hiša
Pravni nasvet
Sreda, 6. 2. 2019, 18.56
10 mesecev, 2 tedna
Kaj storiti, če nam v hiši nagaja drugi solastnik? #PravniNasvet
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
2,09
9
Kot pravi bralec, štiri tastove mačke uničujejo njegovo in skupno lastnino, po hiši se širi neprijeten vonj, zaradi dlak in bolh se skupnim prostorom izogibajo.
Bralec je skupaj s tastom kupil dvostanovanjsko hišo, v kateri zdaj živijo. Čeprav je za hišo prispeval veliko več kot pol kupnine, sta lastnika v enakem deležu. Težave so se začele, ko je tast v hišo pripeljal štiri mačke, ki so čez dan zunaj, ponoči pa v skupnih prostorih. Kot pravi bralec, mačke uničujejo njegovo in skupno lastnino, po hiši se širi neprijeten vonj, zaradi dlak in bolh se skupnim prostorom izogibajo, bralec ima tudi dve hčerki, stari deset let in devet mesecev. Ker opozorila ne zaležejo, ga zanima, kaj lahko stori.
s tastom sva pred kratkim kupila dvostanovanjsko hišo, v kateri sedaj živimo. V nakupu sem sam prispeval veliko več kot polovico, lastnika pa sva oba v enakem deležu.
Težave so se začele, ko je v hišo brez mojega dovoljenja pripeljal štiri mačke. Ima jih kar v hiši, kjer so skupni prostori in hodnik s stopniščem.
Prva težava je, da ima mačke v hiši brez mojega dovoljenja.
Druga težava je, da so mi mački opraskali drag otroški voziček.
Tretja težava je, da je mačke navajal, da spijo oziroma ležijo na mojem novem otroškem stolčku, še na drugem otroškem stolčku in na dveh sedalih za otroka. Ker je bilo vse polno dlak in polulano, sem moral vse vreči stran.
Četrta težava je ta, da so mi mački opraskali avto. Opazil sem tudi, da ni storil ničesar, ko je videl, da so njegovi mački na mojem avtu, saj je zanj to nekaj samoumevnega.
Peta težava je, da cela hiša smrdi po mačjem urinu in blatu ter da praskajo pohištvo in podobno.
Problem je tudi, da imamo zaradi tega v stanovanju polno dlak in bolh in se zato izogibamo prostorov, kjer so mački, da svojega stanovanja ne umažemo še bolj. Poleg vsega mački niso hišni. Čez dan so zunaj in hodijo vsepovsod, čez noč pa jih zaprejo v hišo. Pred kratkim je bila ena bolna, niso je izolirali in so pustili, da se je prosto sprehajala po hiši. Kasneje je umrla.
Imam dva otroka. Ena hčerka je stara deset let, druga pa devet mesecev. Lastnika sem na vse opozoril že večkrat, ampak se na to ne ozira.
Zanima me, kaj lahko storim, da bi se vse to z mačkami spremenilo.
LP, Jože
Lastninska pravica je najobsežnejša stvarna pravica, njene omejitve pa lahko določa zgolj zakon. Kadar ima lastninsko pravico na nerazdeljeni stvari več oseb in je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto, govorimo o t. i. solastnini, pri čemer pa je izvrševanje solastninske pravice zaradi drugih solastnikov nekoliko omejeno. V nadaljevanju v sklopu vprašanja solastnika dvostanovanjske hiše podajamo pravni nasvet, kaj storiti, da preprečimo nevzdržno obnašanje in ravnanje drugega solastnika.
Ker se ukrepov, ki s seboj prinesejo tudi stroške, načeloma lotimo vedno na koncu, ko res ne najdemo nobene druge prave rešitve, je vsekakor prvi ukrep v vašem primeru ta, da se s solastnikom glede težav pogovorite in poskušate doseči skupen dogovor.
Ker iz navedenega predvidevamo, da ta dogovor ni mogoč oziroma je bil brezpredmeten, svetujemo, da kot solastnik predlagate uvedbo nepravdnega postopka na sodišču glede načina uporabe stvari.
Ena izmed rešitev pa je tudi prodaja nepremičnine, ki je v solastnini. S solastnikom se lahko dogovorita, da drug od drugega kupi preostali delež – eden postane izključni lastnik hiše, drugi pa v zameno za to dobi izplačano primerno kupnino. Ali pa se nepremičnina v celoti proda tretji osebi, izplačano kupnino pa si razdelita glede na delež solastnine.
Za zgoraj navedeno rešitev spodaj podajamo pravno podlago.
Pojem solastnine
Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, in je opredeljena v prvem odstavku 65. člena Stvarnopravnega zakonika[1] (v nadaljevanju SPZ).
Prva bistvena značilnost solastnine je, da pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri tem pa vsakemu od solastnikov pripada računsko določen delež te stvari. Druga bistvena značilnost solastninskega razmerja pa je, da solastnina zajema stvar kot celoto – z vzpostavitvijo solastnine se vzpostavi domneva o obstoju zamišljenih idealnih delov na stvari, ki ustrezajo velikosti solastninskega deleža, pri tem pa solastniki izvršujejo solastninsko pravico skupaj - med njimi se nujno oblikuje medsebojno skupnostno razmerje, katerega vsebina je izvrševanje lastninske pravice. V tem se kaže tudi bistvena razlika od enoosebne lastninske pravice. Namreč, če je lastnik en sam, je samostojno upravičen izvrševati vsa lastninska upravičenja in samostojno oblikuje za to potrebno voljo.
Solastniki morajo sprejemati odločitve o načinu izvrševanja lastninske pravice, pri čemer je podlaga vsake odločitve oblikovanje skupne volje vseh solastnikov. Kako se ta skupna volja doseže, je predmet pravil o skupnem upravljanju stvari, v praksi pa se tukaj pojavlja precej težav, preden se skupna volja doseže.
