nepremičnine
Nedelja, 16. 4. 2023, 22.36
1 leto, 8 mesecev
Mario Henjak: V Sloveniji je manjši delež stanovanj kupljen s pomočjo posojil
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
4,36
19
"Vse to pomeni, da je bančni sistem v veliko boljši kondiciji kot pred 15 leti. Stranke to stabilnost čutijo in zaupanje narašča," je prepričan Mario Henjak, predsednik uprave Gorenjske banke.
Na prvi pogled se zdi, da se v Sloveniji veliko gradi, a je pomanjkanje stanovanj še vedno precejšnje, meni Mario Henjak, predsednik uprave Gorenjske banke. "Po naših podatkih v Sloveniji primanjkuje približno 10 tisoč stanovanj, od tega polovico v Ljubljani. To se vidi tudi po tem, da še vedno ni kakšne velike razlike med ceno rabljenih stanovanj in novogradenj. Tako da je prostora za rast dovolj," je prepričan sogovornik.
Velja, da so banke danes v mnogo boljšem stanju kot leta 2008 pred veliko finančno krizo. Kako vi vidite bančne razmere takrat in danes? Kje so po vašem mnenju razlike?
To je zelo pomembno vprašanje. Menim, da je finančna pismenost v Evropski uniji pa tudi v Sloveniji na zelo visoki ravni, in logično je, da so vsi družbeniki zaskrbljeni nad dogajanjem in da spremljajo, kaj se dogaja na trgih, ker vemo, da je svet povezan.
Zadnji pretres, ki se je zgodil pred nekaj tedni (propad treh regionalnih bank v ZDA in Credit Suisse, op. a.) je pokazal, da je bančni sistem v EU stabilen in robusten. Pravzaprav je slovenski bančni sistem nad povprečjem EU, pravzaprav še bolj kakovosten.
V kakšnem smislu?
Konkretno, če govorimo o kapitalski ustreznosti – danes je koeficient slovenskih bank pri skoraj 19 odstotkih. Kar pomeni, da je kapitalska ustreznost za od pet do sedem odstotnih točk višja kot pred veliko finančno krizo.
Če omenim likvidnost, je slovenski bančni sistem ravno tako nad povprečjem in regulatornimi zahtevami, ki so postavljene pri sto odstotkih, Slovenija pa dosega 290 odstotkov, medtem ko je leta 2008 le 150 odstotkov.
Tretji dejavnik – dobičkonosnost bančnega sistema – je v Sloveniji pred obdavčitvijo presegel deset odstotkov.
Vse to pomeni, da je bančni sistem v veliko boljši kondiciji kot pred 15 leti. Stranke to stabilnost čutijo in zaupanje narašča.
"Upad obrestnih prihodkov v zadnjih nekaj letih smo reševali z razvojem sodelovanja z nekaterimi investicijskimi skladi in zavarovalnicami," pravi Henjak.
Do lani smo imeli izjemno ugodne obrestne mere, takšnih menda ne bo več. Kako je to obdobje vplivalo na vaše poslovanje?
Vse ima svoj vzrok in posledice. Ekspanzivna monetarna politika evropske centralne banke je povzročila upad obrestnih mer, zato so upadli tudi obrestni prihodki bank. Tako smo bile banke primorane v prilagajanje in osredotočenje na tako imenovane neobrestne prihodke, tako da smo razvijali sodelovanje z nekaterimi naložbenimi skladi in zavarovalnicami.
Po drugi strani pa je Gorenjska banka med redkimi večjimi bankami v Sloveniji, ki ni uvedla ležarine na depozite prebivalstva.
Tako nam je z optimizacijo stroškov in širitvijo ponudbe neobrestnih storitev uspelo zadržati dobičkonosnost banke in tudi doseči načrtovano organsko rast.
V Sloveniji ima prebivalstvo v depozitih skoraj 26 milijard evrov, v zadnjih nekaj letih se je obseg teh precej okrepil, hkrati pa se v tem obdobju s tem denarjem ni nič dogajalo, drži?
Naši komitenti so precej sredstev vložili v sklade, veliko pa tudi v nepremičnine, kar se mi zdi značilno za Slovenijo in njene prebivalce. Radi smo lastniki svoje nepremičnine.
