V obnovo hiše sem vložil več denarja kot solastnik, kako pridobim višji lastniški delež?

Vprašanje bralca: Z bratom sva pred dvema letoma kupila hišo na območju Ljubljane. Hiša je dvonadstropna. V hiši ni urejene etažne lastnine. Z bratom imava solastniška deleža vsak do ene polovice in tako sva tudi vpisana v zemljiško knjigo. Ker sem sam vložil v obnovo hiše precej več dela in sredstev kot brat, želim na nepremičnini uveljavljati več kot polovični solastniški delež. Brat se s tem strinja. Zanima me, kako to urediva. Ali lahko skleneva aneks h kupni pogodbi ali je bolje s sporazumom o določitvi solastnine? Na kaj morava biti pozorna? Ali je treba to urediti pri notarju ali lahko pomaga odvetnik oziroma ali si lahko pomagava sama z vzorcem sporazuma? Primož

Spoštovani,

področje pridobitve lastninske pravice ureja veljavni Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ). Z vašim bratom sta lastninsko pravico na predmetni hiši pridobila na podlagi sklenjena kupoprodajne pogodbe z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom. V trenutku, ko sta se vpisala v zemljiško knjigo kot lastnika, je bil prenos lastninske pravice končan in prodajalec ni več lastnik predmetne hiše. Ker prodajalec ni več lastnik hiše, tudi ne more biti stranka nadaljnjih stvarnopravnih zahtevkov v zvezi s predmetno hišo. Aneks morajo vedno skleniti vse tiste stranke, ki so sklenile prvotno pogodbo, saj gre pri aneksu za pogodbeni dogovor med istimi strankami. Ker torej prodajalec hiše ni več lastnik hiše in kot tak ne more biti stranka nadaljnjih stvarnopravnih zahtevkov, aneks pa bi moral skleniti tudi prodajalec, sklenitev aneksa h kupoprodajni pogodbi ne bi rešila vajine pravne dileme in zato to ni primeren način.

Z bratom lahko sklenete dogovor

Področje stvarnopravnih učinkov vlaganja v tujo nepremičnino ureja Stvarnopravni zakonik v 48. členu. Prvi odstavek določa, da če nekdo (graditelj) s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Nadalje še določa, da se lastnik in graditelj lahko dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina. Graditelj lahko nato na podlagi dogovora zahteva izstavitev listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo.

Foto: Thinkstock

S svojim bratom lahko torej sklenete dogovor o skupni gradnji in o pridobitvi dodatnega solastniškega deleža. Gre dejansko za zelo podoben položaj, kot če bi odkupili solastniški delež na predmetni hiši. Razlika je edino v tem, da bi pri "navadni" kupoprodajni pogodbi solastniški delež plačali z denarjem, v vašem primeru pa solastniški delež plačate z "vlaganji v nepremičnino". Pogodba oziroma dogovor o skupni gradnji dejansko vsebuje dve različni pogodbi, in sicer gre najprej za pogodbo, s katero se solastniku dovoli, da vlaga v nepremičnino.

Pravna posledica tega je, da graditelj lahko gradi oziroma izvaja druga investicijska opravila na nepremičnini, solastnik te gradnje pa ne sme preprečiti. Nato pa gre še za pogodbo, ki graditelju daje pravico do solastniškega deleža. Praviloma sta ti dve pogodbi sklenjeni v eni pogodbi. Predlagamo, da to storite tudi vi v vašem primeru in da torej v eni pogodbi natančno navedete tako dovoljenje za gradnjo in nato tudi dogovor o pridobitvi »dodatnega« solastniškega deleža.

Pazite na zemljiškoknjižno dovolilo

Takšno pogodbo lahko sestavite sami, lahko pa vam pri tem pomaga odvetnik oziroma drug pravni strokovnjak. Če boste pogodbo sestavljali sami, morate paziti, da vsebuje vse potrebne sestavine in da je v njej pravilno navedeno zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim bo vaš brat dovolil vknjižbo "dodatnega" solastniškega deleža v vašo korist.

Foto: Thinkstock

Opozarjamo pa tudi na obdavčitev tovrstne pogodbe. Pri tovrstni pogodbi gre namreč dejansko za menjalno pogodbo, saj se z njo pogodbeni stranki dogovorita, da bosta solastniški delež na nepremičnini zamenjali za vlaganja v nepremičnino. Razlika z "navadno" menjalno pogodbo pa je v tem, da se pri "navadni" menjalni pogodbi menja nepremičnina za nepremičnino, v vašem primeru pa se bo menjala nepremičnina (torej solastniški delež na nepremičnini) za premičnino (torej vlaganja v nepremičnino).

Posledično gre torej za promet samo z eno nepremičnino, zato gre praktično gledano za kupoprodajno pogodbo in se torej z davčnega vidika sklenitev takšne pogodbe obravnava kot nakup solastniškega deleža. Pogodba, ki jo boste sklenili z vašim bratom, bo torej obdavčena na enak način, kot če bi od vašega brata solastniški delež odkupili. Opozarjamo, da notar ne sme overiti podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu (torej na pogodbi, v kateri je navedeno zemljiškoknjižno dovolilo), če ni priloženo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu davka na promet nepremičnin.

S pogodbo najprej na finančni urad

Zato morate pogodbo, ki ji boste sklenili z vašim bratom, najprej predložiti na pristojen finančni urad zaradi odmere davka na promet nepremičnin in šele po tistem, ko bo davek plačan, lahko notar overi podpis vašega brata na pogodbi, v kateri bo zemljiškoknjižno dovolilo. Šele takšno pogodbo lahko nato predložite na zemljiško knjigo in predlagate vknjižbo "dodatnega" solastniškega deleža pri predmetni hiši v vašo korist.

Pripravila: Maja Gliha, univ. dipl. prav. s pravosodnim izpitom

Potrebujete pravni nasvet? Vabljeni, da nam pošljete kratek opis pravne situacije z vprašanjem, na katerega bi želeli odgovor. Vaše vprašanje bomo posredovali pravniku in odgovor objavili na naši spletni strani siol.net. Pišite nam na: Pravni nasvet.

Odgovore na vprašanja bralcev pripravljajo svetovalci družbe za pravno svetovanje Pravni telefon d.o.o. Družba TSmedia d.o.o. ne odgovarja za vsebino in pravilnost pravnih nasvetov.