Preden se seznanimo, kako se upravlja stvar, ki je v solastnini, še na kratko o tem, katera upravičenja posamezni solastnik sploh ima.
Upravičenja solastnika
Po prvem odstavku 66. člena SPZ ima solastnik pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.
Način izvrševanja lastninske pravice (ter seveda tudi koristi in bremena) je v solastninskem razmerju treba razdeliti med solastnike, pri čemer je treba izhajati iz predpostavke, da solastnina ne pomeni fizične delitve stvari, ampak razdelitev lastninske pravice oziroma njeno skupno izvrševanje.
Upravičenja solastnika so sicer smiselno enaka kot upravičenja izključnega lastnika, opozoriti je treba samo na to, da se izvršujejo v omejenem obsegu, ki ustreza idealnemu deležu.[2]
Lastninska upravičenja, opredeljena v prvem odstavku 37. člena SPZ, so pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati, omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon.
Vsa zgoraj navedena upravičenja ima tudi solastnik glede svojega idealnega dela, k temu je treba dodati še upravičenje upravljanja s stvarjo, izhajajoč iz prvega odstavka 67. člena SPZ. Gre namreč za specifično upravičenje, ki izhaja iz solastninskega razmerja, ki je skupnostno razmerje in zahteva oblikovanje skupne volje, potrebne za sprejemanje odločitev glede stvari.
Posest in raba stvari
Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo uporabljati sorazmerno s svojim idealnim deležem, ne da bi kršil pravice drugih solastnikov, in tako nobeden od solastnikov ne more zahtevati, da sam uporablja nepremičnino, druge pa izključi iz soposesti in souporabe.[3]
Vzpostavitev posesti in s tem načina rabe stvari je rezultat volje solastnikov, pri čemer igrajo pomembno vlogo tudi lastnosti stvari, ki določajo možnosti načina rabe.
Dogovor o načinu rabe stvari
O načinu skupne rabe stvari se morajo solastniki dogovoriti. Če to ni mogoče, potem ima vsak od solastnikov možnost predlagati, da sodišče v nepravdnem postopku odloči o načinu uporabe stvari (glej 112.–117. člen Zakona o nepravdnem postopku,[4] v nadaljevanju ZNP).
Pri tem uvedbo postopka predlaga eden od solastnikov, pri čemer so stranke postopka vsi solastniki. Pri odločanju sodišče upošteva predvsem 66. člen SPZ in skladno z njim poišče način rabe, upoštevajoč upravičenja solastnikov. Načeloma iz 115. člena ZNP izhaja tudi, da lahko sodišče določi izključno rabo enega od solastnikov ter hkrati določi tudi nadomestilo, ki ga mora ta solastnik plačati preostalim solastnikom.
Navedeno stališče je povzelo tudi Višje sodišče v Ljubljani, v sodbi I Cp 667/2010 z dne 5. 5. 2010: "Solastniki se morajo o načinu uporabe solastne nepremičnine dogovoriti, če pa dogovor med njimi ni mogoč, lahko vsak od njih poda pri sodišču predlog, da mu na podlagi njegove solastninske pravice v nepravdnem postopku določi ustrezno uporabo nepremičnine. Ima pa tudi vsak od solastnikov pravico zahtevati delitev solastnine."
Zakonita predkupna pravica
V tretjem odstavku 66. člena SPZ je določeno, da če je predmet solastnine nepremičnina in bi posamezni solastnik želel prodati svoj solastniški delež, imajo solastniki pri prodaji predkupno pravico.
Pripravila: Monika Pušaver, dipl. pravnica (UN), magistrska študentka PF Univerze v Mariboru, pravna svetovalka pri projektu Pravo za VSE
[1] Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13).
[2] Glej sodbo in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 1764/2010 z dne 6. 10. 2010: "Solastnina daje na stvari vsakemu solastniku ustrezna lastninskopravna upravičenja posesti, uporabe in razpolaganja s stvarjo /…/. Prvenstvena obveznost vsakega lastnika je, da svojo stvar uporablja le v mejah, ki jih določa zakon in da se vzdržuje kršitve lastninske pravice drugega, kar seveda velja tudi v razmerju do solastnika."
[3] Isto stališče je povzelo Višje sodišče v Celju, v sodbi Cp 1224/2008 z dne 10. 1. 2018.
[4] Zakon o nepravdnem postopku (Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 – popr., Uradni list RS, št. 87/02 – SPZ, 131/03 – odl. US, 77/08 – ZDZdr in 10/17 – ZPP-E).
Ekipa Prava za VSE brezplačno svetuje prek spleta na obrazcu, ki ga najdete na njihovi spletni strani, ali na povezavi: http://www.pravozavse.si/zastavi-vprasanje/, osebno v Mariboru vsako sredo od 18. do 20. ure na Univerzi v Mariboru, Slomškov trg 15, 2000 Maribor, dvorana Severni stolp, osebno na Ravnah na Koroškem vsako prvo in tretjo soboto v mesecu v društvenih prostorih nad Havano Ravne, Prežihova ulica 7, 2393 Ravne na Koroškem, ter osebno v Črenšovcih vsako prvo in tretjo soboto v mesecu v prostorih občine, na naslovu Prekmurske čete 20, 9232 Črenšovci.
Na svoji spletni strani tudi dvakrat mesečno objavljajo pravne članke, na svojih družbenih omrežjih pa vsak teden kratke pravne nasvete (https://www.facebook.com/pravozavse.si/ ali https://www.instagram.com/humanitarnodrustvopravozavse/).
9