stanovanja
nepremičnine
Ponedeljek, 25. 6. 2018, 12.07
6 let, 4 mesece
Zaradi novega zakona se je prodaja nekaterih nepremičnin ustavila
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
4,48
Čeprav je po novem gradbenem zakonu za pridobitev gradbenega dovoljenja potrebna manj obsežna dokumentacija, pa prodajalcem rabljenih stanovanj nalaga dodaten boj z birokracijo. Medtem ko bi moral etažnim lastnikom v stanovanjskih blokih gradbeno in uporabno dovoljenje praviloma posredovati upravnik, zna biti pot lastnikov stanovanj v nekaterih večstanovanjskih objektih precej zahtevnejša.
Novi gradbeni zakon, ki je v uporabi od 1. junija letos, lastnikom nelegalnih objektov in objektov brez uporabnega dovoljenja med drugim prepoveduje njihovo prodajo, overovitev kupoprodajnih pogodb in spremembo vpisa v zemljiško knjigo.
V skladu z novim zakonom mora prodajalec nepremičnine ob overovitvi kupoprodajne pogodbe notarju predložiti gradbeno in uporabno dovoljenje. S tem zagotavlja, da je objekt zgrajen skladno z vso dokumentacijo.
Če uporabnega dovoljenja nima, objekt pa je zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem, je postopek pridobitve uporabnega dovoljenja relativno hiter in preprost.
Vpisani v zemljiško knjigo, a brez uporabnega dovoljenja
Več nevšečnostim pa novi zakon prinaša lastnikom stanovanj v večstanovanjskih objektih, ki so se odločili za njihovo prodajo. Večinoma gre za nekdanje enostanovanjske hiše, ki so jih investitorji v zadnjem desetletju ali dveh preuredili v večstanovanjske objekte in posamezna stanovanja prodali etažnim lastnikom. Čeprav jim je stanovanja uspelo vpisati v zemljiško knjigo, pogosto niso skladni z gradbenim dovoljenjem. Posamezne enote nimajo niti gradbenega niti uporabnega dovoljenja.
Lastnikom stanovanj v blokovskih naseljih mora gradbeno in uporabno dovoljenje v primeru prodaje priskrbeti upravnik.
Lastniki omenjenih nepremičnin tako teh po novem zakonu ne morejo prodati. Zatakne se že pri notarju. Za razliko od preteklosti, ko niti gradbeno niti uporabno dovoljenje nista bila pogoj za overovitev pogodbe, notarji od 1. junija takšnih pogodb praviloma ne overijo več. Gradbeno dovoljenje za pridobitev stanovanjskega posojila je nekoč zahtevala le banka, uporabno dovoljenje pa večinoma ni bilo potrebno.
Prodajalcem in nepremičninskim agencijam zato omenjene situacije povzročajo dodatne birokratske zaplete, prodaja takšnih stanovanj pa večinoma stoji.
Etažni lastniki naj dokumentacijo zahtevajo od upravnika ali na upravni enoti
Pri blokovskih naseljih teh težav praviloma ni. Omenjeno dokumentacijo bi načeloma moral hraniti upravnik in jo na zahtevo posredovati etažnemu lastniku oziroma prodajalcu nepremičnine.
A pri tem je potrebno opozoriti, da k nalogam upravnika ne sodi pridobivanje dokumentacije na zahtevo etažnih lastnikov. V praksi se namreč dogaja, da upravnik z njo sploh ne razpolaga. Najverjetnejši vzrok temu je, da so etažni lastniki zaradi nezadovoljstva z delom upravnika le tega v preteklosti zamenjali, stari upravnik pa dokumentacije ni želel izročiti novemu.
Če etažni lastniki zahtevane dokumentacije torej ne morejo pridobiti od aktualnega upravnika se morajo obrniti na pristojno upravno enoto, kjer jim jo bodo izdali. Enako velja v primeru stečaja upravnika ali investitorja.
Postopek pridobitve uporabnega dovoljenja za stare objekte (118. člen GZ):
Za kakšne objekte je predviden?
- stavbe, zgrajene pred 31. 12. 1967, če se namembnost ni bistveno spremenila in je zemljišče evidentirano v zemljiškem katastru,
- stanovanja in poslovni prostori v etažni lastnini, ki so bila rekonstruirana na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega pred 1. 1. 2003,
- enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja pred 1. 1. 2003, če so bile 1. 1. 2003 v uporabi in so evidentirane v zemljiškem katastru.
Kako do uporabnega dovoljenja po tem postopku?
Šteje se, da imajo zgoraj našteti objekti pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje (novi gradbeni zakon vzpostavlja to domnevo). Na zahtevo investitorja se izda odločba, ki to potrjuje.
Lastniki zgoraj navedenih nepremičnin za uporabno dovoljenje zaprosijo na upravni enoti. Če so objekti zgrajeni skladno z gradbenim dovoljenjem, je postopek preprost. Strošek znaša dobrih 20 evrov, kolikor je treba odšteti za plačilo upravne takse.
Če nepremičnina ni skladna z gradbenim dovoljenjem, gre za kompleksen in dolgotrajen postopek. To v gradbenem zakonu ureja postopek legalizacije.
Trg rabljenih avtomobilov bolje urejen kot nepremičninski trg
"Namen novega gradbenega zakona je tudi zagotavljanje sledljivosti dokumentacije. Zakonodaja je prilagojena zahodnoevropskim predpisom, kjer je nepremičninski trg zaradi strogih zahtev bolj stabilen. Zagotovo gre za korak v pravo smer," pojasnjuje Gordana Rađenović iz podjetja Arhi-3k, ki je specializirano za legalizacijo objektov.
Novost primerja s prodajo avtomobilov, kjer so praviloma vsi kupci že seznanjeni, da morajo predhodno preveriti dokumentacijo in zgodovino vozila. Brez popolne dokumentacije namreč ne morejo opraviti tehničnega pregleda, ne morejo ga registrirati, ne morejo ga uporabljati, niti ga ne morejo prodati.
"Na koncu bomo vsi na boljšem"
Gordana Rađenković iz podjetja Arhi-3k pričakuje, da bo nova zakonodaja nekaterim na začetku povzročala sive lase, pozneje pa bomo na boljšem vsi.
"Nekateri stanovanjski objekti, vredni več sto tisoč evrov, pa nimajo nobene dokumentacije ali je njihova dokumentacija pomanjkljiva. V Sloveniji je globoko zakoreninjena miselnost, da lastnik objekta lahko počne z njim, kar želi, in se na vsak način poskuša izogniti birokratskim postopkom. A ključno vprašanje se glasi, ali je takšna praksa za objekte in njihove kupce varna," opozarja Rađenovićeva.
Pričakuje, da bo nova zakonodaja nekaterim na začetku povzročala sive lase, pozneje pa bomo na boljšem vsi.