Opazil sem, da je pri nakupu novogradenj velik delež kupnine plačan brez stanovanjskega posojila, z lastnimi sredstvi. Ta delež je pri nakupu nepremičnin v Sloveniji v povprečju večji kot v EU.
Koliko se vam je to poznalo v povezavi s posojili?
V zadnjih štirih letih smo v Sloveniji zabeležili približno 24-odstotno rast posojil v nebančnem sektorju, torej za prebivalstvo in pravne osebe, v Gorenjski banki smo imeli 54-odstotno rast portfelja v tem obdobju.
Osredotočili smo se na financiranje stanovanjske gradnje. Na trgu smo se uveljavili s pomočjo izkušene ekipe projektnega financiranja s skupino zunanjih strokovnjakov za gradbene projekte, po drugi strani pa ponujamo ugodna stanovanjska posojila, s čimer dosežemo zaokroženo celoto in smo prilagodljivi. Če pogledamo številke – v EU je delež stanovanjske gradnje v BDP nad petimi odstotki, v Sloveniji pa znaša 2,5 odstotka – menim, da je še veliko prostora za rast.
Razlike med cenami rabljenih in novih stanovanj so še vedno zelo majhne, kar kaže, da ponudba še vedno ne sledi povpraševanju.
Čeprav zdaj prevladuje mnenje, da se veliko gradi, pa je pomanjkanje stanovanj še vedno precejšnje. Po naših podatkih v Sloveniji primanjkuje približno 10 tisoč stanovanj, od tega polovico v Ljubljani. To se vidi tudi po tem, da še vedno ni kakšne velike razlike med ceno rabljenih stanovanj in novogradenj. Tako da je prostora za rast res dovolj.
V zadnjih desetih, 20 letih se je zelo malo gradilo, povpraševanje je bistveno preseglo ponudbo, kar je povzročilo rast cen v nebo. Lanski dvig obrestne mere je povpraševanje nekoliko zavrl. Kaj ste opažali pri vas?
Lani pomembnega upada povpraševanja nismo zasledili in smo na področju stanovanjskih posojil močno povečali tržni delež. Letos se to nekoliko bolj pozna.
Reševanje stanovanjskega vprašanja, nakup, gradnja ali prenova – to so zagotovo nekateri od najbolj stresnih trenutkov v življenju posameznika. Zlasti danes, glede na geopolitično negotovost, inflacijo in rast referenčnih obrestnih mer. Banke imamo zdaj veliko odgovornost, ne smemo biti več le posojilodajalci, ampak tudi svetovalci, da skupaj s stranko poiščemo ustrezno finančno rešitev.
Na začetku lanske rasti obrestnih mer so nekatere banke nerade posojale po fiksni obrestni meri. Tudi pri vas?
Zavedamo se, da gre pri stanovanjskem posojilu za dolgo obdobje odplačevanja, s povprečno ročnostjo od 15 do 20 let. Tudi pri tem smo upoštevali naklonjenost stranke eni ali drugi vrsti posojila. Pri tem pa je pomembno ravnovesje, saj ne moremo vedeti, kako bo ECB spreminjala raven obrestnih mer v prihodnosti.
Odločitev ECB o dvigovanju obrestnih mer in posledično EURIBOR je bila prava, saj je s tem mirila inflacijo. Ta je resna težava, vendar je proaktivnost regulatorja privedla do tega, da je inflacija letos in prihodnje leto pod nadzorom. In prej ali slej lahko pričakujemo vnovično znižanje obrestnih mer.
"Kot že rečeno, glede na delež stanovanjske gradnje v BDP, je Slovenija pod povprečjem EU, hkrati pa ima tudi enega od najnižjih deležev lastnikov, ki financirajo nakup s stanovanjskim posojilom," opaža Henjak.
Ampak ne tako nizkih kot v zadnjih letih …
Najbrž ne, ampak nikoli ne reci nikoli.
Povprečne cene kvadratnega metra stanovanja so v Sloveniji zelo visoke, predvsem v večjih mestih in na Obali. V dveh letih je povprečna cena kvadratnega metra zrasla z 2.680 na skoraj 3.500 evrov. Kako vzdržne so te cene po vašem mnenju?
