nepremičnine
Torek, 4. 1. 2022, 12.39
2 leti, 9 mesecev
Stanovanjska posojila: Pazite na to, da se ne boste tolkli po glavi
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0
Najnižja fiksna obrestna mera za stanovanjsko posojilo z dobo odplačevanja 20 let, ki jo ponuja banka v Sloveniji, znaša 1,9 odstotka, a kot opozarjajo na Zvezi potrošnikov Slovenije, ima marsikateri posojilodajalec manevrski prostor, da ponudi še ugodnejšo obrestno mero od uradno objavljene, zato je pametno pridobiti konkurenčne ponudbe in se glede obrestne mere pogajati.
Cene nepremičnin letijo v nebo, inflacija podira rekorde, stare desetletja, hipotekarna posojila pa so še vedno zelo ugodna. V večini primerov je obrestna mera za posojilo za nakup nepremičnine celo nižja od inflacije. Kdaj se bo to spremenilo, kaj razmišljajo centralne banke in ali jim bodo komercialne banke sledile, smo preverili pri strokovnjakih.
Cena posojil in centralne banke
Za ceno posojil so ključne obrestne mere centralnih bank. "Če se bodo morale komercialne banke zadolževati po višjih obrestnih merah, bodo na aktivni strani povišale obrestne mere in s tem podražile dana posojila," pojasnjuje Jure Rogač iz družbe za upravljanje Sava Infond. Po njegovih besedah tako na ravni ECB kot v Sloveniji večino (skoraj 60 odstotkov) prihodkov bank predstavljajo neto obrestni prihodki. "Kljub dejstvu, da opravnine in drugi neobrestni prihodki v zadnjem obdobju dosegajo rast predvsem zaradi nižjih obrestnih mer, bodo obrestni prihodki še vedno predstavljali pomemben vir prihodka bank," pravi Rogač.
Na evroobmočju je ECB napovedala še dokaj visoko inflacijo v letu 2022, ki naj bi se umirila na 1,8 odstotka v letih 2023 in 2024, po drugi strani pa se glede povišanja obrestnih mer še ni javno opredelila. "Analitiki ocenjujejo, da bodo povišanja časovno zaostajala za Fedom in da celo obstaja možnost, da bodo obrestne mere ostale nizke dalj časa, zato ni pričakovati tako hitrega obrata med obrestnimi merami in inflacijo," pravi Jure Rogač.
Kaj napovedujejo centralne banke?
"Glavni dve centralni banki, ameriški FED in evrska ECB, sta previdno naznanili znižanje odkupov obveznic," na vprašanje, kdaj bi lahko centralne banke začele dvigovati ključne obrestne mere in dražiti denar, odgovarja glavni ekonomist GZS Bojan Ivanc.
Odkup obveznic s strani centralnih bank je (poleg nadzora ključnih obrestnih mer) sicer orodje monetarne politike, prek katere centralne banke med drugim nadzorujejo količino (in posledično ceno) denarja na trgu.
FED je opredelil možnost treh dvigov centralne obrestne mere že v letu 2022, vendar bo ob vsaki odločitvi skrbno pretehtal tudi druge kazalnike v ameriškem gospodarstvu. "Za ECB pa se pričakuje, da letos še ne bo začela dvigovati centralnih obrestnih mer," meni Ivanc. Zmanjšanje odkupov obveznic naj bi praviloma vplivalo na dvig dolgoročnih obrestnih mer, dvig centralne obrestne mere pa na dvig kratkoročnih, ki so vsaj zdaj še močno negativne.
"Sicer je cena stanovanja pomembna in cene nepremičnin so danes visoke. To se dogaja v vseh državah, ne samo v Sloveniji. Vendar pri nakupu nepremičnine ni pomembna samo cena stanovanja, temveč tudi cena posojila. Kadar so obresti visoke, cene nepremičnin pa nizke, je lahko skupni strošek nakupa primerljiv ali pa celo višji kot takrat, ko so cene nepremičnin visoke, so pa poceni posojila. Pomembno je torej gledati ves strošek nakupa nepremičnine, vključno s plačanimi obrestmi skozi leta," je v intervjuju V Sloveniji imamo preveč ljudi z minimalno plačo za Siol.net pojasnil direktor v družbi Deloitte Slovenija Lan Filipič.
Vpliv epidemije
"Visok javni dolg v območju evra in epidemija covid-19 delujeta zaviralno na dvig obrestnih mer oz. odločitve ECB glede sprememb pri politiki kvantitativnega sproščanja in določanja centralne obrestne mere," pravi Bojan Ivanc iz GZS.
Tudi Jure Štimac iz NLB Skladov znotraj evroobmočja za letos ne pričakuje večjih sprememb. "Z dvigom obrestne mere je sicer decembra trge presenetila angleška centralna banka, ki se je odločila za dvig za 0,15 odstotne točke," poudarja Štimac.
Ključno vprašanje pa ostaja epidemija covid-19, meni Rogač. "Če bo virus pod nadzorom in bo ekonomska aktivnost ostala visoka, je mogoče pričakovati, da bo tudi ECB začela postopno dvigovati obrestne mere - predvsem zaradi povišane inflacije. Vendar je malo verjetno, da se bo pomemben dvig zgodil v letošnjem letu," meni Rogač, ki tudi poudarja, da je zaradi večanja števila okuženih z različico omikron zanesljivost predvidevanj v tem trenutku izredno nizka, saj ni mogoče izključiti delnih zapiranj gospodarstva, na primer v sektorju turizem.
