vse navedene negativne plati ne pomenijo, da hotelirji ne marajo tovrstne ponudbe. Menijo namreč, da je to odlična komplementarna ponudba namestitev v destinaciji.
"Vsekakor je prav pestrejša ponudba tista, ki dela destinacijo privlačnejšo. Pa vendar naj bo konkurenca lojalna in poštena. To je poziv državi, ki vsekakor naredi premalo. Zakaj naredi premalo? Ker ni v sposobna narediti več. Imajo premalo inšpektorjev, zastarele zakone pregona in kaznovanja ter premajhen vpliv v Evropski komisiji, kjer bi lahko s skupnimi močmi kaznovali Airbnb zaradi nespoštovanja državnih zakonov o razkrivanju podatkov ponudnikov, ki ne plačujejo davkov in takse ter oddajajo na črno," še opozori Jamnik.
Nujno je delovati v zakonskih okvirih, ki se oblikujejo na državni ravni, poudarjajo tudi v Turizmu Ljubljana. "Sobodajalci so se dolžni vpisati v register, ki ga vodi Ajpes. Gosti, ki neprijavljeni bivajo v nastanitvah, ki so jih najeli prek portala Airbnb oziroma podobnih platform, ne plačujejo turistične takse, prav tako se jih ne beleži v statistiko prihodov in prenočitev. Z vidika varnosti je treba goste prijaviti tudi pri policiji, poleg tega morajo vsi sobodajalci izdajati račune in poravnavati davčne obveznosti. Ljubljana v nasprotju z Berlinom, Amsterdamom in Barcelono ni 'država v državi' in ne more sama oblikovati ukrepov za regulacijo dejavnosti, aktivno pa spremljamo in podpiramo vse pristojne institucije pri poskusih reguliranja neprijavljenega kratkoročnega oddajanja nepremičnin," pravijo v Turizmu Ljubljana.
Namestitev je glede na povpraševanje v določenih obdobjih še vedno premalo, zato so zasebni ponudniki pomemben del turistične ponudbe. Tudi zato, ker številni turisti iščejo le to vrsto namestitve.
3