Jasno je, da so prodajne cene rezultat razmerja med ponudbo in povpraševanjem. Kot že rečeno, glede na delež stanovanjske gradnje v BDP je Slovenija pod povprečjem EU, hkrati pa ima tudi enega od najnižjih deležev lastnikov, ki financirajo nakup s stanovanjskim posojilom. Tako da prostor za rast financiranja nakupa, zlasti novogradenj, s posojilom še vedno obstaja.
Zaradi velikih potreb po stanovanjih cene predvidoma ne bodo znatneje upadle, vsekakor pa pričakujemo, da se bodo umirile.
Banke ste razmeroma konservativne ustanove. Kako strogi ste pri odobritvah stanovanjskih posojil?
Posojilno sposobnost strank seveda presojamo v skladu z veljavno zakonsko regulativo. Pri tem pa poskušamo prisluhniti potrebam svojim strankam.
Ko vi najemate posojilo, imate na voljo kalkulacijo odplačevanja. Skupaj z izkušenimi gradbeniki smo izdelali tudi kalkulator stroškov gradnje ali prenove, s pomočjo katerega lahko stranka precej realno oceni na primer stroške gradnje ali prenove, novih oken ali strehe. Stranke si tako lažje predstavljajo, kolikšen znesek potrebujejo, in lažje opredelijo svoje potrebe.
"Stranke si s kalkulatorjem stroškov gradnje ali prenove lažje predstavljajo, kolikšen znesek potrebujejo, in lažje opredelijo svoje potrebe," pojasnjuje Henjak.
Financirate tudi investitorske gradbene projekte?
Smo banka izbire izkušenih investitorjev na področju stanovanjske gradnje in tudi po njih ocenjujemo, da se bo tempo stanovanjske gradnje nadaljeval.
V banki imamo tim sodelavcev, ki deluje na področju projektnega financiranja, sodelujemo pa tudi z zunanjimi strokovnjaki, ki poskrbijo, da se projekt uspešno izpelje do konca.
Posojila investitorjev so vezana na projekt. Vedeti moramo, da je gradnja morda še najenostavnejši in najkrajši del izvedbe, potem ko je končano pridobivanje načrtne dokumentacije in dovoljenj. Tako da je izjemno pomembno uskladiti dobo črpanja in vračanja sredstev z načrtovano časovnico gradnje.
Ko pa govorimo o financiranju izvajalcev gradnje, jim banka ponuja storitve faktoringa oziroma odkupa terjatev. Skoraj vsaka druga faktura, ki je predmet odkupa v Sloveniji, se izvede prek Gorenjske banke. Na to smo zelo ponosni, proces je popolnoma digitaliziran. Po znanih podatkih je lani skupni promet faktorinških storitev v Sloveniji znašal 1,4 milijarde evrov, pri čemer smo mi odkupili več kot 600 milijonov evrov teh terjatev.
"Zaradi velikih potreb po stanovanjih cene predvidoma ne bodo znatneje upadle, vsekakor pa pričakujemo, da se bodo umirile," napoveduje sogovornik.
Tako da lahko ponudimo financiranje po meri za vsak projekt, od faktoringa do strukturiranega projektnega financiranja, del pa nato seveda, pogovorno rečeno, prenesemo na stanovanjska posojila prebivalstva in tako projekt finančno "zapremo". Menim, da smo si pridobili zaupanje, saj stranke vedo, da bo projekt, ki ga financiramo, tudi dokončan.
Lahko navedete kakšno področje, ki bi ga lahko zapolnili še s kakšnim dodatnim produktom?
Rekel bi, da moramo slediti željam strank in optimizirati procese v smeri digitalnih poti do banke. Ključno je, da smo s storitvami na voljo strankam 24 ur vsak dan v tednu, kar je mogoče le z digitalnim razvojem.
Drugo področje je svetovalna vloga banke, da v negotovih časih vlagamo tako v notranje izobraževanje zaposlenih kot v dodaten dvig finančne pismenosti komitentov. Da vsi udeleženci razumemo tveganja, ki jih s seboj prinese posojilo.
Kot tretje pa bi navedel pomembnost trajnostnega razvoja, energetske učinkovitosti in do okolja prijazne gradnje za dobro prihodnjih generacij.
19