Kaj bodo storile komercialne banke?
Analitiki podražitve denarja za komercialne banke v evroobmočju v letošnjem letu torej še ne napovedujejo.
Kaj pa bodo storile komercialne banke, bodo začele dražiti posojila? " To ni odvisno le od ključnih obrestnih mer, temveč tudi od stanja v gospodarstvu in naklonjenosti bank do njihovega financiranja," pravi Ivanc, ki poudarja, da je za banke večji izziv pomanjkanje povpraševanja po posojilih. Ivanc v letošnjem letu dviga obrestnih mer v komercialnih bankah še ne pričakuje, "v letu 2023 pa je precej verjetneje, da bi se lahko zgodil, vendar bo povišanje zmerno".
Kaj ljudem pri iskanju hipotekarnega posojila svetujejo pri Zvezi potrošnikov Slovenije?
Pri Zvezi potrošnikov Slovenije trikrat na leto pripravijo pregled ponudb stanovanjskih posojil pri vseh bankah, ki poslujejo v Sloveniji. Ker ljudem tudi svetujejo, kako najti najugodnejše stanovanjsko posojilo, smo jih povprašali, kako vidijo dogajanje na trgu in kaj bi priporočili posameznikom, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine.
"Naši nasveti potrošnikom so najpogosteje vezani na informacije o tem, kaj vse je treba upoštevati za informativno odločanje pri izbiri stanovanjskega posojila ter kako primerjati posamezne ponudbe med seboj. Ker se obrestne mere med posojilodajalci precej razlikujejo, potrošnikom pri iskanju ponudnika priporočamo uporabo našega brezplačnega primerjalnika stanovanjskih posojil," so zapisali pri ZPS.
"Z njegovo uporabo lahko na preprost način preverijo, katere banke na svojih spletnih straneh ponujajo najugodnejše pogoje, hkrati pa potrošnikom svetujemo, da pred izbiro različne ponudnike spopadajo z boljšimi konkurenčnimi ponudbami. Marsikateri posojilodajalec ima namreč manevrski prostor, da ponudi še ugodnejšo obrestno mero, vsaka desetinka odstotka obrestne mere manj pa lahko pomeni velik prihranek v celotni dobi odplačevanja.
V zvezi s stroški zadolževanja pogosto tudi opozarjamo, da je treba oglasna sporočila posojilodajalcev presojati zelo kritično, saj posojila, ki se oglašujejo kot akcijska, najboljša ali izredno ugodna, niso nujno najugodnejša izbira.
Potrošnikom, ki se za stanovanjsko posojilo šele odločajo, svetujemo temeljit razmislek pri izbiri vrste obrestne mere. Posojila s spremenljivo obrestno mero se v primerjavi s fiksnimi posojili praviloma začnejo z nižjo ceno, vendar pa lahko rast obrestnih mer to začetno razliko v času trajanja posojila nadoknadi in preseže, toliko prej, če je ta majhna in povzroči povišanje mesečne obveznosti ter podraži posojilo. Majhne spremembe morda ne bodo alarmantne, več zaporednih dvigov pa lahko oteži odplačevanje posojila," so sklenili pri ZPS.
Višje obrestne mere in dražja posojila konec nepremičninskega buma?
"Dinamika rasti cen nepremičnin bi se umirila oziroma ustavila," vpliv dražjega denarja na trg nepremičnin ocenjuje Ivanc, ki meni, da bi se to lahko zgodilo v letu 2023, ne pa že leta 2022. "Ob višjih stroških lahko pričakujemo nižje povpraševanje po nepremičninah, vendar ob omejeni ponudbi to ne bo nujno vodilo v padec cen," meni Štimac.
Rogač pojasnjuje, da mednarodne študije ugotavljajo, da znižanje obrestne mere za eno odstotno točko povzroči zvišanje cen nepremičnin za od šest do osem odstotkov v prihodnjih treh letih.
Kdaj bodo obrestne mere (spet) postale višje od inflacije?
"Kratkoročne obrestne mere (Euribor) verjetno ne vsaj dve leti, dolgoročne obrestne mere (desetletna obrestna mera na slovenski javni dolg) pa prav tako ne po našem osnovnem scenariju," meni Ivanc.
"Vse kaže, da je del trenutne povišane inflacije prehodne narave," meni Štimac, ki zato napoveduje, da bi lahko obrestne mere ostale nižje od inflacije tudi v letu 2023.
"Če bi popolnoma zaupali makroekonomskim napovedim, bi v ZDA ob koncu leta 2024 lahko pričakovali izenačenje ključnih obrestnih mer in inflacije," poudari Rogač in dodaja, da je v evroobmočju položaj malo drugačen. "Tržne obrestne mere, ki jih banke zaračunavajo na dana posojila, so višje od temeljnih, zato je verjetno, da bodo te obresti presegle inflacijo že pred letom 2024," sklene Rogač.
