Prodajne cene nepremičnin so večinoma nižje od vrednotenj Gursa

Vrednosti nepremičnin v registru nepremičnin pri geodetski upravi (Gurs) bodo v kratkem znova prilagojene razmeram na trgu. Gurs je na vlado že poslal uredbo, čaka le še na njeno potrditev. Na novo indeksirane vrednosti nepremičnin v registru nepremičnin, kjer je vpisanih 6,1 milijona enot, bodo odražale stanje na nepremičninskem trgu na dan 31. marec 2014. Za vsako vrsto nepremičnin in vrednostno območje bo indeksacija izvedena ločeno, zato ni mogoče predvideti, koliko nepremičninam in na katerih lokacijah se bodo vrednosti spremenile.

Pričakovati pa je, da se posplošene tržne vrednosti nepremičnin nikjer ne bodo zvišale, določene bodo ostale na enaki ravni. Vrednosti preostalih nepremičnin pa se bodo dodatno znižale, med drugim tudi stanovanja v urbanih središčih. Največja znižanja naj bi bila do 20-odstotna.

Ob zadnji indeksaciji cene nižje do 30 odstotkov Zadnja indeksacija je bila narejena jeseni leta 2013 in je odražala stanje na dan 1. januar 2013. Takrat so se vrednosti znižale za od 10 do 30 odstotkov, v nobeni vrednostni coni pa ni prišlo do zvišanja vrednosti. Najbolj so se znižale vrednosti za lokale, pisarne, zemljišča za gradnjo stavb in tudi stanovanjske nepremičnine na območjih, kjer so bile najvišje. Medtem ko je bila ob prvi objavi ocenjenih vrednosti decembra 2011 skupna ocenjena vrednost vseh nepremičnin v Sloveniji okoli 140 milijard evrov, je po indeksaciji znašala okoli 128 milijard evrov.

"Stranke se ob odločitvi za prodajo orientirajo tudi na Gursovo posplošeno tržno vrednost nepremičnine. Ta vpliva tudi na odobritev hipotekarnega kredita kupcu. Če banka namreč ugotovi, da je Gursova vrednost nižja od s stranko dogovorjene cene, kupci ne dobijo potrebnega zneska. V obratnem primeru pa je za stranko bistveno bolje," pojasnjuje Predrag Todić iz nepremičninske družbe Ljubljana nepremičnine.

Ali se Gursovo vrednotenje ujema s tržno ceno nepremičnin, je odvisno od vsake nepremičnine posebej. "Pred kratkim smo v ljubljanski soseski Grbina prodali 80 kvadratnih metrov veliko mansardno stanovanje za 125 tisoč evrov, Gurs pa ga je ovrednotil na 140 tisoč evrov. Trenutno so prodajne cene večinoma nižje od Gursovih vrednotenj," pravi nepremičninski posrednik Todić, ki se mu zato indeksacija zdi nujno potrebna.

Dodaja, da so številni prodajalci pred prvo indeksacijo pričakovali, da bodo za svoja stanovanja iztržili znesek, ki jim ga je izračunal Gurs, na trgu pa je bila v resnici njihova vrednost bistveno manjša. "Šele po izvedeni indeksaciji so prodajalci zmanjšali svoje apetite," sklene Todić.

Previsoke Gursove ocene so lahko tudi prednost Da je glede na trenutne razmere in dodaten padec cen indeksacija smiselna, se strinja tudi Alen Komič iz družbe ABC nepremičnine. "Prodajalci običajno ob začetku prodaje pogledajo Gursovo vrednotenje in na podlagi tega postavijo ceno. Mi kot posredniki jim običajno svetujemo nižjo ceno, saj vemo, za kakšen znesek je določeno nepremičnino mogoče prodati. S tem pa se nekateri prodajalci nikakor ne želijo sprijazniti," pravi Komić, ki v večini primerov zaznava previsoka Gursova vrednotenja.

Ta so lahko problematična tudi v smislu odmere davka. "Če nepremičnino prodaš pod 80 odstotki Gursove ocene, imaš lahko težave na davčni upravi. Ta namreč želi odmeriti dvoodstotni davek od 80 odstotkov Gursove ocene, veliko prodaj v zadnjem času pa je bilo izpeljanih precej pod njihovo oceno. Redko katera nepremičnina se proda dražje," opozarja nepremičninski posrednik.

Prednost previsokih Gursovih vrednotenj nepremičnin Komič vidi le pri najemanju posojil za nakup stanovanj. "Če kupuješ stanovanje za sto tisoč evrov, ki je sicer po Gursu ocenjeno na 120 tisoč evrov, lažje na primer dobiš 80 tisoč evrov kredita, kot če bi bila Gursova ocena nižja. Veliko bank sicer dela svoje ocene vrednosti nepremičnin, sploh če gre za večji znesek kredita," še sklene Komič.

Banke običajno poskrbijo za lastno oceno vrednosti nepremičnine To so nam potrdili tudi v banki Unicredit in v banki Hypo Alpe Adria Bank. "Ko banka prejme nepremičnino v zavarovanje, poskrbi za lastno oceno njene vrednosti. Cenitev nepremičnine izdela neodvisen cenilec, ocene vrednosti pa morajo biti v celoti v skladu z veljavnimi mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti. Ocenjene vrednosti pooblaščenih cenilcev pregledajo za to usposobljeni strokovnjaki v banki in presodijo, če so cenitve ustrezne, tako z vidika metodologije kot tudi z vidika ocenjene vrednosti," poudarjajo v Unicreditu.

Ob tem dodajajo, da za določene notranje odločitve, vendar ne pri novih poslih, lahko banka uporabi tudi posplošene tržne vrednosti nepremičnin, ki jih je s svojo metodologijo ocenila geodetska uprava.

V banki Hypo pri oceni vrednosti nepremičnin v največji možni meri upoštevajo podatke o nepremičninah, ki izhajajo iz javnih evidenc, torej tudi registrov, ki jih vodi Gurs. Pri tem se verodostojnost vhodnih podatkov preveri tudi s skladnostjo v naravi. "Vrednosti nepremičnin, ki jih določa Gurs, niso zavezujoče, ampak informativne narave. Cene na trgu so v praksi drugačne, za banko pa je lahko merodajna le cenitev pooblaščenega cenilca oziroma sodnega izvedenca. Ob prilagoditvi vrednostni nepremičnin v registru nepremičnin pa bomo konkretne primere po potrebi obravnavali posamezno," so še sporočili iz Hypa.

Koliko so padle cene? Po zadnjih dostopnih podatkih geodetske uprave je povprečna cena rabljenega stanovanja na ravni države v prvem polletju 2014 znašala 1.490 evrov za kvadratni meter, še v začetku leta 2011 je ta znašala 1730 evrov. V primerjavi s prvim pol¬letjem 2013 je bila nižja za tri odstotke, v primerjavi z drugim polletjem 2013, ko je prvič od začetka sistematičnega spremljanja cen nepremičnin leta 2007 padla pod mejo 1.500 evrov za kvadratni meter, pa je ostala nespremenjena.

V Ljubljani je bilo sicer treba za kvadrat stanovanja v začetku lanskega leta v povprečju odšteti dobrih dva tisoč evrov, leta 2011 pa 500 evrov več.

Trend padanja povprečne cene za stanovanjske hiše je bil nekoliko izrazitejši kot za stanovanja. V prvem polletju lanskega leta je bila povprečna cena stanovanjske hiše v primerjavi s prvim polletjem 2013 nižja za 10 odstotkov, z drugim polletjem pa 3 odstotke. Na ravni države je bila povprečna cena hiše s pripadajočim zemljiščem najnižja od začetka spremljanja cen. Znižala se je že četrto polletje zapored.

Nižje posplošene vrednosti nepremičnin bodo vplivale tudi na nižji davek na nepremičnine v primeru morebitne uvedbe tega. Že zdaj pa bi bili lahko nekateri lastniki nepremičnin višjih vrednosti, katerih vrednost presega pol milijona evrov, oproščeni davka na luksuz.